关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知
武地税发[2008]38号
各区地税局，市局涉外税收管理局、稽查局，市局机关各处室：为了加强我市房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关文件的规定，结合我市实际，现就房地产开发企业土地增值税清算工作中的有关问题明确如下：
一、关于土地增值税的清算范围。在我市范围内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，均应进行清算。
对2005年1月1日前销售房地产建筑面积（以签订的房地产合同时间为准）占整个项目可售建筑面积50%（含50%）以上的房地产开发项目，对该项目的全部销售收入，普通住宅按0.5%的比例、非普通住宅或其他开发产品以及普通住宅与非普通住宅不能分别计算增值额按2%的比例核定征收土地增值税，暂不清算；销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积不足50%的，其项目应进行土地增值税清算。
对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目应按照旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。
二、关于土地增值税的清算条件。符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
主管地方税务机关发现纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地方税务机关组织清算。
同时，符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或者自用的建筑面积之和达到可销售建筑面积的比例在85%（含）以上的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）主管地方税务机关认定有可能造成税款流失、经区局局长批准清算的开发项目；
（四）省地方税务局规定的其他情形。
三、关于土地增值税的清算主体。房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地方税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。
四、关于土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。
五、关于土地增值税清算需报送的资料。符合清算条件的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内向主管地方税务机关提出清算申请，并应提供如下资料：
（一）《土地增值税纳税清算申请表》及《土地增值税清算材料清单》；
（二）项目竣工决算报告、项目竣工验收证明、清算期财务会计报表（包括损益表、主要开发产品销售明细表、已完工开发项目成本表等）；
（三）清算项目的国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证；
（四）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；
（五）清算项目的主要单项工程合同及结算单；
（六）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；
（七）公共配套设施面积及成本分摊证明材料；
（八）《商品房销售合同统计表》；
（九）纳税人委托中介机构进行清算申报的，应附送具有鉴证资格的税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）和税务中介机构资格、年检证明材料；
（十）《土地增值税纳税清算申报表》；
（十一）主管地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。
六、关于公共配套设施费用扣除范围的确定。房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：
1、建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2、建成后无偿移交给政府，公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料；
3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除；
4、对于停车场（库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。
5、对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目中重新进行调整分摊。
七、关于土地增值税的计算。成本计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，若需更改分摊方式，报市局核准。土地增值税的计算，一般应按下列方式进行：
（一）根据有关资料计算出清算项目的可销售总面积；
（二）根据清算项目销售情况确定清算项目收入。即按照《条例》第五条规定计算确定，并对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定；
（三）计算出清算房地产开发项目准予扣除的总金额。
１、扣除范围：
扣除项目金额必须依照《条例》第六条及其实施细则第七条的规定计算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，需提供有效凭证（一般包括税务机关监制的发票、财政机关监制行政事业性收费收据以及按照规定可不纳入财税机关监制范围的专业票据等），各项预提费用（除另有规定外）不得包含在扣除项目金额中。对纳税人无法提供合法有效凭证的支出项目金额，不予扣除。
２、按已销售面积计算出准予扣除项目金额：
（１）对纳税人能正确分摊清算项目中的财务费用中利息支出的，准予扣除项目金额＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）Χ（1+5%+20%）+准予扣除的财务费用中的利息支出+准予扣除的与转让房地产有关的税金。
（2）对纳税人不能正确分摊清算项目中的财务费用中利息支出的，准予扣除项目金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）Χ（1+10%+20%）+准予扣除的与转让房地产有关的税金。
3、计算出单位建筑成本：
单位建筑成本=准予扣除的房地产开发扣除总金额÷可销售总面积。
（四）计算出清算已销售面积的土地增值额：
土地增值额=房地产销售收入金额-准予扣除项目金额。
（五）计算出清算已销售面积的土地增值率并确定适用税率：
1、土地增值率=已销售面积的土地增值额÷准予扣除项目金额Χ100%。
2、按照计算出的清算已销售面积土地增值率，对照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条的规定确定适用税率及速算扣除系数。
（六）计算出清算已销售面积应缴纳的土地增值税：
应缴纳的土地增值税=土地增值额Χ适用税率-准予扣除项目金额Χ速算扣除系数。
八、关于土地增值税的核定征收。对房地产开发企业的土地增值税清算原则上应实行查账清算，尤其是房地产开发企业经政府相关部门批准的经济适用住房等项目，企业应按规定进行单独核算，完善资料，确保该项目土地增值税实行查账清算。在土地增值税清算过程中，纳税人符合国税发〔2006〕187号第七款规定情形之一的，主管地方税务机关应按核实的房地产销售收入进行核定征收土地增值税。其核定征收率为：纳税人销售普通标准住宅的，依确定销售收入的1%计算缴纳土地增值税；纳税人销售非普通标准住宅及其他开发产品的，依确定销售收入的3%计算缴纳土地增值税；纳税人单纯转让土地的，依确定土地转让收入的5%计算缴纳土地增值税。
清算项目采取核定征收方式，凡能准确核算房地产销售收入的，按照主管地方税务机关核实确定的销售收入计算缴纳；凡不能准确核算销售收入或提供的收入资料明显低于当地同类房地产价格水平且无正当理由的，由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定其销售收入计算缴纳。
主管地方税务机关通过清算审核或税务稽查认为对清算项目应该进行核定征收的，应向纳税人下达《土地增值税清算终止核准通知书》（附件5）和《土地增值税清算核定征收通知书》（附件6）送达纳税人。
九、关于项目清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时计算出的单位建筑成本费用乘以销售或转让面积计算。
十、关于税务中介机构土地增值税清算鉴征业务。对土地增值税清算，主管地方税务机关要积极主动地为纳税人服务，通过各种渠道、采取不同方式对房地产开发企业进行土地增值税政策的宣传和辅导，并及时解决房地产开发企业在土地增值税清算过程中遇到的政策问题，提高房地产开发企业土地增值税自行清算税款能力。同时，房地产开发企业也可采取“自行自愿委托”原则，委托纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所对清算项目进行审核鉴证。但各级税务人员要提高思想认识，严格做到“四不”，即不得把是否有税务师事务所的《鉴证报告》作为税务部门办理房地产开发企业涉税事宜的前置条件、不得强制要求房地产开发企业在土地增值税清算时提交税务师事务所出具的《鉴证报告》、不得受理未纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所出具的土地增值税《鉴证报告》、不得向房地产开发企业推介税务师事务所进行土地增值税鉴证业务。
在土地增值税清算鉴证业务中，对税务师事务所出具的土地增值税《鉴证报告》，主管税务机关要严格按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和土地增值税清算管理的有关规定进行审核，从严把关，凡审核不符合规范和要求的《鉴证报告》予以退回；重新上报后仍未达到清算要求的，两年内将不允许该税务师事务所再从事土地增值税清算鉴证业务。区局对不允许鉴证的税务师事务所应上报市局备案，定期予以公布。税务师事务所违反有关税收法律、法规出具虚假《鉴证报告》，造成纳税人少缴、未缴土地增值税的，除按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十八条规定进行处罚外，今后办理土地增值税清算鉴证时，税务机关均不予采信。因主管税务机关人员工作不深入、细致、造成税款流失的，相关人员按责任过错有关规定予以追究。
十一、关于土地增值税清算工作的几点要求。土地增值税是国家进行宏观调控的重要税种，对房地产开发企业征收土地增值税，在调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产业健康发展等方面具有重要作用。同时，土地增值税清算工作也是土地增值税征收管理的重要环节，是依法行政、确保税款足额入库的重要保证。因此，各区局领导要高度重视，提高认识，统一思想，加强宣传辅导，在强化土地增值税预征工作的同时，认真落实土地增值税的清算管理工作：一是对辖区内的房地产开发企业和开发项目进行一次全面的清理，按照武地税发[2004]206号文件要求做好项目登记工作，做到项目一个不漏；二是结合实际情况，制定本区土地增值税清算的具体工作流程；三是对符合清算条件的开发项目，必须认真组织清算，落实岗位责任，凡符合清算条件而未清算的开发项目，造成税款流失的，逐级进行责任过错追究。
本通知自2008年1月1日起执行。