重庆市有关土地增值税的政策（废止、失效）

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重庆市地方税务局

关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告

重庆市地方税务局公告2010年第1号【全文废止】

为进一步规范土地增值税征收管理，现就调整我市土地增值税核定征收率的有关问题公告如下：
一、在征收管理中符合下列条件之一的，土地增值税实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
二、房地产开发企业以商品房转让收入(含预售收入)为计税依据，普通住房核定征收率调整为5%，除普通住房以外的其他开发品核定征收率调整为6%。
三、个人转让非住宅旧房取得收入，核定征收率调整为6%。
四、凡纳税人转让土地使用权的行为、股权交易和投资行为、单位转让旧房行为，一律不适用核定征收方式征收税款。
五、鉴于房地产开发企业投入大、生产周期长，对同一个项目，无论土地增值税实行查账征收还是核定征收，只能实行一种税收征收管理方式。
六、本公告自2010年11月1日(税款所属期)起执行。2010年10月31日以前实行核定征收土地增值税的企业，从2010年11月1日起，一律按新规定执行。
特此公告。
二〇一〇年十一月五日

重庆市地方税务局

关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知

渝地税发[2010]116号【全文废止】

各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：
根据《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（渝办发〔2010〕92号）精神，现就进一步加强房地产开发企业土地增值税征收管理工作，提出如下意见，请遵照执行。
一、充分认识加强土地增值税管理的重要意义
土地增值税的征收管理工作是一项社会关注度高、敏感性强、政策复杂、征管难度大的工作。各级地税机关要充分认识土地增值税对规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益以及促进税收增长的重要意义，要高度重视土地增值税的征收管理工作，要抓住当前房地产市场回暖的有利时机，采取有效措施，精心组织、周密部署，努力将税源转化为税收收入，推动和促进房地产市场健康发展。
二、进一步强化土地增值税预征管理
鉴于过去土地增值税预征率偏低，按照市政府要求，市局决定从2010年5月1日起，土地增值税预征率调整为：普通标准住宅1%；非普通标准住宅2%。各局要认真执行新的预征率，切实加强预征管理，确保税款及时足额入库。
三、进一步明确土地增值税核定征收管理
要进一步加强土地增值税核定征收管理工作。为有效堵塞土地增值税征收管理漏洞，对土地增值税核定征收要从严控制。对纳税人能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的，或者能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的，才按《税收征管法》第三十五条的规定进行核定征收。
对房地产开发企业或其他非房地产开发企业转让土地使用权的行为，对有股权交易行为和投资行为取得土地使用权从事房地产开发业务的企业，一律不得适用核定征收管理办法。对旧房转让要从严从紧控制，一般不采用核定征收的管理办法。
四、从严控制缓税，大力催收欠税
对土地增值税历年的缓欠税，在今年内要全部组织入库。对一次性组织入库确有困难的，主管税务机关必须与纳税人制订分期纳税的计划，分期组织入库。凡未按规定缴纳的，要按规定课处滞纳金。对土地增值税缓税的审批，市局将从严控制。
五、切实加强土地增值税清算管理
各级主管地税机关要把加强土地增值税清算工作作为今年重要的工作来抓，要切实加强领导，加大清算工作力度。对应清算未清算的项目要尽快组织力量进行清算，正在清算的项目要加快进度，清算完毕的项目，要尽快作出清算审核结论，结清税款。各区县局要加强对土地增值税清算工作的指导和督促检查，确保清算工作顺利开展。
为进一步提高房地产企业的纳税遵从度，近期市局将在调查研究的基础上，陆续研究出台加强土地增值税清算管理的具体措施，充实、完善土地增值税减免税管理办法，逐步强化对土地增值税的纳税检查，认真解决土地增值税征收管理工作中遇到的新情况、新问题。各区县局要认真搞好调查研究，有针对性地提出好的建议和意见。
二〇一〇年四月二十九日

重庆市地方税务局

关于进一步做好土地增值税清算工作的通知

渝地税发[2008]52号【全文废止】

各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和全国地方税工作会议精神，全市地税系统按照市局的统一部署，对房地产开发项目进行了全面清理，对部分项目进行了土地增值税清算，并积累了一定的经验。为了认真执行土地增值税政策，公平税负，圆满完成总局布置的清算任务，迎接全国土地增值税专项检查，经市局研究，对进一步做好土地增值税清算工作提出如下要求，请遵照执行。
一、深刻认识加强土地增值税清算的必要性
目前我市的土地增值税收入规模与活跃的房地产开发市场不匹配，虽然我市对土地增值税实行了全面预征，但相应的征管工作尚未完全到位，清算工作比较滞后。从已进行清算的项目来看，多数项目的清算质量不高，所计算利润与全国房地产平均利润差距较大，应退税项目多，税收漏征漏管的现象还不同程度地存在，土地增值税征管的力度还有待进一步加大。加强土地增值税清算是实施土地增值税精细化管理，全面提高征管质量的需要，也是贯彻依法治税，公平税负的必然要求。
二、清算范围
从1994年以来动工兴建，到2006年2月1日符合清算条件的所有应税项目。包括：
（一）房地产开发转让项目；（二）非房地产开发转让项目；（三）旧房转让项目；（四）单纯土地转让项目。
三、清算时间要求
（一）对2006年2月1日前符合清算条件的项目，各区县局必须在2008年6月底前清算完毕。
（二）2008年7月至9月，市局组织检查组对每个区县局的清算项目按30%的比例进行抽查。同时检查是否有遗漏的应清算未清算项目。
（三）2008年9月至12月接受总局组织的全国交叉检查。
四、清算中几个问题的处理意见
（一）时间较长的遗留问题原则上实行核定征收
1.2006年3月2日前，符合清算条件，但资料不全、情况不清的项目，原则上实行核定征收。
2.2006年3月2日前符合清算条件的住宅小区项目，实行核定征收的，只要商业用房面积占小区总建筑面积不到8%的，可以对整个项目（不分住宅非住宅）按转让金额的1%比例进行核定征收。
3.在2002年底以前已全部竣工、完成销售的房地产开发项目，已按规定比例预征了土地增值税的，因时间过长，情况不清、资料不全的，可视同该项目已进行了核定征收。
（二）对2000年前的烂尾楼或项目虽已投入使用，但企业已注销，法人已联系不上的项目可不再进行清算。对这类项目各区县局应将有关情况核实后，以书面形式报市局备案。
（三）各区县局税政、征管部门应根据土地增值税清算情况进行审查、梳理和评估，对涉嫌偷逃骗税（包括退税有疑问的）以及清算或中介鉴证项目的土建工程成本（包括基础但不包括室外工程）出现异常（主城九区的单位造价，住宅多层每平方米超过700元，高层超过950元；综合楼多层超过900元，高层超过1200元；办公楼、教学楼、学生公寓、工业建筑等超过900元的，除主城九区以外的区县，单位造价达到同类建筑以上规定标准80%）的，应通过建议稽查渠道，将相关情况和材料移交稽查部门纳入案源管理，稽查部门根据稽查工作相关规定实施检查。
五、工作要求
（一）加强组织领导。各单位应按照本通知要求，加强领导，结合本单位实际，制定本地区土地增值税清算工作实施方案。同时充实业务力量，开展政策业务培训，把此项工作落到实处，防止清算工作流于形式，严禁弄虚作假。
（二）广泛开展宣传。为争取纳税人主动配合清算工作，确保清算工作取得成效，要采取多种宣传形式，让纳税人广泛知晓土地增值税政策和清算方法、步骤。
（三）加强部门协调配合。在清算工作中，对内要加强稽查、征管、税政部门之间的协调配合；对外要加强与建委、国土、房管部门、公安和社区等协税护税单位的沟通联系，形成部门合力，做到信息共享，保证清算工作取得圆满成功。
（四）注重清理检查实效。坚持标本兼治，以查促管的原则，提高清算质量和实效，发现问题要及时纠正，遇到困难要及时协调解决。要加强对清算工作的监控，确保清算工作顺利实施。
（五）认真分析总结。清算结束后，要认真总结此次清算工作的开展情况，对征管环节的漏洞和税政的问题进行分析，找出原因，提出改进意见和对策。
二OO八年三月十七日

重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征比例和取消预征帐户的通知

 重地税发[1996]349号 【全文废止】

万县市、涪陵市、黔江地区地方税务局、各区、市、县地方税务局、各直属单位：

根据我市开征土地增值税以来的实际情况，并参考全国多数省、市的经验和市局沙坪坝专业会议讨论意见，现经研究决定如下：
一、对于从事房地产开发的纳税人不能据实提供相应建筑面积又无法正确计算扣除项目金额的，暂按收入的２％预征土地增值税。
二、根据国家税务总局国税发［１９９６］９４号文件精神，取消原重地税发［１９９５］４１３号文第二条的规定，即：取消预征帐户。
三、本规定自１９９７年１月１日起执行。凡在“预征帐户”上的税款，必须在年内按户逐项进行清算，凡应征税款，必须在１９９６年１２月３１日前划解入库。
四、旧房转让及建筑物的收入，仍按重地税发［１９９6］１８２号文的规定执行。

重庆市地方税务局

关于普通标准住宅以外的房屋转让应按规定预征土地增值税的通知

渝地税发[2003]278号【全文废止】

各区县（自治县、市）地方税务局，市局各直属单位：
近来，部分区县局反映，对住宅销售预征土地增值税有关规定不够明确。为加强土地增值税的征收管理，保证税款及时入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，经市局研究，现就有关问题再次明确如下：
对开发企业销售的普通标准住宅以外的各类房屋应按规定预征土地增值税。普通标准住宅的认定，仍按重地税发[1995]210号文的有关规定执行。即在立项或建筑结构上能明显区别的可直接划分；对于不能直接划分的可按每套面积和每平方米造价标准进行划分：每套住宅面积超过90平方米或每平方米造价钢混结构高层（九层以上）1200－1800元以上，多层1000－1300元以上；砖混结构高层1100－1400元以上，多层800－1100元以上均不属于普通标准住宅（各地根据实际情况在此幅度内自行确定划分标准）。未超过以上标准的，属普通标准住宅不预征土地增值税。
以前文件与本通知规定不符的，一律以本通知为准。

重庆市地方税务局

转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知的通知

渝地税发[2010]168号【全文废止】

各区县(自治县)地方税务局，市局各直属单位：
为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，现将《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号，以下简称《清算规程》)转发给你们，并结合我市房地产开发经营业务的特点，提出以下贯彻意见，请一并遵照执行。
一、 关于土地增值税清算管理工作主体的确认问题
根据《清算规程》第四条的规定，土地增值税清算管理工作主体应为房地产开发企业(以下简称纳税人)。各单位应强化纳税人的申报责任，明确要求纳税人依照税收法律、法规以及土地增值税有关政策的规定，正确计算应缴纳的土地增值税税额，如实填写土地增值税清算申报表及其附表，完整报送相关资料，并对土地增值税清算申报的真实性、税款计算的准确性和申报资料的完整性承担相应的法律责任。
主管税务机关应在规定期限内，对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行认真审核，要以核实不同类型房地产开发产品单位计税成本为核心，以财务会计核算规定与税收规定不一致的纳税调整为重点，辅导纳税人正确计算应缴纳的土地增值税税额，保证税款及时足额入库。
二、关于土地增值税清算单位问题
房地产开发项目包括成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以发改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。
三、关于分期分批开发项目扣除项目金额的确定及分摊问题
(一)在同一清算单位中，只有一种开发产品的，按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊。
(二)在同一清算单位中，凡有两种或两种以上开发产品的，按建筑面积计算分摊。
(三)不在同一清算单位的，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例进行分摊，或按建筑面积计算分摊，也可以按主管地方税务机关确认的其他方式计算分摊。
四、关于土地增值税清算条件问题
为了正确把握土地增值税清算政策，土地增值税清算必须严格按照国税发[2006]187号文和国税发[2009]91号文的规定，依法进行清算。在清算过程中凡达到和符合清算三个条件之一的，要求纳税人提供合法凭证，完整归集成本费用后，进行土地增值税清算。
五、《清算规程》中需明确的几个征管问题
(一)第三条“结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款”具体是指截止清算申报时，结清已实现销售房地产开发产品应缴纳土地增值税税款。
(二)第十条“整个项目可售建筑面积”具体是指以发改委或《建设工程规划许可证》上注明的可售建筑面积为准。
(三)第十条“或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”具体是指已转让和已出租或自用的房地产建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上。
(四)第十一条所规定的“90日内”期限具体是指纳税人办理土地增值税清算申报以及报送相关资料的期限，即清算申报期限。纳税人在清算申报期限内，发现纳税申报有误或者资料报送有误的，均可在90个工作日清算申报期限内重新办理纳税申报或者报送相关资料。逾期报送相关资料的，主管税务机关应不予确认。
(五)第十三条所规定的资料补报期限具体是指纳税人办理土地增值税清算申报、但报送的清算资料不全的，应在30个工作日内或者清算申报期限届满之前补齐土地增值税清算资料。
(六)第十五条所规定的清算审核期限具体是指主管税务机关在受理土地增值税清算申报后，应在30个工作日内完成清算审核工作，并以书面形式通知纳税人办理补税或者退税的相关手续。
(七)第三十五条“经主管税务机关审核合议”具体是指区县局审理委员会对主管税务机关核定征收程序和核查结果进行审定的行为。未经区县局审理委员会审定而对房地产开发项目采用核定征收方式的行为，应视为无效。
本通知从2010年1月1日起执行，以前规定与本通知有抵触的，一律以本通知为准。

重庆市地方税务局

转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知

渝地税发[2010]167号【全文废止】

各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：

现将《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）转发给你们，并结合我市实际情况，提出如下补充意见，请一并依照执行。

一、关于项目清算中不同开发品分别计算增值额问题

在清算项目中，房地产开发企业既建造普通住宅，又建造非普通住宅(非普通住宅包括：非普通住宅、车库、营业用房)的，纳税人必须按照不同开发品，分别计算扣除项目金额、增值额和增值率，缴纳土地增值税。否则，其建造的普通标准住宅不得适用免税规定。

二、关于房地产开发费用的扣除问题

房地产开发费用的扣除要按照国税函[2010]220号文第三条的规定执行。对于房地产开发费用，一是不能重复计算；二是不能加计扣除。

三、关于开发间接费用与其他房地产开发费用问题

纳税人必须严格按照企业会计准则和企业会计制度规定的要求分别核算开发间接费用与其他房地产开发费用，不得相互混淆和重复计算。主管税务机关在项目清算时，必须从严管理开发间接费用，按照直接组织、管理开发项目发生的费用进行控制。凡纳税人对开发间接费用与其他房地产开发费用划分不清的，应全部作为其他房地产开发费用，按税法规定的比例计算扣除。

四、关于房地产开发企业开发品留作自用的问题

房地产开发企业将开发的部分房地产开发品留作自用并转为固定资产的，不计征土地增值税。同时不扣除相应的成本费用。待固定资产转让时，再按规定征收土地增值税。

五、关于转让旧房加计扣除问题

纳税人转让旧房及建筑物，按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除。其计算公式为:

扣除金额=发票所载金额×[1＋5%×n(年)]

六、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题

财税字[1995]48号文件规定,以房地产进行投资、联营，投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对上述投资方以股权交易、投资、联营等方式作价进行投资 的，投资方没有缴纳土地增值税的，被投资企业接受股权交易、投资、联营的土地(房地产) 价值，不准予以扣除。【此条款失效】

七、城市实施规划搬迁企业土地增值税减免税问题

因城市实施规划需要而被搬迁企业，土地增值税减免税，一律报区县（自治县）地方税务局实行审核备案管理。凡符合因城市实施规划需要而被搬迁企业，必须向主管地方税务机关提供以下资料备案。

（1）《备案类减免税纳税人减免税备案登记表》；

（2）被拆迁企业工商营业执照和税务登记证复印件；

（3）市、区县级人民政府及市、区县级人民政府有关部门实施城市规划的有关文件和资料；

（4）市、区县级人民政府及市、区县级人民政府有关部门颁发的《房屋拆迁许可证》复印件；

（5）拆迁方与被拆迁企业根据《城市房屋拆迁安置补偿实施方案》规定，签订的拆迁补偿合同或协议；

（6）市、区县级人民政府及市、区县级人民政府有关部门实施城市规划的拆迁公告及拆迁红线图；

（7）主管税务机关要求提供与实施城市规划有关的其他资料。

八、国家建设征用、收回房地产土地增值税减免问题

因国家建设需要征用、收回房地产土地增值税减免税，一律报区县（自治县）地方税务局实行审核备案管理。凡符合因国家建设征用、收回房地产的企业，必须向主管地方税务机关提供以下资料备案。

（1）《备案类减免税纳税人减免税备案登记表》；

（2）被拆迁企业工商营业执照和税务登记证复印件；

（3）重庆市人民政府因实施国家建设需要征用、收回房地产的有关文件和资料；

（4）重庆市人民政府及有关部门颁发的《房屋拆迁许可证》复印件；

（5）拆迁方与被拆迁企业根据《城市房屋拆迁安置补偿实施方案》规定，签订的拆迁补偿合同或协议；

（6）重庆市人民政府及有关部门建设征用、收回房地产的公告及征用、收回土地的红线图；

（7）主管税务机关要求提供与建设征用、收回房地产的有关其他资料。

二〇一〇年六月二十九日

重庆市地方税务局

关于土地增值税若干问题的通知

渝地税发[2011]221号【全文废止】

各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：

近年来，部分区县局反映，在贯彻执行土地增值税有关政策中存在对相关政策掌握不一致的情况。为统一政策执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）、《土地增值税宣传提纲》（国税函〔1995〕110号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发〔2007〕132号）及其他相关规定，经研究，现将土地增值税有关问题明确如下，请依照执行：
一、关于转让土地使用权和房地产产权的具体计算问题
（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
（二）对取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地所需成本以及在转让环节缴纳的税金，再按开发土地所需成本的20%予以加计扣除。加计扣除计算基数不包括取得土地使用权时支付的地价款。
（三）对取得房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即转让的，只允许扣除取得房地产产权时支付的价款、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。
（四）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本、规定的房地产开发费用以及转让房地产有关的税金，并按实施细则的规定准予加计20%扣除。
二、关于销售精装房装修费用的扣除问题
房地产开发企业销售已装修的精装房，其装修费用（含装饰、设备等费用）已在《商品房买卖合同》中注明的，可以计入房地产开发成本，允许扣除并按规定准予加计扣除。
三、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题
（一）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。
（二）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。
四、关于合作建房的征免税问题
对一方出部分土地，一方出资金，双方合作建房的，适用以下征免规定：
（一）对出土地方按合作建房的约定转移土地权属的，暂免征收土地增值税。
（二）对房屋建成后，按约定比例房屋初始确权仍为出土地方和出资金方的，不属于土地增值税征管范围，不征收土地增值税。
（三）对出土地方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时转让出的土地历史成本调整为房屋建造成本，按规定予以计算扣除。
（四）对出资金方房屋初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房支出调整为取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除。
（五）对按照合作建房约定进行了价款结算支付的，出土地方和出资金方应按结算支付或收到的价款，相应调整其房屋建造成本和取得土地使用权支付的地价款。
以前规定与本通知不一致的，一律以本通知为准。

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