关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
宿地税函[2013]245号
各县、区地方税务局、市地方税务局各分局（局）：为了切实加强我市土地增值税征收管理，规范土地增值税清算核查工作，提高土地增值税清算质量和效果，建立我市市区土地增值税清算四项成本扣除标准预警机制，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、安徽省地方税务局《转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（皖地税〔2007〕39号）的规定，遵循合法有效、公平合理、简便易行的原则，并经市局局长办公会议研究同意，现将我市市区住宅和商住项目土地增值税核定四项成本扣除项目金额标准有关问题通知如下：( 相关资料：修订沿革 )
一、本通知所称的房地产开发成本具体包括：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）。
取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、公共配套设施费、装饰工程费以及与转让房地产有关税金，依据合法有效凭据据实确认扣除，无有效凭据的，不予扣除。
对享受地方优惠返还的土地出让金（地价款或取得土地使用权所支付的金额）一律不予扣除，其他符合扣除条件的支出依法据实扣除。( 相关资料：修订沿革 )
二、凡符合土地增值税清算条件的纳税人，有下列情形之一的，其四项成本单位面积扣除金额，在不超过《宿州市2008—2013年度房地产开发项目土地增值税四项成本扣除标准》（以下简称《单位面积扣除标准》）（见附件）规定的金额内，按主管税务机关审核确认的金额据实扣除：（一）依照法律、行政法规的规定，应当设置但未设置账簿的，无法按土地增值税清算要求及时、完整提供开发成本核算资料和凭据的；（二）提供的核算资料、凭据混乱、不准、不全，难以核实确认作为有效依据的；（三）申报的计税依据明显偏低或故意虚列、多列开发成本、显失公允的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的又无正当理由，拒绝配合主管税务机关进行土地增值税清算核查的；（五）四项成本扣除额高于我市建设工程造价管理等有关部门认定公布的造价或扣除标准，又无正当理由的；（六）税务师事务所出具的《土地增值税清算鉴定报告》内容不实的；（七） 未列举的其他情形。
三、税务师事务所在清算鉴定工作中，发现四项成本的单位面积扣除金额高于《单位面积扣除标准》的，应在《土地增值税清算鉴定报告》中详细说明情况，并按《单位面积扣除标准》规定的金额出具报告。
四、房地产开发“四项成本” 单位面积扣除标准确认扣除方法：（一）依据房地产开发项目的竣工年度、结构、用途及对应的扣除标准分别确定。（二）核定的四项成本=《单位面积扣除标准》中对应的单位面积扣除金额×清算房地产建筑面积（三）土地增值税清算检查过程中，遇有未列举项目实际发生时，遵循合法有效凭据依法确认扣除，无合法有效凭据的不予或从低确认扣除。
五、我市市区行政区域内的房地产开发项目在办理土地增值税清算时，其四项成本扣除金额按本通知规定执行。( 相关资料：修订沿革 )
六、本通知所称清算房地产建筑面积及竣工年度是经规划部门批准的建筑面积和质量检验部门出具的工程竣工验收报告中所注明的竣工年度。
七、本通知发布之日前主管税务机关已出具《土地增值税清算审核表》的清算项目不按本通知进行调整。
八、在主管税务机关发出《土地增值税清算审核表》一年内，有下列情形之一的，经纳税人申请、主管税务机关核准，可调整清算结论：（一）已清算完毕的房地产开发项目又发生成本、费用的；（二）清算时尚未取得扣除项目相关凭证的。
九、土地增值税清算整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权和实行定率核定征收的，均不适用本通知。
附件：宿州市2008-2013年度房地产开发项目“四项成本”单位面积扣除标准 （略）