关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
蚌地税[2011]33号
三县地方税务局、市区各分局：为了加强土地增值税征收管理，结合房地产开发经营业务的特点，市局制定了《土地增值税清算管理规程》（以下简称《规程》），现印发给你们，请认真贯彻执行。
土地增值税清算管理规程
第一章 总则
第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则和省地税局转发《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（皖地税函[2009]272号）等有关规定，结合蚌埠实际，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条 《规程》适用于蚌埠市（含三县）房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条 《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管地税机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 地税机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管地税机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理
第六条 主管地税机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。从纳税人取得土地使用权开始，按项目采集“五证一书”（即《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《销（预）售许可证》和《房地产项目批准文书》）复印件，分别建立档案、设置台帐，并在AHTAX2009“项目管理”中做相应登记。对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程税收情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条 主管地税机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条 纳税人应按照规定的预征率缴纳土地增值税。（一）保障性住房，土地增值税预征率为0%。（二）住宅房（包括普通住宅和非普通住宅），土地增值税预征率为1.5%。（三）其他各类房产（除以上列举的项目），土地增值税预征率为2.5%。
第三章 清算受理
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）地税机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十一条 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管地税机关下达《房地产开发项目土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管地税机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算申报表及其附表。（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十三条 主管地税机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应通知纳税人在5个工作日内按规定补报，纳税人在5个工作日内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管地税机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第十四条 主管地税机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合地税机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
第十五条 主管地税机关应在受理纳税人清算资料之日起15个工作日内完成清算审核。
第四章 清算审核
第十六条 清算审核由主管地税机关采取纳税评估方式实行案头审核和实地审核。
案头审核是指运用第三方涉税信息、征管信息系统项目税收管理相关数据及日常管理掌握的涉税信息对纳税人清算申报的清算资料进行数据比对、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第十八条 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定。（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：（一）取得土地使用权所支付的金额。其中房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人办理土地增值税清算所申报的建筑安装工程费的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地税机关可参照蚌埠市住建部门标准定额站当年公布的单位定额成本，结合房屋结构、用途、区位等因素核定建安成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。纳税人建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（三）房地产开发费用1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本款1、2项所述两种办法。4、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。（四）与转让房地产有关的税金。（五）国家规定的其他扣除项目。
第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中同时包含普通住宅、非普通住宅的，纳税人应根据普通住宅、非普通住宅建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊扣除项目总额，分别计算增值额。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。（四）纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本规程第十九条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注：（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。（三）参照当地住建部门标准定额站公布的单位定额成本或参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。（五）建筑安装发票是否在项目所在地地税机关开具。
第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
第二十七条 审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。（三）利用闲置项目专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
第二十八条 代收费用的审核。
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
第二十九条 关联方交易行为的审核。
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管地税机关在项目清算审核时参考，采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
第三十二条 土地增值税清算审核结束，主管地税机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
第三十三条 土地增值税清算审核后，主管地税机关发现纳税人还存在以下情形的，应移交稽查局实施稽查。（一）存在编造虚假计税依据、逃避追缴欠税的；（二）存在未缴或少缴税款数额较大的；（三） 需要实施稽查的其他情形。
第五章 核定征收
第三十四条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
第三十五条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第三十六条 符合上述核定征收条件的，由主管地税机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管地税机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第三十七条 土地增值税核定征收率为5%。
第三十八条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
第六章 其他
第三十九条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。
第四十条 本规程从2011年1月1日起执行。以前规定与本规程有冲突的，以本规程为准。