关于土地增值税征收管理若干问题的通知【全文废止】
辽地税一[1995]77号
各市地方税务局，省地方税务局沈阳分局，大连分局：
为了认真贯彻落实《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），迅速在全省组织征收工作，根据《条例》、《细则》的规定和我省的实际情况，现对征收管理的有关问题通知如下，请遵照执行。
一、关于转让集体土地及其他地上建筑物、附着物是否征税的问题
根据国家有关法律规定，集体土地不得自行转让，只有依法经由国家征用转为国有土地后，方可有偿出让或转让。因此，对转让未经国家征用的集体土地及其他地上建筑物、附着物的行为，不纳入土地增值税的征税范围，应由有关部门来处理。但对转让经国家征用后的集体土地，应按规定征税。
二、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用怎样计征土地增值税的问题
对于地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，应作为转让房地产所取得的收入计税。但对按国家、省政府、省财政厅和省物价部门（包括规定委托各市制定收费办法的）规定委托房地产开发企业收取的，与转让收入有关的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除。但不允许作为加计20%扣除的基数。
三、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算的问题
利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分和超过贷款期限的利息以及加罚的利息不允许扣除。
四、关于在计算增值额时如何扣除已缴纳的印花税问题
《细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照财务制度的规定，将其缴纳的印花税已列入管理费用中的，在计算土地增值额时不再扣除。其他土地增值税纳税人在计算土地增值额时，允许扣除在转让房地产时已缴纳的印花税。
五、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
对纳税人因计算土地增值税而请评估机构进行房地产评估所发生的评估费用，允许在计算土地增值额时予以扣除。
六、关于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的增值额计算问题
对纳税人建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。不分别计算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条（一）项的免税规定。
七、关于土地增值税的预征问题
根据《细则》第十六条规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得收入的，纳税人应按规定向主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提供有关资料。主管税务机关根据纳税人取得的收入和提供的开发项目设计概算或编制的工程预算计算预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。对属于普通标准住宅，增值率又不足20%的，可以不预征税款。
对纳税人采取分期付款方式转让房地产的，纳税人应首先持合同和有关资料向主管税务机关办理纳税申报，税务机关根据分期付款情况确定每期取得收入应缴税款的比例，并按比例预征土地增值税，待房款全部缴清后再进行清算，多退少补。
八、关于房地产评估机构的确认问题
对经国家有关部门以及省有关部门批准设立的房地产评估机构，均可视为政府批准设立的房地产评估机构。由省地方税务局颁发《征收土地增值税房地产评估指定机构》证书。对他们的评估结果，经税务机关审核后给予确认。
九、关于减免税审批权限问题
对纳税人因城市实施规划和国家建设而需要由纳税人自行转让房地产的，经市级地方税务机关审批后，可免征土地增值税。对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房需要减免税的，由县、区地方税务机关审核批准。
十、关于以房地产进行投资、联营的征免税的问题
投资、联营的，投资联营的一方以房地产对于以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到投资、联营企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
十一、关于合作建房的征免税问题
对于一方出土地、一方出资金双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
十二、关于以房产抵债的征免税问题
根据国家房地产管理有关规定，以房产抵债应办理房屋产权变更登记手续，属于房地产转让行为，应按规定征收土地增值税。
十三、关于军队转让空余土地的征税问题
对军队转让空余土地使用权的，在国家税务总局没有明确规定之前，暂免征收土地增值税。
十四、关于个人互换住房的征免税问题
个人互换住房的，既有房屋所有权的互换，又有房屋使用权之间的互换，情况比较复杂，因此，在国家税务总局没有明确规定之前，暂免征土地增值税。
十五、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用、未转让的房产。凡是已使用或已转让过的房产均属于旧房。
十六、关于个人自用住房及居住时间的确定问题
《细则》第十二条的原自用住房是指房屋所有权属于个人所有的住房（包括按标准价购入取得部分产权的住房）。居住时间从个人取得房屋所有权后开始计算。
十七、关于财法字〔1995〕7号 文件适用范围的问题
财政部、国家税务总局财法字〔1995〕7号 文件仅适用房地产开发企业转让新建房地产的，非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的，不适用此免税规定。
十八、关于从事房地产开发纳税人的确定问题
《细则》第七条（六）项中的从事房地产开发的纳税人，是指从工商部门领取从事房地产开发的营业执照并取得建设主管部门颁发资质等级证书的企业。
一九九五年五月四日