关于土地增值税清算有关政策问题的公告
南宁市地方税务局公告2016年第3号
为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号）精神，进一步加强土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关政策精神，现将房地产开发企业土地增值税清算若干政策问题公告如下：一、关于总可售建筑面积的确定问题
开发产品总可售建筑面积按以下方法确定：
总可售建筑面积=总建筑面积-产权属于全体业主所有的建筑面积-无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积
二、关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金扣除问题
房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费按以下原则扣除：
（一）凡与房地产开发直接相关或是房地产行业特有的，符合国家政策导向且缴纳环节在项目竣工验收前的政府性基金和行政事业性收费，收取后不再退还的，在清算时应计入房地产开发成本予以扣除。
（二）凡属房地产行业及其他行业普遍缴纳的政府性基金和行政事业性收费，在清算时应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。
以上具体收费项目及扣除归类详见附件，表内未列明的其他政府性基金和行政事业性收费参照上述原则界定。
（三）县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用扣除按《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条规定执行。判断某项行政事业性收费是否属代收费用应以县级（含）以上人民政府相关收费文件为依据，文件明确费用在售房时收取且由购房人实际负担的，认定为代收费用，否则，不能视为代收费用。
三、关于管道燃气安装费的扣除问题
2013年5月31日前，购房用户与房地产开发企业签订购房合同，且合同中明确由购房用户向房地产开发企业缴纳管道燃气相关费用的，按代收费用处理。2013年6月1日起的新建小区管道燃气工程安装费，计入房地产开发企业开发成本予以扣除。
四、关于农民工工资保证金的扣除问题
因房地产开发企业按规定缴存的农民工工资保证金在工程竣工验收后可向劳动保障部门申请退还，故其发生的支出不得计入扣除项目。
五、关于建筑安装工程劳动保险费的扣除问题
建筑安装工程劳动保险费由建安劳保费管理机构按统一标准向建设单位收缴，该项费用支出应计入房地产开发企业开发成本予以扣除。
六、关于购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题
房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除，但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。
本公告自公布之日起执行。
附件：1. 政府性基金、行政事业性收费土地增值税清算扣除项目归集明细表
附件1
政府性基金、行政事业性收费
土地增值税清算扣除项目归集明细表
序号 | 费用名称 | 费用类别 | 使用票据 | 扣除项目归集科目 | 可否加计扣除 |
1 | 土地登记费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 取得土地使用权所支付的金额 | 可加计 |
2 | 新菜地开发建设资金 | 政府性基金 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
3 | 土地闲置费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 不得扣除 | 不得加计 |
4 | 城市市政建设配套费 | 政府性基金 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
5 | 墙体材料专项基金 | 政府性基金 | 财政票据 | 不得扣除 | 不得加计 |
6 | 人防易地建设费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
7 | 城市道路占用挖掘费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
8 | 白蚁防治费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
9 | 环境监测专业服务费 | 行政事业性收费 | 财政票据 | 房地产开发成本 | 可加计 |
10 | 地方教育附加 | 政府性基金 | 完税证（缴款书）或财政票据 | 税金 | 不得加计 |
11 | 散装水泥专项资金 | 政府性基金 | 财政票据 | 不得扣除 | 不得加计 |
12 | 防洪保安费、残疾人保障基金、水利建设基金 | 政府性基金 | 完税证（缴款书）或财政票据 | 房地产开发费用 | 不得加计 |