广西省有关土地增值税的政策（废止、失效）

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桂林市地方税务局

关于调整部分房产土地增值税预征率的公告

桂市地税公告[2016]第1号【全文废止】

为贯彻中央和自治区经济工作会议精神及桂林市人民政府关于去库存促进房地产市场稳定健康发展的工作要求，根据《自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知 》 （ 桂地税发〔2010〕18号）和《自治区地方税务局关于调整桂林市商铺和其他房产土地增值税预征率问题的批复》（桂地税函〔2016〕92号）的规定，现将我市部分房产土地增值税预征率调整公告如下：

一、调整《桂林市地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（桂林市地方税务局公告2015年第2号）第四条规定的土地增值税预征率，对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按3%的预征率预征土地增值税。
二、进驻棚户区改造货币化安置房源信息平台的房地产企业土地增值税预征率按照《自治区地方税务局关于调整部分房地产企业土地增值税预征率的公告》 （自治区地方税务局公告2016年第3号）的相关规定执行。
三、本公告自2016年3月1日起执行。
附件：桂林市地方税务局关于调整部分房产土地增值税预征率公告的政策解读
桂林市地方税务局2016年3月23日
附件桂林市地方税务局关于调整部分房产土地增值税预征率公告的政策解读
一、公告出台的背景为推动非住宅类商品房库存消化，促进桂林市房地产行业稳定健康发展，全面落实中央和自治区经济工作会议精神及桂林市人民政府关于去库存促进房地产市场稳定健康发展的工作要求，根据《自治区地方税务局关于调整桂林市商铺和其他房产土地增值税预征率问题的批复》（桂地税函〔2016〕92号），现将《桂林市地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（桂林市地方税务局公告2015年第2号，以下简称2015年第2号公告）第四条规定的土地增值税预征率进行调整，下发本公告。
二、公告的政策内容本公告仅对2015年第2号公告第四条规定的土地增值税预征率进行调整，即对房地产开发企业开发的商铺和其他房产的土地增值税预征率由原来的4%调整为3%，房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房、普通住宅、非普通住宅及强制拍卖转让土地使用权的土地增值税预征率仍按2015年第2号公告执行。公告明确对进驻棚户区改造货币化安置房源信息平台的房地产企业土地增值税预征率按照《自治区地方税务局关于调整部分房地产企业土地增值税预征率的公告》 （自治区地方税务局公告2016年第3号）的相关规定执行。
三、公告的执行时间公告自2016年3月1日起执行。自2016年3月1日起签订房地产转让合同实现的销售收入按3%的预征率预征土地增值税，2016年3月1日前签订房地产转让合同实现的销售收入仍按2015年第2号公告执行。
四、调整土地增值税预征率的依据（一）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号)第三条“根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。”的规定。

钦州市地方税务局

关于土地增值税清算房地产开发成本计算分摊若干政策问题的公告

钦州市地方税务局公告2015第1号【全文废止】

为了进一步做好土地增值税清算工作，努力提高清算水平和质量，切实减轻房地产开发企业的税收负担，有效促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现就土地增值税清算房地产开发成本计算分摊若干政策问题公告如下：

一、关于层高系数建筑面积分摊法的政策依据问题

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条关于“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”的规定，现就房地产开发企业清算项目中既包含普通住宅、非普通住宅，又包含商用房的，增加“层高系数建筑面积分摊法”作为房地产开发成本的计算分摊方法。

二、关于层高系数建筑面积分摊法的计算方法问题

选用层高系数建筑面积分摊法计算分摊房地产开发成本，具体计算方法如下：

（一）计算层高系数

1.标准层高系数

纳税人清算项目中包含不同类型房产的，选取可售建筑面积占比最大的住宅层高作为标准层高，并设定1作为其标准层高系数。

2.住宅类层高系数

（1）层高低于标准层高的，按其层高与标准层高之比，计算出层高系数，计算公式为：住宅层高系数＝住宅层高÷标准层高；

（2）层高高于标准层高的，按其层高与标准层高之比，计算出比例系数，计算公式为：比例系数＝住宅层高÷标准层高；用比例系数减去标准层高系数1得出的余额乘以折扣率60%后，再加上标准层高系数1，作为住宅层高系数。计算公式为：住宅层高系数＝（比例系数﹣1）×60%＋1。

3.商用房类层高系数

（1）层高低于标准层高的，按其层高与标准层高之比，计算出层高系数，计算公式为：商用房层高系数＝商用房层高÷标准层高；

（2）层高高于标准层高的，按其层高与标准层高之比，计算出比例系数，计算公式为：比例系数＝商用房层高÷标准层高；用比例系数减去标准层高系数1得出的余额乘以折扣率60%后，再加上标准层高系数1，作为商用房层高系数。计算公式为：商用房层高系数＝（比例系数﹣1）×60%＋1。

（二）计算层高系数面积

1.总层高系数面积＝∑(某类型房产层高系数×某类型房产可售建筑面积)

2.某类型房产已售部分的层高系数面积＝某类型房产层高系数×某类型房产已售建筑面积

（三）计算不同类型房产已售部分应分摊的房地产开发成本

某类型房产已售部分应计算分摊的房地产开发成本＝房地产开发成本总金额÷总层高系数面积×某类型房产已售部分的层高系数面积

三、关于层高系数建筑面积分摊法的适用范围问题

（一）层高系数建筑面积分摊法只适用于房地产开发成本的计算分摊。

（二）取得土地使用权所支付的金额、房地产开发费用、财政部规定的其他扣除项目按可售建筑面积法计算分摊。

（三）与转让房地产有关的税金按规定据实计算扣除。

四、关于土地增值税扣除项目计算分摊表的设置问题

由于计算分摊的土地增值税扣除项目，既有按可售建筑面积法计算分摊的项目，也有按层高系数建筑面积分摊法计算分摊的项目。为了便于广大税务人员和纳税人正确计算分摊房地产开发成本等土地增值税扣除项目，设置了《土地增值税扣除项目计算分摊表》作为公告的附件内容。

五、本公告自发布之日起施行。

特此公告。

钦州市地方税务局

2015年8月4日

桂林市地方税务局

关于调整土地增值税预征率的公告

桂林市地方税务局公告2015年第2号【全文废止】

根据《广西壮族自治区人民政府关于千方百计做好稳增长工作的意见》（桂政发〔2015〕19号）、《自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（桂地税发〔2010〕18号）和《自治区地方税务局关于调整桂林市土地增值税预征率的批复》（桂地税函〔2015〕205号）等有关规定，现将我市土地增值税预征率调整公告如下：

一、对房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用房，暂不预征土地增值税。

二、对房地产开发企业开发的普通住房，按1%的预征率预征土地增值税。

三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，按2%的预征率预征土地增值税。

四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，按4%的预征率预征土地增值税。

五、对强制拍卖转让土地使用权的，按5%的预征率预征土地增值税。

本公告自2015年7月1日(税款所属期)起执行，《桂林市地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（桂林市地方税务局公告2013年第1号）同时废止。

桂林市地方税务局

2015年6月18日

贵港市地方税务局

关于发布《贵港市土地增值税核定征收管理暂行办法》的公告

广西壮族自治区贵港市地方税务局公告2012年第3号【全文废止】

现将《贵港市土地增值税核定征收管理暂行办法》予以发布，自发布之日起施行。

特此公告。 

贵港市地方税务局

2012年8月6日

贵港市土地增值税核定征收管理暂行办法

第一条为了进一步加强我市土地增值税征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）、《广西壮族自治区地方税务局关于调整土地增值税核定征收率问题的批复》（桂地税字〔2012〕47号）等有关规定，结合我市实际情况，制定本暂行办法。

第二条土地增值税核定征收适用范围：

土地增值税纳税人符合以下条件之一的，经所属县（市、区）税务局审核确认后，主管税务机关可以采取核定征收方式征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、销售（转让）收入凭证、成本费用凭证残缺不全，难以确定转让销售（转让）收入或扣除项目金额的；

（三）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（四）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

（五）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（六）转让房地产无法提供准确的纳税资料，不能够依法清算土地增值税的。

第三条  土地增值税核定征收率的确定：

（一）销售（转让）住宅房屋（包括有产权的车库、车位）土地增值税核定征收率为5%；

（二）销售（转让）商铺和其他房地产土地增值税核定征收率为6%；

（三）纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，土地增值税核定征收率为8%；

（四）房地产开发项目中既有住宅房屋，又包括商铺和其他房地产的，纳税人应按不同的房地产类型分别核算销售收入，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算销售收入的，应从高适用核定征收率。

第四条  土地增值税核定征收税款的计算：

应交土地增值税税款＝房地产销售（转让）收入×适用核定征收率

第五条  土地增值税核定征收管理程序：

（一）在土地增值税清算过程中，对符合本办法第二条规定的房地产项目，按照以下流程进行土地增值税核定征收：

1.主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，要求纳税人提出核定征收书面申请，如实填写《土地增值税核定征收审批表》（详见附件1）及报送相关涉税资料；若纳税人不提出核定征收书面申请，不填写《土地增值税核定征收审批表》，《土地增值税核定征收审批表》由主管税务机关完成本条第（一）款第2点核查工作后填写。

2.主管税务机关组织税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，出具核查报告；报告应包括该项目详尽的基本情况，未能据实清算的原因，采用核定征收的意见等内容。

3.主管税务机关将相关纳税资料上报县（市、区）税务局土地增值税清算工作领导小组审核确认；

4.县（市、区）税务局土地增值税清算工作领导小组审核确认后，由主管税务机关下发土地增值税核定征收通知书；

5.按核准的核定征收率对房地产项目进行土地增值税清算。

（二）对人民法院强制拍卖、变卖的房地产，无法确定扣除项目金额的,可参照本条第（一）款规定核定征收土地增值税。

第六条  各县（市、区）税务局应建立《土地增值税核定征收管理台帐》（详见附件2），并于每年度终了后三十个工作日内将台帐资料报市税务局备案。

第七条  各县（市、区）税务局要进一步加强土地增值税的征收管理，对辖区内符合清算条件的房地产项目，要尽快组织力量进行清算；对不能按照规定进行清算的房地产项目要严格按照本办法的规定进行核定征收土地增值税。对按规定达到清算条件但不及时督促进行清算，也不采取措施实行核定征收，造成税款长期拖延不缴或税款流失的，应按有关规定追究税务征收直接责任人和主管领导的责任。

第八条  本办法未尽事宜，按国家相关税收法律法规政策规定办理。具体由贵港市税务局负责解释。

第九条  本办法自发布之日起施行。

南宁市地方税务局

关于明确房地产业土地增值税预征率问题的通知

南地税发[2010]145号【全文废止】

各县（区）地方税务局,各直属机构,局内各单位：
《自治区地方税务局关于进一步加强房地产业税收征管工作的通知 》（桂地税发〔2010〕65号, 以下简称《通知》）于2010年6月9日下发后，各基层局普遍反映执行过程中存在困难。经请示自治区地方税务局，现对执行《通知》中土地增值税预征率存在的问题明确如下：
一、《通知》中第七条确定对《自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知 》 （ 桂地税发〔2010〕18号）第二条规定的房地产开发企业开发的普通住宅预征率由0.5%调整为1%，其执行时间自2010年6月1日起（税款所属期）。
二、房地产开发企业开发的普通住宅，在土地增值税预征率调整前未按照原预征率申报缴纳税款的，自2010年7月1日起（税款申报期）一律按照新预征率征收土地增值税。
南宁市地方税务局2010年6月28日

南宁市地方税务局

关于转发自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知

南地税发[2010]100号【全文废止】

各县（区）地方税务局，各直属单位，局内各单位：
现将《自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（桂地税字〔2010〕58号）转发给你们，请认真贯彻执行。南宁市地方税务局2010年5月21日
自治区地方税务局关于调整土地增值税预征率的批复桂地税字[2010]58号

南宁市地方税务局：

你局《关于调整南宁市土地增值税预征率的请示》（南地税报〔2010〕14号）收悉。经研究，同意你市确定的土地增值税预征率，具体批复如下：

一、调整预征率

（一）南宁市城区（不含华侨投资区所属范围）

1.对房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用住房，暂不预征土地增值税；

2.对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率为0.5%；

3.对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率为3%；

4.对房地产开发企业开发的商铺，预征土地增值税的预征率为5%；

5.对房地产开发企业开发的除上述1-4项外的其他房产，预征土地增值税的预征率为4%；

6.对强制拍卖转让土地使用权的，预征土地增值税的预征率为5%；

对直接转让土地使用权的，应进行土地增值税清算。

（二）南宁市六县（含华侨投资区所属范围）

1.对房地产开发企业开发的廉租住房、经济适用住房，暂不预征土地增值税；

2.对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率为0.5%；

3.对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率为2%；

4.对房地产开发企业开发的商铺，预征土地增值税的预征率为4%；

5.对房地产开发企业开发的除上述1-4项外的其他房产，预征土地增值税的预征率为3%；

6.对强制拍卖转让土地使用权的，预征土地增值税的预征率为5%；

对直接转让土地使用权的，应进行土地增值税清算。

二、执行时间

（一）纳税人从2010年3月1日起出售房地产取得的销售收入，应按上述规定的预征率预征土地增值税；

（二）对2010年3月1日前纳税人已开发销售但未按照原预征率预征或未按照原预征率足额预征土地增值税的房地产项目，自2010年3月1日起一律按上述规定的预征率执行。

广西壮族自治区地方税务局2010年3月19日

南宁市地方税务局

关于贯彻执行南宁市人民政府办公厅调整土地增值税预征率的通知

南地税发[2009]23号【全文废止】

各县（区）地方税务局，各直属单位，局内各单位：

现将《南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知》 （ 南府办〔2009〕6号，以下简称《通知》）转发给你们，并就有关问题通知如下，请一并贯彻执行：
一、适用范围
根据《通知》规定，这次土地增值税预征率的调整范围包括在南宁市行政区域范围内所有房地产企业及直接转让土地使用权应缴纳土地增值税的纳税人。
二、执行时间及其他要求
1、纳税人从2009年1月1日起出售房地产取得的销售收入，应按本《通知》的规定预征土地增值税；
2、纳税人在2008年12月31日以前出售房地产取得的销售收入，应按《南宁市人民政府办公厅转发市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（南府办〔2006〕191号）的规定预征土地增值税；
3、纳税人在2008年12月31日以前直接转让土地使用权的，应按《广西壮族自治区土地增值税征收管理暂行办法》 （ 桂地税发〔1998〕12号）的规定计算征收土地增值税。
二００九年一月二十二日

附件：

《南宁市人民政府办公厅关于调整土地增值税预征率的通知》南府办〔2009〕6号

各县、区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：

经市人民政府同意，现将南宁市土地增值税预征率调整如下。
一、对房地产开发企业开发的经济适用住房，暂不预征土地增值税。
二、对房地产开发企业开发的普通住宅，预征土地增值税的预征率由2％下调为0.5%。
三、对房地产开发企业开发的非普通住宅，预征土地增值税的预征率由3％下调为1.5%。
四、对房地产开发企业开发的商铺和其他房产，预征土地增值税的预征率保持3％不变。
五、对纳税人直接转让土地使用权的，不采取预征方式征税，直接进行土地增值税清算。
本通知自2009年1月1日起执行，原规定与本通知不一致的一律按本通知规定执行。
二〇〇九年一月十二日

广西壮族自治区地方税务局

关于印发土地增值完税和免税证明问题的通知

桂地税发[1996]240号【全文废止】

各地、市、县地方税务局，区属直属征收分局：

根据《国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征收管理问题的通知》（国税发[1996]4号）和《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）规定，现将土地增值税完税、免税证明（票样）印发给你们，并就有关问题通知如下：

一、从1997年1月1日起凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称房地产）的纳税人，必须到主管地方税务机关办理完税或免税证明；凭地方税务具的完税或免税证明到土地、房产管理机关办理有关的权属变更手续和权属证书。

二、全区地方税务系统的土地增值税完税、免税证明，由自治区地方税务局统一印制，各地、市、县地税局到区地税局税务二处领取。

三、土地增值税完税、免税证明的领用管理按照《广西壮族自治区地方税务局关于印发<广西壮族自治区地方税务局税收票证和税款报解管理暂行规定>的通知》（桂地税发[1996]177号）规定执行。

附件（略）：

1、土地增值税完税证明、免税证明式样

2、填表说明

广西壮族自治区地方税务局

一九九六年十二月三十一日

广西壮族自治区地方税务局广西壮族自治区建设厅

关于加强土地增值税征收管理问题的通知

桂地税发[1997]34号【全文废止】

各地、市、县地方税务局、建设局、房地产管理局、区地税局直属征收分局、稽查分局：

为了加强部门之间的工作配合，完善土地增值税的征收管理，防止国家税收流失，根据《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发[1996]227号)规定，结合我区实际，现就土地增值税征收管理的有关问题通知如下：
一、地方税务部门、房地产管理部门在工作上要加强相互之间的联系，互通情况，互通信息，共同做好土地增值税的征管工作。
二、凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称房地产)的纳税人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管地方税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管地方税务机关审核后，按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的纳税人，由主管地方税务机关发给完税证明；对于不属于征税范围或应予免税的纳税人，由主管地方税务机关发给免税证明。
三、房地产管理部门凭地方税务部门出具的土地增值税完税或免税证明，办理房地产权属变更登记和房屋所有权证书；凡未取得主管地方税务部门出具的完税或免税证明的，房地产管理部门不得办理有关的权属变更手续或权属证书。
四、各级地方税务部门、房地产管理部门要严格按照上述规定执行，在执行过程中发现问题，应及时向上级主管部门反映。
一九九七年一月三十日

广西壮族自治区地方税务局关于对经法院强制拍卖的不动产或土地使用权征税问题的批复

桂地税函[1999]66号【全文废止】

南宁市地方税务局：

你局《关于法院强制拍卖不动产或土地使用权营业税问题的请示》(南地税报[1999]7号)收悉。经研究，现批复如下：

一、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、《营业税税目注释》第八、九条规定，对债务人经法院强制拍卖不动产或土地使用权取得的收入，仍应以债务人为纳税人，按销售不动产或转让土地使用权税目征收营业税。

二、债务人的不动产或土地使用权发生转移，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入(包括货币收入、实物收入和其他收入)的，应对债务人按规定征收土地增值税。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条规定，请你局商法院或有关单位和部门协助当地主管税务机关监督债务人履行纳税义务。

自治区地方税务局

一九九九年三月二十三日

南宁市地方税务局

关于进一步做好土地增值税清算工作的通知

南地税发[2014]97号【全文废止】

各县(区)地方税务局，各直属机构，局内各单位：

为加强土地增值税征收管理，推进土地增值税清算工作，现结合我局实际提出以下工作要求，请遵照执行。

一、宣传服务与全面清理并进，杜绝清算死角

各主管税务机关要按照市局清算工作方案要求，对近几年积压未清算的项目进行全面清理，制定工作计划，督促企业限期自行清算，对拒不清算的要严肃处理。与此同时，要加强纳税服务和税收宣传，把清算的相关政策和规定宣传、解读好，让纳税人熟悉政策，在达到清算条件后自行主动做好清算申报，切实提高清算申报率。

二、深入贯彻清算规程，提高清算工作水平

组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节，各主管税务机关要克服畏难情绪，严格按照清算规程要求，严格审核房地产开发项目收入和扣除项目。对购买中介服务开展土地增值税清算鉴证(评估)的单位，要学习、借鉴中介机构开展清算和纳税评估的经验和方式方法，切实提高税务干部清算及纳税评估的工作能力。要充分发挥中介机构的作用，提高清算效率，推进清算工作。

三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞

(一)规范土地增值税核定征收率下限

对符合条件、确需核定征收的，各主管税务机关要根据实际情况从严确定核定征收率，不搞一刀切,现将南宁市范围内土地增值税核定征收率明确如下：

1.纳税人建造普通住宅出售的，核定征收率不低于5%;

2.纳税人建造非普通住宅出售的，核定征收率不低于6%;

3.纳税人建造商铺、写字楼、别墅和其他建筑物出售的，核定征收率不低于8%;

4.纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，确因特殊原因无法确定扣除项目的，土地增值税核定征收率不低于12%;

5.纳税人转让购置、自建的建筑物，符合核定征收情形的，比照上述1至3项同类型房产的核定征收率执行。

(二)采用匡算项目税负率与核定征收率下限孰高原则确定清算项目核定征收率

各主管税务机关在确定核定征收率前要做好项目税负测算工作，对项目土地成本、开发成本等扣除项目进行初步评估，匡算出项目增值额和应交土地增值税，计算出项目税负率，采用项目税负率与核定征收率下限孰高原则确定该项目核定征收率。

项目税负率匡算方法：

1.项目税负率=项目应交土地增值税/项目销售收入

2.项目应交土地增值税=项目增值额×适用税率-扣除项目金额×适用扣除率

3.项目增值额=项目销售收入-扣除项目金额

4.扣除项目金额=帐载扣除项目-不可扣除项目

同一项目中既有普通住宅、又有非普通住宅和商用房的，应分别计算不同类型房屋的税负率，即将扣除项目总金额在总可售面积中进行分摊后计算出不同类型房屋已售部分相应的扣除项目金额。

(三)符合核定征收条件，但由于纳税人未设置账簿，丢失或擅自销毁账簿、凭证，或拒不提供纳税资料等原因，造成难以匡算扣除项目金额，无法计算项目不同类型房屋税负率的，按项目进行清算，核定征收率不低于10%(转让土地使用权除外)。

本通知下发前符合清算条件但未按规定期限进行清算的房地产项目，符合核定征收条件的，一律按本通知规定执行。

南宁市地方税务局

关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知

南地税发[2014]103号【全文废止】

各县(区)地方税务局，各直属机构，局内各单位：
经研究，现将土地增值税清算若干政策问题明确如下，请遵照执行。
一、关于总可售建筑面积的确定问题
开发产品总可售建筑面积按以下方法确定：
总可售建筑面积=总建筑面积-产权属于全体业主所有的建筑面积-无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积
二、关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金扣除问题
房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除按以下原则把握：
(一)凡与房地产开发直接相关或是房地产行业特有的，且缴纳环节在项目竣工验收前的政府性基金和行政事业性收费，收取后不再退还的，在清算时应计入房地产开发成本予以扣除。
(二)凡属房地产行业及其他行业普遍缴纳的政府性基金和行政事业性收费，在清算时应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。
以上具体收费项目及扣除归类详见附件，表内未列明的其他政府性基金和行政事业性收费参照上述原则界定。
(三)判断某项行政事业性收费是否属代收费用应以县级(含)以上人民政府相关收费文件为依据，文件明确费用在售房时收取且由购房人实际负担的，认定为代收费用，否则，不能视为代收费用。代收费用相应的税务处理按《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第六条规定执行。
三、关于管道燃气安装费的扣除问题
2013年6月1日前，购房用户与房地产开发企业签订购房合同，且合同中明确由购房用户向房地产开发企业缴纳管道燃气相关费用的，按代收费用处理。2013年6月1日起的新建小区管道燃气工程安装费，计入房地产开发企业开发成本予以扣除。
四、关于土地拍卖佣金的扣除问题
取得出让土地而支付的土地拍卖佣金，计入取得土地使用权支付的金额;取得转让土地而支付的土地拍卖佣金，应计入房地产开发费用并按规定比例扣除。
五、关于农民工工资保证金的扣除问题
因房地产开发企业按规定缴存的农民工工资保证金在工程竣工验收后可向劳动保障部门申请退还，故其发生的支出不得计入扣除项目。
六、关于建筑安装工程劳动保险费的扣除问题
建筑安装工程劳动保险费由建安劳保费管理机构按统一标准向建设单位收缴，该项费用支出应计入房地产开发企业开发成本予以扣除。
七、关于购置未竣工房地产项目进行再开发销售的加计扣除问题
房地产开发企业整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款作为开发成本扣除，但不得作为房地产开发费用及房地产开发企业加计20%扣除的基数。
八、关于清算时车库(位)、杂物房归属的房屋类型问题
经请示自治区地税局明确，土地增值税清算时车库(位)、杂物房等建筑物应归属的房屋类型问题按以下规定处理：
(一)房地产开发企业在2013年 5月1日之前销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物的，其土地增值税的征收仍按我市原政策规定执行;2013年5月1日(含)后销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物的，按《广西壮族自治区地方税务局关于遏制房价过快上涨优化房地产结构助推房地产市场平稳健康发展税收政策公告》(桂地税公告2013年第2号)第二条第(五)款规定执行。
(二)同一购房人同时购买普通住宅和非普通住宅的，其所购买车库(位)、杂物房或阁楼等建筑物可由房地产开发企业在预缴土地增值税时自行选择归属的房屋类型，一经确定，清算时不得更改。
(三)购房人未购买住宅，仅单独购买车库(位)、杂物房或阁楼等建筑物的，其所购车库(位)等建筑物清算时应归入商用房进行清算。
九、关于层高系数建筑面积分摊法的适用问题
采用层高系数建筑面积分摊法分摊成本费用时，对"取得土地使用权所支付的金额"项应按总可售建筑面积进行分摊，对"房地产开发成本"和"房地产开发费用"项方可按层高系数建筑面积进行分摊。

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