为加强土地增值税清算申报的纳税评估工作，根据国家税务总局《纳税评估管理办法（试行）》 （ 国税发〔2005〕43号)及海南省地方税务局《纳税评估实施办法(试行)》(琼地税发〔2007〕39号)的规定，结合2011年土地增值税清算申报的实际情况，制定本指导意见。
一、纳税评估对象所有的土地增值税清算申报纳入纳税评估范围。
二、纳税评估主体各市县局(含洋浦局，下同)的纳税评估局负责组织管理和指导本辖区内的纳税评估工作。重点税源和重大项目的纳税评估可由各市县局的纳税评估局具体实施。
三、纳税评估时间土地增值税清算申报的纳税评估的期限以土地增值税清算申报的税款所属当期为主，特殊情况可以延伸到上期或以往年度。
四、评估资料及来源
(一)纳税人办理土地增值税清算应报送的资料1.土地增值税清算申报表及其附表;2.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;3.主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
(二)日常管理纳税人的各类资料税务登记的基本情况，项目登记情况，房地产项目销售情况，土地增值税预缴情况，财务会计报表等相关资料。
(三)其他外部资料本地区主要经济指标，包括本地区房地产业建安造价社会平均成本和行业的相关指标数据，新闻媒体报导的信息，与其他有关部门交换的涉税信息，尤其是规划、土地、房产、住房建设管理部门掌握的登记信息等。
五、评估方法
(一)定性评估法1.注重发票审核，充分利用发票信息。对纳税人在领购、开具、取得、使用发票等环节进行认真审核，审核纳税人是否按照规定正确使用发票入帐;有无使用假发票或不符合规定收据入帐的行为;对外销售房地产时，是否正确开具、使用发票，有无违规开具、使用发票行为;以及有无其他涉及发票的违法、违规行为。纳税人申报的销售收入与已开具发票的总金额是否一致，是否通过瞒报销售收入而少申报预缴土地增值税。
2.直接利用资料，评估发现纳税人申报的问题和疑点。(1)清算申报表的项目填报是否完整、逻辑关系是否正确、相同项目填报的数据是否一致;扣除项目、增值额、增值率、适用税率、应纳税额等计算是否正确。(2)是否以国家有关部门核发的“建设工程规划(临时)许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算;对于普通住房和非普通住房，是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税;有无将其他项目的收入、支出混入该项目的情况。(3)普通住房的界定是否准确。(4)清算申报表的房地产应税收入及扣除项目金额与房地产交易部门、住房建设管理部门等登记的情况是否一致。(5)项目预征的土地增值税与同期征收的房地产营业税配比是否合理。
(二)定量评估法1.评估指标
(1)项目土地增值税税负率=项目土地增值税税额÷项目销售收入×100%(2)项目销售成本率=项目销售成本÷项目销售收入×100%在评估时，可以计算单项成本占总成本的比率。如房地产开发成本中土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用分别占房地产开发成本的比率。(3)单位面积的单项成本额=项目单项成本额÷项目建筑面积在评估时，可以计算单位面积的单项成本额。如计算每平方米的建筑安装工程费、精装修费、绿化费等。
2.预警值的确定(1)在可参考的已清算项目比较少的情况下，可参照有关部门公布的地区行业数据，进行确定。(2)在清算过程中，随着清算项目的增加，可以不断计算指标的均值和标准差，以在均值两侧正负一个标准差内的区域为合理范围。离散程度(用标准差除以均值的商来衡量)比较大的，可以适当放宽合理范围。(3)相关指标在合理范围之外的项目，应进一步加强评估、核查。(4)充分利用税费征管信息系统的功能和数据，在清算评估工作中使用电子工作底稿，以Excel等为工具完成计算工作。3.在使用评估指标的过程中，注意各项评估指标之间相互配比关系的合理性。
七、评估的实施土地增值税清算的纳税评估实施步骤具体分为确定评估对象，重点分析比对，实施税务约谈和实地核查落实，评估结果处理，反馈评估建议等六个环节。
具体的实施参照海南省地方税务局《纳税评估实施办法(试行)》(琼地税发〔2007〕39号)的规定。
2011年5月3日