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合作建房,出资方立项如何税务处理?

The following article is from 金穗源商学院 Author 王皓鹏

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“合作建房”从立项主体到分润方式,不同的组合,税收处理都各不相同,相对比较复杂。《税苑微课》-土增清算系列-特殊业务中,有过详细的分析。今天,对“合作建房”以“出资方立项”的开发模式,做以探讨。

我们从分钱、分房、分利润三种分配方式,进行业务分析:

延伸学习:

房企“合作建房”4种模式的税务处理

土地增值税清算,合作建房引争议!

合作建房模式下,土地增值税怎么交?


一、出地方分钱


法释[2005]号文件第二十四条规定:合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。
 
相当明了:出资方立项,首先必须以自己持有的土地立项,就涉及“土地过户”,土地过户就涉增值税、企业所得税、土地增值税等问题。因此,出资方立项、出地方分钱,经济业务的实质就是出地方“卖地”,出资方“买地”。我们按照相关的税收政策去处理就可以了。

二、出地方分房


案例【1】:2017年土地方出地,市场价值1个亿。出资方立项开发,2019年度项目清盘后出地方取得1万平方米的普通住宅。
 
出地方出地换取房子,经济业务的实质就是:“以地换房”。
 
结合案例,以地换房可以分解为两项业务来理解:
 
出地方将土地销售给出资方,取得1个亿的收入,然后又用1个亿,去购买出资方1亿平方米的普通住宅。
 
第一个业务:出地方卖地,销售收入1个亿,按照“卖地”相关税收政策计算缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等;
 
第二个业务:出资方卖房,销售收入1个亿,只不过提前收到房款,按照“卖房”相关税收政策计算缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等。

三、出地方利润


案例【2】:2017年土地方出地,出资方立项开发,项目独立核算利润,清盘后出地方分40%的税后利润。
 
(1)增值税
 
最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知(法发[1996]2号)第18条规定:享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。第22条规定:名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。 名义上,出地方是作为股东的身份出现,获取的收益是股权,从税收的角度讲属于“土地投资行为”。营改增后,土地投资行为是否计征增值税?
 
财税[2016]36号规定,在中华人民共和国境内有偿销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照《营业税改征增值税试点实施办法》缴纳增值税。有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。 因此,出地方以土地投资并获取投资回报的行为属于有偿转让无形资产,应该计算缴纳增值税。土地投资行为是计征增值税的,与营改增前的政策不一样,这个大家要重点关注。
 
(2)企业所得税

与31文件规定一样,属于免税收益。
 
(3)土地增值税
 
关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告(财政部 税务总局公告2021年第21号)规定:
企业改制、分立、合并、投资行为暂不征土地增值税,但不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。因此,出地方出地分配利润的行为需要计算缴纳土地增值税的。

所以,出资方立项的前提,土地得转移到出资方名下,因此就涉及“土地过户”,涉及“产权转移”,税负相对较重。“合作建房”业务相对比较复杂,稍有处理不当,企业税负将有较大变化,提醒广大穗友注意决策前的涉税处理及税负测算。

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