房地产企业需要注意，同样是房产转让，旧房转让土地增值税的计算规则与新建房（尾房）有明显的区别。
A房地产公司2015年某商业大厦项目土地增值税清算时，有2万平方米商业面积企业出租未计入已售面积，会计核算由开发产品转为投资性房地产。2022年5月因资金紧张，已将该2万平方米商业面积对外出售，取得出售收入20000万元。
该企业申报土地增值税过程中，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条关于清算后再转让房地产的处理规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。【点击学习：各地关于新旧房界定问题的规定】
单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积=0.5万元/平方米。
即本次可扣除项目成本：20000×0.5=10000（万元）；
该企业可扣除的税金及附加：20000 /（1+5%）×5%×12%=114.29（万元）；
申报土地增值收入：20000/（1+5%）=19047.62（万元）；
可扣除项目金额：10000+114.29=10114.29（万元）；
增值额：19047.62-10114.29=8933.33（万元）；
申报土地增值税：8933.33×40%-10114.29×5%=3067.62（万元）。
请问A公司的申报方法是否正确？
政策规定
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第七条关于新建房与旧房的界定问题的规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号）明确，未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。【点击学习：新旧房界定标准是什么？】
案例分析
Ａ公司申报信息有误。
案例中，企业申报纳税是依据新建房（尾房）的计算规则缴纳土地增值税。而根据上述政策规定，旧房转让土地增值税的计算规则与新建房（尾房）有明显的区别。
该企业前期清算中未售商业面积现今出售，因出租多年，应为旧房转让。依据财税字〔1995〕048号文件第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
根据上述规定，该企业2万平方米商业面积所对应分配的土地价款为1500万元，房屋及建筑物的重置成本为13000万元，成新度折扣率85%，旧房及建筑物的评估价格11050万元（13000×85%），评估费用50万元，印花税10万元，扣除项目金额12724.29万元（1500+11050+50+114.29+10），增值额6323.33万元（19047.62-12724.29），应申报缴纳土地增值税1897万元（6323.33×30%），企业自行申报金额减少税额1170.62万元。
土地增值税在计算时，需要依法扣除取得房地产的成本费用。依照《土地增值税暂行条例》第六条的规定，新建房与旧房的扣除项目不同。新建房转让的，扣除项目为“新建房及配套设施的成本、费用”；旧房转让的，扣除“旧房及建筑物的评估价格”。
产生这一问题的关键在于，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条对清算后销售或转让房地产的土地增值税规则作了规定，但未明确界定是“新建房”还是“旧房”。第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。”易产生一定的误解。因此在上文列举的情况中，该企业将建设好的房屋出租，清算后在转让，使用了该计算方法。
如果按照《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第十条关于旧房转让的计算规则，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。如此一来，房地产企业的土地增值税税额就会大幅减少。
但是，值得注意的地方在于，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条的规定没有明确界定是针对“新建房”的，如果房地产开发企业按照旧房转让的计税规则计算，导致申报缴纳的土地增值税税额过少，有面临税务机关追征税款的可能性。
不过，我们认为，房地产开发企业在开发完成房产后没有及时出售、转让的情形较为常见，可能出租、自用。嗣后在转让，如果构成旧房的认定标准，应当按照财税字〔1995〕048号文件第十条规定计缴土地增值税，更符合《土地增值税暂行条例》第六条的立法精神。实践中，企业应当与主管税务机关保持沟通联系，避免涉税风险。
来源：每日税讯、华税