各地关于新旧房界定问题的规定（截至2020.05）

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 我们通常所说的土地增值税清算（包含通知清算、强制清算），是指收入减去扣除项目，计算增值额，寻找适用税率计算土地增值税税款。扣除项目包含五个，分别是：取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。以上的计算流程指的是销售“新房”的土地增值税计算流程。由此引出一个概念“旧房”，那什么是旧房呢？我们来看看各地相关的规定：

目录

01

国家的规定

02

上海的规定

03

四川的规定

04

广西的规定

05

北京的规定

06

河南的规定

07

海南的规定

08

广东的规定

09

安徽的规定

10

湖南的规定

11

江苏的规定

12

云南的规定

13

吉林的规定

14

辽宁的规定

15

河北的规定

16

新疆的规定

17

浙江的规定

18

福建的规定

19

重庆的规定

20

山东的规定

01

国家的规定

第七条“关于新建房与旧房的界定问题”的规定：

建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

02

上海的规定

关于土地增值税一些具体问题规定的通知及本市具体补充规定（沪地税地[1995]38号）

规定第七款所称使用时间和磨损程度标准为：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。

03

四川的规定

新建房建成后使用时间超过一年的为旧房

04

广西的规定

凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。

05

北京的规定

关于转发《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的通知（京财税[1996]645号）凡是已使用一年以上的房产均属旧房。

06

06

河南的规定

 关于土地增值税中新旧房划分标准的通知（豫财税政字[1998]61号）一、凡房屋建成后，使用时间在一年（含一年）以内的视为新房。二、凡房屋建成后，使用时间在一年（不含一年）以上的为旧房。如果房屋使用在一年以内由于磨损程度较大或遭受重大损坏的，由市地地方税务局上报省地方税务局审批后，也可视为旧房。

07

海南的规定

二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。

08

广东的规定

购买使用5年（含5年）以上的房屋为旧房。

单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。

从房地产二级市场购入、自建房使用超过1年（不含1年）的房产以及从房地产三级市场购入的房产，其转让适用旧房转让土地增值税政策。从房地产三级市场购买的房产再转让不受1年时间限制。

自建房使用时间超过1年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。从房地产二级市场购入时间超过1年是指购买合同签订时间至转让合同签订时间超过1年。

九、关于旧房判断的标准

《公告》规定旧房包括：从房地产二级市场购入超过1年（不含1年）、自建房使用超过1年（不含1年）的房产；从房地产三级市场购入的房产；从事房地产开发的纳税人将开发产品转为自用、出租等用途超过1年（不含1年）的房产。

自建房（不含房地产开发产品）使用时间超过1年是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过1年。

09

安徽的规定

关于明确房产税、土地增值税等税种若干政策问题的通知（皖地税政三字[1997]277号）七、土地增值税旧房应怎样界定    凡是已使用一定时间达到一定磨损程序的房产均属于旧房。并应包括：1、新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；2、购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；3、个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。
十三、关于旧房转让征收土地增值税旧房确认问题凡是已使用一定时间达到一定磨损程度的房产均属于旧房。包括：1.新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；2.购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；3.个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。

10

湖南的规定

转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（湘财[1995]财税字第213号）一、凡新建房交付使用后，不论时间长短和磨损程度如何，均为旧房。二、新建房从峻工之日起一年（ 12 个月）内，尚未转让的亦视同旧房。
湖南省财政厅湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定问题的通知（湘财税[2015]13号）新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。

11

江苏的规定

关于土地增值税若干问题的通知（苏财税[2007]45号）土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

12

云南的规定

转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（[95]云财税政字第18号）凡是建成后使用或者使用时间在2年以内的，属新建房；凡使用时间超过2年的属旧房。

13

吉林的规定

新建房是指建成后未使用的房产，凡已使用的房产均属旧房。

14

辽宁的规定

房地产开发企业纳税人建造金商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。

15

河北的规定

转发财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（冀地税发[1995]71号）建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。

16

新疆的规定

未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。

17

浙江的规定

凡新建完工可投入使用的房产为新建房，新建房连续使用一年以上或未使用三年以上的房产视作旧房。

18

福建的规定

转发《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的通知（闽财税政[1995]58号）新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房，新建成投入穗使用一年以内的房产，按新房处理。

19

重庆的规定

关于新旧房界定的通知（渝地税发[2007]214号）新建房建成后使用时间超过一年的为旧房。重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告（重庆市地方税务局公告2014年第9号）以下情形房产，再转让属于转让旧房：1．单位和个人对外取得（购置、接收投资、抵债、受赠、交换等）的房产；2．房地产企业以外的其他单位和个人建造的房产；3．房地产企业建造房产已转为固定资产或投资性房地产。

20

山东的规定

一、关于旧房的界定问题，我市规定为：

(一)房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在源一年(满12个月)以上再出售的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。

(二)非房地产开发企业自建房屋，使用超过2年(含2年)转让的，为旧房，其转让适用旧房转让土地增值税政策。自建房使用时间超过2年(含2年)是指竣工验收时间至转让合同签订时间超过2年。
(三)对单位或个人购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房。

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