转发《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》的通知
青地税发[2010]157号【全文废止】
各市、自治州地方税务局，西宁市经济技术开发区地方税务局：现将《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号，以下简称《规程》）转发给你们，并结合我省实际补充通知如下，请一并遵照执行。
一、土地增值税清算条件
除总局清算规程中有关清算条件的规定，对我省土地增值税的清算条件作如下补充：
纳税人进行土地增值税清算须同时满足以下条件：
（1）房地产开发项目能够按照单位项目分别进行核算；分期开发的项目，能够以分期项目为单位分别进行核算。开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他房地产项目类型的，能够分别进行核算。
（2）按照《青海省地方税务局土地增值税预征管理办法》的规定，房地产开发项目在预征期内，能够依照确定的预征率预缴土地增值税。
二、土地增值税的清算管理
（一）土地增值税清算的申请（根据《规程》第十一条的规定）
1、凡符合《规程》第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内准备清算资料，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件1），到项目所在地主管税务机关办理清算手续。
2、对于符合《规程》第十条规定“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的项目，主管税务机关应当结合项目管理情况，对该项目作出评估，经分管领导批准，确定要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不进行清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算手续。
3、对于符合《规程》第十条规定由主管税务机关确定需要进行土地增值税清算的房地产开发项目，主管税务机关应当对其开具《土地增值税清算通知书》（附件2）送达纳税人。纳税人应当在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内准备清算资料，到项目所在地主管税务机关办理清算手续。
纳税人超过90日拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
4、纳税人可自行委托符合资质的税务中介机构或委托税务机关指定的税务中介机构对房地产开发项目进行土地增值税清算鉴证。对税务师事务所出具的保留意见、无法表明意见、否定意见的鉴证报告，各级税务机关在土地增值税清算审核工作中不予采信。
（二）纳税人办理土地增值税清算手续时应提供的清算资料
纳税人在提交土地增值税清算资料，须填写《土地增值税清算资料清单》（附件3）。应提交的有关资料如下：
1、《土地增值税纳税申报表》及其附表（表样见总局文件），同时提供相应的EXCEL格式的电子报表。
2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、多个项目同时开发的相关费用分摊情况说明、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3、开发项目立项批复、国有土地使用权证书；取得土地使用权时所支付的地价款凭证（包括契税完税凭证等）及国有土地使用权出让或转让合同；
4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程施工图设计文件审查批准书；
5、预售价格核准批复、商品房销（预）售许可证；
6、清算项目的概算（预算）书、项目工程合同结算单；项目竣工决算报表，清算项目的工程竣工验收报告及工程竣工备案表；当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表、单位工程造价审定单）等；
7、销售房地产有关证明资料，房地产购销合同统计表，房屋分户（室）面积对照表、商品房销售面积测绘技术报告、销售明细表；具体包括：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施的凭证；
8、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；
9、与转让房地产有关的完税凭证（包括：已缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加等税费）及清算项目预缴土地增值税的完税凭证；
10、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》；
11、主管税务机关要求报送的其它与土地增值税清算项目有关的证明资料等。
（三）土地增值税清算的受理
1、主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的项目，予以受理，并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》（附件4），交纳税人后转入审核程序。
2、对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不完整的，主管税务机关应开具《土地增值税清算补充资料通知书》（附件5）送达纳税人，纳税人应当自接到通知之日起15日内补报材料。
3、对不符合清算条件的项目，主管税务机关应在《土地增值税清算申请表》中注明不予受理的理由，并退回纳税人。
（四）土地增值税清算审核
1、主管税务机关受理纳税人清算申请后应当及时组织并完成清算审核工作，不含纳税人补正材料的时间。
2、土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中包含普通住宅、非普通住宅及其他房地产项目类型的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
3、各主管税务机关要认真查验和审核清算企业报送的土地增值税清算资料，在审查过程中需要纳税人进一步补充相关证明材料的，应向纳税人开具《土地增值税清算中止核准通知书》（附件6），并注明中止核准的理由，同时开具《土地增值税清算补充资料通知书》（附件5）并送达纳税人，待纳税人重新补充证明材料后，再办理税款清算手续。纳税人应当自接到通知之日起在主管税务机关规定的时间内补报材料。
4、在审核中，对基本工程造价超出建设部门公布的造价标准，且无正当理由的，而其他各项扣除项目核算基本准确、规范，支付凭证合法、完整的，税务部门应就其基本工程造价部分进行核定，并依据核定后的造价标准进行清算。
（五）土地增值税的核定征收
1、主管税务机关在清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，拟按核定征收方式对房地产项目进行清算的，由审核人员填写《土地增值税核定征收审核表》（附件7），出具清算审核报告，对项目的总体情况、收入及扣除项目金额、预缴土地增值税额等情况进行说明，并注明核定征收的理由。
2、核定征收事项清算须经清算工作组审核并批准。
3、经清算工作组审批后，向纳税人开具《土地增值税清算终止核准通知书》（附件8）和《土地增值税核定征收通知书》（附件9）并送达纳税人。
（六）土地增值税清算结论
1、清算审核完毕后，清算审核人员应出具清算审核报告，对项目的总体情况、收入及扣除项目、审核调整、应纳土地增值税款等情况进行说明，并提出处理意见提交清算工作组。
2、清算工作组应及时对清算报告进行审核，无异议的，作出审核意见，有异议的，退回要求补充审核。
3、根据清算工作组的审核意见，由清算审核人员出具清算结论，通知纳税人执行。
三、切实加强土地增值税的征收管理
土地增值税是国家为加强房地产市场宏观调控，规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发健康发展而开征的税种。随着房地产市场开发投资的强劲增长，土地增值税收入比重越来越大，在组织收入和调节经济方面发挥着日益重要的作用。各级税务机关要严格执行土地增值税的有关政策规定，按照房地产税收一体化管理的要求，进一步加强土地增值税的征收管理。切实加强对土地增值税清算工作的宣传辅导，明晰相关政策，严格扣除标准，准确计算土地增值额和应纳土地增值税额，积极稳妥地搞好土地增值税的清算工作。
为扎实有效的做好我省土地增值税清算工作，各地应依照本通知的有关规定，结合本地区土地增值税的征管实际，制定本地区土地增值税清算工作的具体流程，明确岗位职责，积极加强与有关部门的沟通与合作，依托社会综合治税，确保清算工作的顺利实施，不断提高土地增值税的管理水平。
附件:（参考文本）（略）
1、土地增值税清算申请表
2、土地增值税清算通知书
3、土地增值税清算材料清单
4、土地增值税清算受理通知书
5、土地增值税清算补充资料通知书
6、土地增值税清算中止核准通知书
7、土地增值税核定征收审核表
8、土地增值税清算终止核准通知书
9、土地增值税核定征收通知书
二Ｏ一Ｏ年十二月十三日