根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）、《国家税务总局山东省税务局关于发布<国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）等相关规定，结合我市实际，现将土地增值税预征率和核定征收率有关问题公告如下：
下面是专家对《山东省税务局公告2022年第10号》的解读，大家可以点击学习。
一、土地增值税预征率
房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型，工程项目竣工结算后，及时进行清算，多退少补。具体预征率如下：
（一）全市地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产预征率均为2%。
（二）纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。（延伸了解：各地土地增值税预征率合集）
二、土地增值税预征计算方法
（一）房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款
（二）房地产开发企业采取全款方式销售或先开具发票的，土地增值税预征的计征依据为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
三、土地增值税核定征收率
对符合核定征收条件的，其土地增值税核定征收率明确如下：
（一）销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的，普通住宅、非普通住宅的核定征收率原则上不得低于5%，其他类型房地产的核定征收率原则上不得低于6%；
（二）具体土地增值税核定征收率由主管税务机关根据实际情况测算税额后确定。
本公告自2023年1月1日起执行。《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》（2018年第8号）同时废止。
特此公告。
国家税务总局烟台市税务局2022年12月20日
关于《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》的解读
一、发布《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》公告的背景
《国家税务总局山东省税务局关于发布<国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法>的公告》（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）（以下简称《办法》）2022年11月11日发布，《办法》对房地产开发项目土地增值税预征率有所调整，经调研落实，《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》（2018年第8号）已不适应我市房地产市场实际情况需要，现结合实际，决定发布《国家税务总局烟台市税务局关于调整土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》（以下简称《公告》），对我市土地增值税预征率和核定征收率进行调整。
二、《公告》对预征率是如何规定的
根据《办法》第十二条“土地增值税预征率：普通住宅预征率2%-3%、非普通住宅预征率2%-3%、其他类型房地产预征率2%-4%”的要求，经广泛调研并结合我市实际，统一规范全市房地产开发企业土地增值税预征率如下：
（一）全市地域范围内开发的房地产项目，纳税人销售普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产预征率均为2%。
（二）纳税人转让经政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等保障性住房，棚户区改造安置住房、危旧房改造安置住房等取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管税务机关登记或备案。
三、土地增值税预征的计征依据如何确定
按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）的规定，《办法》第十条对营改增后土地增值税应税收入进行了明确，即适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。《办法》第十一条对营改增后土地增值税预征计税依据进行了明确，即房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，土地增值税预征的计征依据为：
土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款
考虑到实际工作中存在房地产企业全款销售和提前开具发票的情况，根据《营业税改征增值税试点实施办法》关于纳税义务发生时间的规定，我们明确全款销售和先开具发票的情况下土地增值税预征的计征依据为不含增值税收入。
四、土地增值税的核定征收是怎么规定的
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）“核定征收率原则上不低于5%”的要求，对我市销售房地产开发项目或转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率进行适度调整，分类型确定核定征收率，普通住宅、非普通住宅的核定征收率原则上不得低于5%，其他类型房地产的核定征收率原则上不得低于6%。
《办法》只规定了开发项目清算可以核定征收的情形，但实际工作中除了房地产开发企业销售房地产项目外，旧房转让也涉及到土地增值税核定征收的情形，依据财税〔2006〕21号文件规定,对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，应告知纳税人实行核定征收，具体核定征收率由主管税务机关根据实际情况测算税额后确定。
国家税务总局烟台市税务局2022年12月20日