房地产破产清算，面临4个土地增值税问题
破产清算实务处理
1.企业破产，税局可申报哪些税收债权？
2.城市建设配套费及滞纳金债权的破产债权，如何确认？3.房地产偷逃税款2.7亿后破产，这2点值得注意4.房企破产以房抵债，税局是否可以确认破产债权？
在项目全部竣工结算前销售房产的，预缴土地增值税。在项目达到土地增值税清算条件时进行清算，多退少补。土地增值税的清算条件分为应清算及主管税务机关可要求清算（“可清算”）。
应清算的情形包括：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
3.直接转让土地使用权的。
可清算的情形包括：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。4.省税务机关规定的其他情况。
结合上述规定，房地产企业破产程序中土地增值税的主要情形如下：
破产清算受理前欠缴的土地增值税如何处理？
一
破产清算受理前欠缴的土地增值税包括欠缴的预缴土地增值税，土地增值税清算欠税（包括系统已录入的土地增值税清算欠税、已受理但尚未出具土地增值税清算结论的欠税、已达到土地增值税可清算及应清算条件但尚未进行土地增值税清算的欠税）。税务机关可就破产清算受理前所有欠缴的土地增值税作为税务债权进行申报，相关的滞纳金作为普通债权进行申报。对于系统存在欠税的，税务机关应提供系统截图，对于未清算的土地增值税，税务机关应督促管理人加速清算。实操中，税务机关有可能只就系统中存在的欠税申报债权。在此情形下，对于应清算的土地增值税，管理人可主张作为税收债权处理；对于可清算的，税局未要求清算，不应税收债权处理。
破产清算受理后处置房产，是否需要预缴土地增值税
二
在破产程序中，因继续履行合同、生产经营或者处置资产等新产生的相关税(费)，实操口径一般作为破产费用和共益债务、由债务人财产随时清偿。基于此，破产清算后房产销售产生的预缴的土地增值税应作为破产费用和共益债务。但鉴于土地增值税先预缴再清算的特殊性以及破产资不抵债的现状，管理人可与税务机关积极沟通，进行个例突破，在破产清算受理后缓缴或停止预缴土地增值税。
破产清算受理后达到土地增值税条件如何处理
三
对于破产清算日后达到土地增值税清算的，主要情形如下：在破产受理日前未达到土地增值税清算条件或仅达到可清算条件且税局未申报税收债权，在破产清算受理日后因继续履行合同或正常生产经营、处置资产而达到土地增值税应清算条件（举例：受理前销售比例为80%，破产清算受理后资产全部处置，销售比例达100%）。
破产清算日后达到土地增值税条件的，应将土地增值税清算补缴的土地增值税作为破产费用或共益债务。这也与土地增值税清算的特点吻合，土地增值税清算周期一般较长，若作为一般的破产债权申报，税务机关很可能来不及在债权申报期限内申报，会产生审查和确认补充申报的费用，或错过财产分配的最后期限。该处理并非无瑕疵，发生在破产受理之日后的税金及附加，分为因继续履行合同、生产经营而产生的税款和处置资产等产生的税款，对前一种税款应当作为破产费用和共益债务、由债务人财产随时清偿这一点，理论和实务界争议较小，而后一种税款应否作为破产费用和共益债务处置，理论界有不同看法。由于该部分税款一旦作为破产费用和共益债务处理，就会优先于担保债权和职工债权受偿，影响面过大。对于破产流程中处置资产促发土地增值税清算并大额补税的，管理人可以通过与债权人会议、主管税务机关及政府协调部门多方沟通，就个案争取妥善的解决方案。
破产清算受理后处置旧房土地增值税处理
四
旧房销售是破产程序中的常见资产处置方式，旧房销售应在处置时缴纳土地增值税。实操中多地要求处置旧房在过户前需缴纳土地增值税等相关税款，即使不考虑其作为破产费用或共益债务清偿，亦需关注在过户环节的税费要求。
整体来看，对于破产清算受理前确认土地增值税纳税义务的，应作为税务债权申报，对于破产受理后确认土地增值税纳税义务的，应考虑作为破产费用或共益债务。土地增值税处理复杂，管理人应在破产程序中充分考虑土地增值税的税负，并就土地增值税清算以及清偿顺与主管税务机关充分沟通，以确保破产程序的顺利进行。
主要政策依据：
《中华人民共和国企业破产法》
《广州市中级人民法院 国家税务总局广州市税务局关于进一步解决破产程序中涉税问题的若干意见（试行）》（穗中法[2021]208号）
《国家税务总局关于税收征管若干事项的公告》（国家税务总局公告2019年第48号）
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）
《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发[2009]91号）
来源：冬耕研究院
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