欠税房企低价转让房产，如何追征千万税款？
点击学习：“价格明显偏低且无正当理由”，各税种如何处理？
《税收征收管理法》第五十条第一款的规定，“欠缴税款的纳税人因怠于行使到期债权，或者放弃到期债权，或者无偿转让财产，或者以明显不合理的低价转让财产而受让人知道该情形，对国家税收造成损害的，税务机关可以依照合同法第七十三条、第七十四条的规定行使代位权、撤销权”。据此，纳税人欠缴税款，存在以明显不合理的低价转让财产而受让人知道该情形，对国家税收造成损害的，税务机关可以通过向人民法院提起诉讼，行使税收撤销权。
本案中，D公司因经营不善，至2022年5月已欠缴税款逾千万元，并声称房地产开发项目的大部分预售收入已转回母公司用于集团调配，企业资金流困难，无法缴纳税款。经查，D公司还存在将其所属的42套门面房低价卖给关联企业Z公司的行为。其中，D公司向Z公司销售的平均单价为2792元/平方米，向其他客户销售的平均单价为6728元/平方米，可证明D公司销售房产给Z公司的价格属于“明显不合理的低价”；Z公司以2792元/平方米的价格受让房产，又以平均5783元/平方米的价格转卖，可证明受让人Z公司知道D公司以明显不合理的低价转让财产的情形。因此，本案税务机关通过诉讼行使撤销权，成功撤销了D公司与Z公司进行的42间店面房产转让交易，从而有机会通过强制执行挽回国家税款损失。
行使税收撤销权 清缴“老赖”千万欠税
企业欠税不缴转移资产
D公司是当地一家从事房地产开发业务的企业，之前运营状态良好，后因企业经营不善，开始出现税款欠缴情况。至2022年5月，企业已欠缴税款逾千万元，税务人员多次催缴无果。企业财务人员在税务机关约谈时表示，前期该企业房地产开发项目的预售收入大部分已转回母公司用于集团调配，企业现在资金流转困难，经营活动已停止，无法缴纳税款。
税务人员于是对D公司的企业运营、资金情况和资产状况等进行针对性核查，发现D公司虽仍处于开业状态，但其银行账户中的资金寥寥无几，并且企业名下也没有不动产等资产。在核查过程中，税务人员意外发现D公司不仅将公司的资金均汇转给了其母公司，并且还在数月之前，陆续将42套门面房低价卖给一家名为Z公司的企业。
企业欠税不缴，并且名下资产已转移，欠税真的就无法追缴了吗？
景宁县税务局法制、征管等部门针对如何追缴欠税进行专项研讨，明确下一步追缴欠税的路径和方法。他们认为，税收征管法第五十条明确规定：“欠缴税款的纳税人因怠于行使到期债权，或者放弃到期债权，或者无偿转让财产，或者以明显不合理的低价转让财产而受让人知道该情形，对国家税收造成损害的，税务机关可以依照合同法第七十三条、第七十四条的规定行使代位权、撤销权。”D公司欠税不缴，并且存在低价销售房产的行为，可以通过行使税收撤销权的方式，追征欠税。
行使撤销权追征欠税
为了确保能够成功行使税收撤销权，景宁县税务局进行针对性调查。结合法规条款，首先对D公司销售房产给Z公司的价格是否属于“明显不合理的低价”，以及“受让人Z公司是否知道该情形”两个事实进行调查取证。
税务人员通过调查证实，D公司出售给Z公司46间门面房产的平均单价为2792元/平方米，而出售给其他客户的18间店面房的平均单价为6728元/平方米。同时还发现，Z公司购入房产后不久，即将4间店面房转手卖给J公司，平均单价为5783元/平方米。这些情况充分表明，D公司销售房产给Z公司的价格是属于“明显不合理的低价”，并且“受让人Z公司知道该情形”。为体现调查结果公允性，景宁县税务局选取同地段三间店面房，委托第三方机构对其同期市场价值进行评估。评估结果进一步证实，D公司向Z公司销售房产的价格属于“明显不合理的低价”。
此外，景宁县税务局还对D公司和Z公司情况进行追踪调查。税务人员在核查过程中，找到D公司的实际控制方香港某上市公司——Q公司对外的公开财报，发现Q公司与Z公司是“联营”关系，这表明D公司与Z公司存在关联关系。此外，企业资金流核查结果显示，D公司向Z公司销售门面房产后，Z公司并没有向D公司汇转购房款，而是将相关款项汇给了D公司的上级企业Q公司的关联企业。
调查获取的证据，进一步坚定了景宁县税务局行使税收撤销权的决心。随后，景宁县税务局向景宁县人民法院提起民事诉讼，主张撤销D公司与Z公司进行的42间店面房产转让交易，办理不动产权证注销登记，并由D公司承担诉讼费和行使撤销权的必要费用等。
由于税务机关举证充分，主张合理，景宁县人民法院审理案件后，作出支持税务机关主张的判决：撤销被告人D公司与Z公司签订的42间店面房《商品房买卖合同》；Z公司于判决生效之日起三十日内将上述店面房产权过户登记回被告人D公司名下；被告人D公司在判决书生效之日起三十日内支付景宁县税务局诉讼相关费用和所有财产保全担保费。
D公司和Z公司接到法院判决结果后，未表示异议。目前，景宁县税务局依法启动了强制执行程序，对D公司名下门面房产进行查封，未来将进行拍卖，拍卖所得将用于抵缴企业欠税。
来源：中国税务报、华税
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