《房地产经济学》| 房地产的问题与逻辑
文 | 清和 智本社社长
“大学之道，知识之美”，欢迎来到智本社硬课堂，与清和社长一起开启一门新的课程——《房地产经济学》。
住房问题，困扰着中国千千万万个家庭。少数人因房价上涨暴富，多数人因房价上涨焦虑。有人因没钱买房没能与女友结婚，有人因没钱买房没能给孩子提供好的教育，也有人因背负房贷而卖命工作。
很多人问，房价为什么一直上涨？为什么越调控越涨？曾经预测房价下跌的经济学家都阵亡了，只有售楼小姐才是你的真爱。
要把中国房地产搞清楚，确实不容易。看懂了中国房地产，基本上就看懂了中国经济。
房地产，既是市场问题，又是民生问题。严格来说，房地产是市场，住房是民生。
房地产，既是消费品，又是投资品。有人渴望一瓦栖身，有人买房子却只为炒房赚钱。
我们常说，市场的归市场，凯撒的归凯撒。但是，房地产却是“市场的不归市场，凯撒的不归凯撒”。市场与民生，消费品与投资品，这四大元素无序混杂，房地产自然就成了一个麻团，令人捉摸不透。
比如，2020年初，深圳几千万一套的豪宅被“秒光”。关内房价动辄超10万一平方，已经远远超过了深圳普通家庭收入所能承受的范围。但是，深圳豪宅依然被人疯抢。这是怎么回事？
事实上，从任何一个单一的角度看房地产，都容易一叶障目。比如家庭收入、城市化、人口、GDP、货币、投资品、保障性住房、调控政策等因素都跟房价有关系，但将这些因素综合起来，我们也很难理清一个头绪，这些因素之间存在什么关系。
所以，我们有必要洞悉中国房地产的本质。只有洞悉本质，我们才能拨开迷雾，搞清楚为什么中国的房价在过去20年持续上涨？是什么扭曲了房价？
我们知道，垄断与人为干预，都可能扭曲市场价格。在本课程第一讲中，我将提出扭曲房价的四大因素：土地垄断、货币垄断、刚需“矮化”以及不当的调控政策。
一说到土地垄断，一些人就会想到大资本家垄断了土地。但是，很少人继续深入思考：为什么大资本家可以垄断土地？大资本家的土地来自哪里？
比如，香港的土地及房地产被李嘉诚等家族控制，房价奇高。这些大家族的土地又是从哪里来的？
了解过香港土地市场的社友知道，香港的土地产权归香港政府所有，香港政府采用土地批租制度，将土地的使用权租给开发商及企业。所以，这些大家族的土地都是从政府手中拍卖而来的。
换言之，绝大多数香港居民没有自己的土地，香港政府垄断土地，统一批租，才导致土地集中到大地产商手中。这才是问题的根源。
再看中国内地。中国的土地属于国有或集体所有制，改革开放后才从香港引进了批租制度，将使用权租给开发商及企业。所以，与香港情况类似，政府土地垄断和批租制度导致土地集中到大型地产商手中。
看到这里，很多人认为我在批判土地国有制度，其实不是。土地国有制度和土地私有制度各有优劣。比如，土地国有制度有助于政府低成本地建设大规模的保障性住房和基础设施。
但是，如果国有土地市场化就容易出问题。政府成为了土地唯一的供给方，会导致土地及房地产价格扭曲。
除了土地垄断，货币垄断同样严重扭曲了房地产价格。房地产是一种投资品，是一种金融化的投资品。房地产经历了资本化、证券化，现在走到了货币化时代。货币供应量对房地产价格影响巨大。
但是，货币市场本身不是一个充分竞争市场，货币供应由央行垄断。货币垄断导致房价扭曲。房价下跌时，央行增发货币刺激房地产，导致房价继续上涨，甚至出现价格泡沫。
这个问题不仅中国存在，美国、欧洲及日本都存在。
还有两大扭曲是刚需“矮化”和不当的调控政策。房地产需求，很大一部分是刚需，也就是人们的居住需求。在中国，受传统文化及不安全心理影响，人们都希望有自己的房子。刚需市场，并不是一个充分竞争市场。在刚需市场中，需求方处于弱势，供给方处于强势，这也是房地产价格偏高的原因之一。
这门课程将从刚需市场的缺陷出发，提出政府提供公共用品如保障性住房的经济学理论。这是一个全新的理论。
另外，不当的房地产调控政策也是房价畸形的原因。房地产市场需要调控，但调控政策如果失当，可能越调越高，直到泡沫崩盘。
课程的第二讲，将分析房地产问题背后的逻辑，以及房地产对中国经济、货币、财政到底意味着什么。
第三讲，结合中国经济下行的趋势以及中美贸易摩擦的国际环境，分析中国房地产可能存在的风险。
第四讲，我们会比较一下中国香港、新加坡、德国与美国的房地产模式，看看有哪些经验和教训。
最后一讲，我们将提出一些建议和主张，包括中国房地产该如何改革，土地该如何改革，政策该如何调控，如何做到让房地产市场自由发展，有涨有跌，同时做到居者有其屋。
01 | 房地产价格为何长期被扭曲？02 | 中国房地产的逻辑：信用之锚、民生之困03 | 中国房地产是否存在泡沫风险？04 | 中国香港、新加坡、德国与美国模式比较05 | 中国房地产该如何改革？
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