（更新版）目前用地审批有哪些新的调整和变化

摄影/自然风

土地征收

土地征收程序调整。新《土地管理法》第四十七条对土地征收程序进行了调整，将原来的“告知、确认、听证”三步程序调整为“调查、评估、公告、听证、登记、协议”六步程序。规定相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

链接：征地程序调整︱调查  评估  公告  听证  登记  协议，六步不能少

新《土地管理法实施条例》对土地征收制度作了进一步充实和完善，增加了征收土地预公告制度。征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。

土地征收成片开发标准。2020年11月5日，自然资源部印发《土地征收成片开发标准（试行）》

链接：自然资源部关于印发《土地征收成片开发标准（试行）》的通知

土地征收权下放。《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号）提出：《土地管理法》第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年

链接：国务院关于授权和委托用地审批权的决定

农用地转用

减少审批层级。新《土地管理法实施条例》规定，市、县人民政府组织自然资源等部门拟订农用地转用方案，报有批准权的人民政府批准，删除了原《条例》“逐级”上报审批的规定。

简化审批材料。新《土地管理法实施条例》对原“一书四方案”（建设用地呈报书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案）进行合并调整，整合为农用地转用方案和征收土地申请，并明确农用地转用方案内容。

永久基本农田转用下放。《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号）提出：对《土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆。

链接：安徽省政府决定：委托下放建设用地审批权

永久基本农田以外的农用地转用下放。《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》（国发〔2020〕4号）提出：按照《土地管理法》第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照《土地管理法》第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

先行用地

新《土地管理法实施条例》增加了“疫情防控”。规定：抢险救灾、疫情防控等急需使用土地的，可以先行使用土地。

现行的《建设用地审查报批管理办法》规定：国家重点建设项目中的控制工期的单体工程和因工期紧或者受季节影响急需动工建设的其他工程，可以由省、自治区、直辖市国土资源主管部门向国土资源部申请先行用地。

此前，《自然资源部关于贯彻落实<国务院关于授权和委托用地审批权的决定>的通知》提出：将先行用地批准权委托给试点省份省级自然资源主管部门，具体指北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆8个省（市）。

合并规划选址和用地预审

　　新《土地管理法实施条例》规定：建设项目需要申请核发选址意见书的，应当合并办理建设项目用地预审与选址意见书，核发建设项目用地预审与选址意见书。

此前，自然资源部《关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2号）提出：

一是将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并，自然资源主管部门统一核发建设项目用地预审与选址意见书，不再单独核发建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见。

二是使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预审；需要办理规划选址的，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书。

链接：自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地 “多审合一、多证合一”改革的通知

用地预审下放。《自然资源部关于贯彻落实<国务院关于授权和委托用地审批权的决定>的通知》提出：将部的用地预审权同步下放省级自然资源主管部门。

链接：  自然资源部贯彻落实《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》的通知

合并建设用地规划许可和用地批准

　　自然资源部《关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2号）提出：将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书。

　　以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。

　　以出让方式取得国有土地使用权的，市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案，经依法批准后组织土地供应，将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同。建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后，市、县自然资源主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。

多测整合和多验合一

自然资源部《关于以“多规合一”为基础推进规划用地 “多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资规[2019]2号）提出：将建设用地审批、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，归口成果管理，推进“多测合并、联合测绘、成果共享”。不得重复审核和要求建设单位或者个人多次提交对同一标的物的测绘成果；确有需要的，可以进行核实更新和补充测绘。在建设项目竣工验收阶段，将自然资源主管部门负责的规划核实、土地核验、不动产测绘等合并为一个验收事项。

集体经营性建设用地

在新《土地管理法》的基础上，新《土地管理法实施条例》对集体经营性建设用地“入市”制度作了进一步细化：

一是加强规划管控。明确国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出规划条件，明确“入市”土地界址、面积、用途、开发建设强度，并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护等要求。

二是明确交易规则。规定土地“入市”需编制相应方案，双方要签订书面合同，并报自然资源主管部门备案；土地使用者应当及时支付用地价款，依法缴纳相关税费；“入市”土地使用权再流转的，应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

农村产业融合发展项目

自然资源部、国家发改委、农业农村部《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》（自然资发〔2021〕16号）提出：

利用农村本地资源开展农产品初加工、发展休闲观光旅游而必须的配套设施建设，可在不占用永久基本农田和生态保护红线、不突破国土空间规划建设用地指标等约束条件、不破坏生态环境和乡村风貌的前提下，在村庄建设边界外安排少量建设用地，实行比例和面积控制，并依法办理农用地转用审批和供地手续。具体用地准入条件、退出条件等由各省（区、市）制定，并可根据休闲观光等产业的业态特点和地方实际探索供地新方式。

在村庄建设边界外，具备必要的基础设施条件、使用规划预留建设用地指标的农村产业融合发展项目，在不占用永久基本农田、严守生态保护红线、不破坏历史风貌和影响自然环境安全的前提下，可暂不做规划调整；市县要优先安排农村产业融合发展新增建设用地计划，不足的由省（区、市）统筹解决；办理用地审批手续时，可不办理用地预审与选址意见书；除依法应当以招标拍卖挂牌等方式公开出让的土地外，可将建设用地批准和规划许可手续合并办理，核发规划许可证书，并申请办理不动产登记。

链接：自然资源部等三部委《关于保障和规范农村一二三产业融合发展用地的通知》

村庄建设项目

国家发展改革委、自然资源部、农业农村部《关于村庄建设项目施行简易审批的指导意见》：一是可以采取审批可行性研究报告的方式，合并办理项目建议书、可行性研究报告、初步设计等审批环节。二是允许地方结合实际，将部分审批事项依法委托乡镇政府实施。三是鼓励地方通过发布可行性研究报告申报范本等方式，加大对项目单位指导力度。四是对于整县整乡推进的村庄建设项目，其子项目由不同项目法人组织建设实施的，以子项目规模界定是否必须进行招标。

链接：关于村庄建设项目施行简易审批的指导意见

林地审批备案

不需要办理建设用地审批手续。新《森林法》第五十二条规定：在林地上修筑下列直接为林业生产经营服务的工程设施，符合国家有关部门规定的标准的，由县级以上人民政府林业主管部门批准，不需要办理建设用地审批手续；超出标准需要占用林地的，应当依法办理建设用地审批手续：

（一）培育、生产种子、苗木的设施；

（二）贮存种子、苗木、木材的设施；

（三）集材道、运材道、防火巡护道、森林步道；

（四）林业科研、科普教育设施；

（五）野生动植物保护、护林、林业有害生物防治、森林防火、木材检疫的设施；

（六）供水、供电、供热、供气、通讯基础设施；

（七）其他直接为林业生产服务的工程设施。

 链接：中华人民共和国森林法

养殖项目。国家林业和草原局办公室《关于生猪养殖使用林地有关问题的通知》（办资字〔2019〕163号）提出：宜林地可直接使用，县级林草部门备案；其他林地由县级林草部门审批。严禁在天然林地、生态公益林中的有林地上进行规模化生猪养殖。

链接：国家林业和草原局办公室 《关于生猪养殖使用林地有关问题的通知》

建设项目用地审查和林地审核。2021年1月15日，自然资源部办公厅、国家林业和草原局办公室《关于加强协调联动进一步做好建设项目用地审查和林地审核工作的通知》（自然资办发〔2021〕18号）提出：一是国务院批准农用地转用和土地征收的建设项目，涉及使用林地的，由省级自然资源主管部门将用地报批材料、林业和草原主管部门作出的行政许可决定一并报自然资源部。二是省级人民政府批准农用地转用（含国务院委托和授权审批用地）的建设项目，涉及使用林地的，具有林地审核权限的林业和草原主管部门作出行政许可决定后，应同时抄送有关省级自然资源主管部门。

链接：关于加强协调联动进一步做好建设项目用地审查和林地审核工作的通知

农村宅基地

审批权下放。一是新《土地管理法》第六十二条规定：农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。二是自然资源部、农业农村部《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）提出：对农村村民住宅建设占用农用地的，在下达指标范围内，各省级政府可将《土地管理法》规定权限内的农用地转用审批事项，委托县级政府批准。

链接：农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知

用地指标。自然资源部、农业农村部《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）提出：各省级自然资源主管部门会同农业农村主管部门，每年要以县域为单位，提出需要保障的农村村民住宅建设用地计划指标需求，经省级政府审核后报自然资源部。自然资源部征求农业农村部意见后，在年度全国土地利用计划中单列安排，原则上不低于新增建设用地计划指标的5%，专项保障农村村民住宅建设用地，年底实报实销。当年保障不足的，下一年度优先保障。

占补平衡。自然资源部、农业农村部《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）提出：对农村村民住宅建设占用耕地的，县级自然资源主管部门要通过储备补充耕地指标、实施土地整治补充耕地等多种途径统一落实占补平衡，不得收取耕地开垦费。县域范围确实无法落实占补平衡的，可按规定在市域或省域范围内落实。

链接：自然资源部农业农村部《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》

设施农业用地

备案下放。自然资源部、农业农村部《关于设施农业用地管理有关问题的通知》（自然资规〔2019〕4号）规定：设施农业用地由农村集体经济组织或经营者向乡镇政府备案，乡镇政府定期汇总情况后汇交至县级自然资源主管部门。

链接：自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知

上图入库问题。2020年7月21日，自然资源部办公厅《关于设施农业用地上图入库有关事项的通知》提出：设施农业用地上图入库范围以省级落实4号文件具体实施办法明确的设施农业用地范围为准，包括作物种植、畜禽养殖、水产养殖等用地情形。其中，直接利用耕地耕作层或其他农用地表层土壤进行农业生产的普通塑料大棚、下挖覆土式大棚、普通日光温室和非硬化的养殖坑塘用地可不纳入上图入库范围，但配建的耳房、看护房、管理房等应纳入上图入库范围。各级自然资源主管部门在耕地保护检查、土地变更调查、土地执法等工作中，对设施农业用地的认定将依据上图入库信息，设施农业用地未按要求上图入库的，管理中不予认可。

链接：关于设施农业用地上图入库有关事项的通知

临时用地

新《土地管理法实施条例》第二十条规定：临时用地由县级以上人民政府自然资源主管部门批准，期限一般不超过二年；建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设使用的临时用地，期限不超过四年；法律、行政法规另有规定的除外。

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