地产的商业本质是银行！孙宏斌的经营逻辑：杠杆+息差

这是阿植的第 008 期分享

作者 l 阿植   

来源 l 植观天下（ID：IBanker_business）

转载请联系授权（微信ID：amy_mi001）

地产界最近火了两个企业，一个是孙宏斌的融创，一个是杨国强的碧桂园。

说他们火是因为12年以前房地产企业做百强排行榜，他们都榜上无名。但17年榜单一公布，一个分列第三，一个分列第十。到了18年，碧桂园已经排到第二，仅次于恒大。融创更是以黑马之态杀入前五。

就在昨天碧桂园报出2017年报：

• 总收入2269亿元，同比增长48.2%；

• 毛利587.9亿元，同比增长82.4%；

• 净利润为260.6亿元，同比增长126.3%。

收入增长50%，净利润翻倍，这个成绩单确实惊艳。

融创17年年报未出，但孙宏斌以“买买买”的姿态，却早已抢尽财经界的风头。以至于江湖上流传着“孙宏斌轮”的传说：

投资界新轮次：种子轮→天使轮→Pro-A→A轮→A+轮→B轮→C轮→BAT轮→Pro-IPO→IPO→孙宏斌轮……全剧终

为什么跑出来的是孙宏斌杨国强？

因为他们是最懂地产的人。

地产的本质是什么？地产的本质是银行！地产的本质是银行，地产的本质是银行！重要的事情说三遍。

地产和银行一样，经营取决于两个因素：杠杆和息差。

房地产的杠杆是什么？房地产的杠杆就是它的资产负债率，它能动用银行借款的能力。

房地产的息差是什么？房地产的息差就是它的总资产回报率。地产企业相当于在银行批发资金，资金变成土地，再变成房子，再变成收入利润。这和银行放贷是同个道理。

地产行业一般的杠杆率（总资产/净资产）是5倍（相对应资产负债率80%）以内。

息差，取决于地产公司的经营水平。选址能力、融资能力、周转能力、品牌力越强，息差越大。地产行业的长期息差（总资产回报率）在3%左右，比较优秀例如万科的息差可以做到4%以上。

孙宏斌杨国强的经营模式，总结七个字，打足杠杆赚息差。

打足杠杆赚息差，如何理解这七个字？

孙宏斌的观点

这要从孙宏斌2016年11月23日一个内部讲话说起。

在这个讲话里，孙宏斌对宏观经济有一个基本判断。他认为国内的基本环境就是货币超发，流动性宽松，低利率，这在很长一段时间不会改变！

与此相对应的经营决策就是，用尽全力借钱，借更多的钱，借更便宜的钱，借更长的钱！谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。如果有这个机会不去做，反而减杠杆那是不对的。

做大杠杆的底气来自哪里？

孙宏斌的底气来自哪里？就一条——银行贷款利率是低估的。银行贷款利率是低估的，所以银行是在补贴借钱的人。

赚大钱靠的从来不是自有资金，而是借来的钱。

为什么这么讲？

下图是07年-16年扣除价格因素的GDP增速，简单平均9%每年。另一列是货币的供应量，简单平均16%每年。两者之差，就是物价涨幅。看前面两个数字，物价的实际涨幅应该在7%（16%-9%）左右。而银行一年期的贷款利率仅在4%-5%。

你想想，一边是无风险7%的价格涨幅，一边只有4%-5%的贷款利息，你哪怕买的是一个很普通的资产都可以无风险获得2%-3%的息差。

如果你买的是土地呢？那涨幅更远在7%之上。因为土地是供给受限的资产（具体原因这里就不便展开分析），属于稀缺资产。经济学上一个东西卖高价从来不是因为它有用，而是因为它稀缺！

融创中国2015年总资产是1100亿，2016年总资产已经是2900亿，翻了接近1.5倍。

碧桂园2015年总资产3600亿，16年是6000亿，17年已经达到惊人的1万亿。

你再想想作为融创和碧桂园的老板这么翻倍地去拿地，是很难一个项目一个项目去盯哪一个项目能赚钱，他们敢于这么扩张，用的不就是同一个分析框架，赌的不就是同一个宏观大势吗？

地产业的分歧

如果我们把万科、保利、融创、碧桂园四个地产公司放在一起做比较那就更有意思。

万科和保利属于经营很稳健的地产公司，我们看它们的杠杆率，从10年到15年一直保持在4-5倍之间。

碧桂园10-12年经营特别保守，总的杠杆率在3-4倍之间。13-15年稍微进取了一点，杠杆率提到了4-5倍之间。

融创是四个地产公司里面，最进取，也想得最清楚的企业，12年开始已经把杠杆率提到5-6倍之间。

这四个公司真正的分歧发生在2016年。四个企业做出了不同的战略选择。

1、万科比较稳健，看到15年地产形势不错，16年杠杆从原来的4.48提高到了5.13，首次将杠杆率提高到5倍以上。

2、保利做出了截然相反的举动，杠杆从15年的4.15倍降低到了3.96倍，首次降到了4倍以下。

3、融创保持了一贯的激进，把杠杆从15年的5.94倍提高到了8.27倍，这是一次惊人的涨幅。

4、最不同寻常的是碧桂园，这一年把杠杆从4.05倍一下子增加到7.24倍，骐骥一跃。17年碧桂园不但没有缩减杠杆还继续增大到8.97倍。

如果写地产行业的商业史，2016年我相信是一个任何人都不会忽略的年份。这一年老板们的选择，将改写他们在行业里面的座次。

总 结

地产，它的商业本质是银行。负债率就是它的杠杆，总资产收益率就是它的息差。17年之前地产赚大钱的模式是打足杠杆赚息差。

房地产的业态本身，提供了最大限度利用银行贷款赚息差的机会。融创孙宏斌碧桂园杨国强就是这一类，抓住赚取超发货币和稀缺资产息差机会的佼佼者。

后语：

如果说16年是地产业的风云际会，17年同样会被大书特书。这一年2月24日，一位61岁老人从山东匆匆赶往北京赴任。金融系统的人对他都不陌生，这一天他接任了银监会主席。金融业从此进入新时代。

在他任上，这一年的M2非但到不了13，连10都摸不到，最终的数据是8.5。这一切，对地产业又意味着什么？是旧时代的延续，还是新时代的开始？

文末是本人的小密圈，更多问题欢迎大家入圈一起探讨。

— End —

本文作者：阿植，十几年券业老兵，历任知名券商财富管理部总监，机构业务部负责人。移动互联网大潮的下海人，致力打造跨境金融社群，为中国企业和企业家参与全球化竞争贡献一份力。

—欢迎加入我的小密圈 —

小密圈主要和相互认同且对投资有兴趣的朋友，聊投资机会，聊宏观政策，聊行业分析，聊企业管理。为保证质量和效率，设个小门槛1500元/年，自由选择，恕不退款。

延伸阅读

另外，推荐一个跨境金融的专业公众号“Amy姐的跨境金融圈”，专供跨境专业干货。Amy姐，入于会计师事务所，兴于券商投行。拆过红筹，做过并购。现帮移民的朋友打理家族资产，做跨境投资。

阅读原文，更有料！