2017年深圳万亿级旧改市场加速，开发商激烈竞争即将全面上演！

来源："地产号"（ID：wangfanghouse）

最新消息，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经深圳市政府同意，现正式发布。很多人 注意到，该旧改实施细则中有：旧住宅需100%业主同意才能拆除。原文是“权利主体的城市更新意愿应达到100%”。

实际上，这份文件出台的背景是深圳城市更新要加速了，主要还是要应对未来利益博弈的五年，提前扫除了旧改障碍。政府负责定规则，市场负责奔跑，我似乎已提前听到深圳市场上的激动的嘶叫声。

据深圳城市更新十三五规划显示：规划期内，争取全市完成各类更新用地规模 30 平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为 12.5 平方公里，非拆除重建类(综合整治、功能改变等)更新规模为 17.5 平方公里。其中,规划期内力争完成 100 个旧工业区复合式更新和100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

政府将规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。而要撬动上万亿的市场。

根据恒大披露的信息，其在深圳已经拥有32个旧改项目，全部项目开发后总货值约6000亿元！考虑到2016年，排名第100名的弘阳集团销售额为156.8亿，这相当于40个第一百强！

在恒大与深深房重组上市的合作协议中，其承诺未来3年累计销售额达1.5万亿元，累计净利888亿元。恒大未来深圳市场6000亿货值或许正是重要一环。

深圳的旧改之王佳兆业，在深圳正在建设和储备、谈判的项目至少有20个，货值至少3000亿以上。

关于深圳城市更新的利益博弈不仅限于业主与政府、开发商之间，还有开发商与开发商之间，显得更激烈。

比如，

12月8日，深华发的一纸公告，揭开了其控股股东中恒集团与万科、华侨城之间关于深圳城市更新的激烈斗争。深华发A公告称，公司控股股东武汉中恒集团与华侨城A旗下子公司深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司展开合作，双方签署了《合作框架协议》，其中包含深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目。

在这个公告中，中恒集团已与华侨城子公司深圳恒祥基签订了框架协议，合作开发深圳光明新区华发旧改项目。

据深圳万科内部称，对此提出了异议，认为中恒这一行为涉嫌“一地两卖”。“

在此之前，中恒集团已与深圳万科签署合作协议，共同开发这一旧改项目。而后因为中恒未能按时履约交地，深圳万科提起仲裁申请，要求中恒继续履行合同并承担违约责任。

就在仲裁过程中，过程中恒祥基突然杀入，与中恒签订框架协议，并发布公告。

其实，恒祥基是华侨城A旗下从事旧改项目的专业平台；而华侨城今年以来在深圳发展迅猛，尤其是在光明新区，已经布局了多个项目。

据估计，深圳两大巨头争夺的公明旧改规划批复可建设面积为45万平方米，其中可售面积价值按区域市场价估算约为220亿左右，而按照中恒和深华发在该项目中的权益比重，除去补交地价和建安成本，其收益预计至少达到80亿元。

尽管外界看到华侨城的野蛮介入，但其之前一度旧改的弱者。早在2007年，华侨城曾有意南山白石洲超级旧改项目，后者规划总建筑面积550万平方米，但项目被绿景抢走；2014年，与康佳争夺康佳总部旧改项目开发权，仅获得30%权益；2015年初，市场曾传言华侨城洽谈接盘佳兆业，但被融创抢了先，但最终最泡了汤。

直到2016年，华侨城近在深圳旧改动作开始放大。比如，2016年6月19日，华侨城发布公告称，以28亿元收购深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司，并借此获得6个旧改项目,首次清晰地对外表达：以收购旧改项目的方式获取优质土地资源。

公告透露，其全资子公司深圳华侨城房地产有限公司与深圳市花伴里投资股份有限公司签署了《股权转让与合作协议》等相关文件。根据协议约定，华侨城地产公司收购花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权，转让款为661.716万元。同时，华侨城地产公司将根据目标公司获取相关土地城市更新手续完备的进度支付花伴里公司补偿款23亿元，并按持股比例承担目标公司的债务约5亿元。

最终，花伴里成为华侨城在旧改领域的合作方。花伴里主要集中在宝安、龙岗地区开发旧改项目，代表作包括横岗花伴里、龙华花伴里、珠光花伴里、翠山花伴里、鼎新大厦等。

近年，在拿地方面，华侨城除了联合招商蛇口310亿拿下154.3万平方米深圳宝安新会展中心的配套商业项目外，其它大部分精力都投入了旧改。

华侨城正凭借“文化+旅游+城镇化”概念进入旧改。比如，2016年以来华侨城先后签下深圳龙岗布吉的甘坑新镇、华侨城国际低碳城、东部坪山文化旅游带，大鹏半岛三个旅游项目，以及最新的光明新区光明小镇项目，计划总投资额约达2000亿元以上。目前，华侨城的恒祥基旗下四海锦园入市一年后已基本清盘，四海云亭项目目前计划入市；其它项目中，龙胜旧改项目位于热门的龙华新区，也于2014年3月份启动，总建筑面积39.2万平方米。

关于城市更新激烈的争夺中，就连融创中国也虎视眈眈，现已进入龙华旧改项目：莱蒙创智谷（已被融创收购）。

其实，想要了解更多，看看新闻就知道，多震憾了：

平湖14个项目列入旧改，华侨城、卓越、碧桂园、保利等巨头纷纷抢滩平湖！

龙华最牛的旧改项目，华侨城、中洲、莱蒙、海岸城都来了!

深圳旧改潜伏大戏：恒大手握17个项目，鸿荣源15大项目称霸龙华！

……

无论如何，2017年，深圳万亿级城市更新开始加速，开发商激烈竞争也要开始了！

好戏即将全面上演！

深圳城市更新计划项目551项

2016年8月23日-25日，在深圳房博会上，最大亮点就是深圳市城市更新局、深圳10个区城市更新职能部门首次集体亮相，让房地产企业、公众可以面对面深入了解深圳及各区城市更新政策、未来城市更新规划及项目。

据深圳市政府公布的数据，截至2016年6月30日，全市已累计列入城市更新计划项目551项。

（用地面积4505公顷）审批通过规划项目327项（用地面积约2612公顷）、已实施（含建成）项目154项（用地面积约1180公顷）、在建项目101项（用地面积约763公顷），实施率26%，位居全省前列。

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