为什么华侨城拼了命也要抢下深圳龙华商业地块！

来源：地产号（wangfanghouse) 作者：王方

2月16日下午3点，深圳以拍卖方式公开出让A811-0322宗地的使用权，万科、碧桂园、华侨城等9家房企参与了竞拍。经过多轮激烈的加价后，华侨城以59.8亿元的价格竞拍成功，楼面价达3.7万元/平方米。该地块属商业用地，位于龙华新区民治办事处(深圳北站附近)，土地面积1.6万平方方米，建筑面积16.03万平米，土地使用年限40年。

另据，华侨城A(000069)2月15日晚间公告，2016年实现营收353.5亿元，同比增9.66%；净利65.52亿元，同比增41.19%，主要由于房地产销售结转收入等同比增加。2016年，公司旅游酒店业务实现稳定收益，同时加快配套物业推盘节奏，实现销售新高，取得良好的经营效益。

可以说，华侨城用了2016年91.3%的利润拿下的该地块。

有媒体甚至观察到华侨城举了近百次才拿下此地块。

华侨城为什么拼了命也要抢下深圳龙华商业地块？

地产号曾经撰写的文章，五问深圳龙华区：“宇宙中心”房价是否透支？ （附龙华2017新楼盘及旧改大全）中透露：

曾经龙华区最大优势是地价优势，有一线城市的区位价值，而拥有二线，甚至三线城市的地价，但经过2013-2016年的土地拍卖市场，已给出了答案，完成了土地价值的提升，甚至超越。

先看一组数据：

2013年10月16日，中海地产以38.2亿元竞得民治地块。楼面价1.46万元/平，溢价率达91%。2014年，中海锦城入市，均价32000元/平。目前，中海锦城二手房价格超过57706万/平。

2014年10月22日，龙光地产以46.8亿夺得民治地块。楼面价超过2.5万元/平。2015年，龙光玖龙玺入市，均价5.5万/平，目前售价已达7万/平。

2016年6月2日，中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合，以82.9亿的高价夺得民治地块，楼面价高达56781元/平。

这一次更是实现了超越，3.7万元/平方米的楼面价已是超过了深圳湾及宝安（当然，与政府定向招拍挂有关系）。

龙华地块升值，再一次证明龙华北站商务中心的价值：

要强化总部经济、国际商务、金融服务等核心功能，建成高层建筑超百栋、建筑规模超千万平方米、空间连廊规模亚洲第一的“国际会客厅”。

华侨城买的不仅是一块地，

而是一个新城市中心

2012年，在龙华新区党工委工作会议上，政府正式提出5年内在龙华核心区现有城市基础上投入2000亿，大手笔、高标准的建设一座现代化国际化新兴城区。2000亿投资，令龙华备受投资关注，如今4年过去，政府也到了收获期，得到了诸多开发商的认同。

据估计，未来北站高铁功能全部释放后，年客流将达7000万人次以上。以北站为中心，将形成与广州、中山、佛山、汕头等周边城市的“一小时经济圈”，与长沙、武汉、福州等内地中心城市的“4小时经济圈”。

北站商务中心片区规划体现“山、城、水”相融合的城市设计理念。

据悉，深圳北站商务中心区位于深圳地理中心和城市发展中轴，范围西至福龙路、北到人民路、东到梅龙路、南至玉龙路和民丰路，总面积6.1平方公里。据新区规划，新区北站商务中心区重点发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业，合理配置生活性服务业，引导发展总部经济，打造深圳外溢发展基地，逐步形成具有区域辐射力的城市中心。规划总建设规模950万平方米，规划居住人口规模约11万人,区域规划就业人口25万。该区域未来侧重于发展产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业的总部基地。未来区域共规划有60多栋超高层商务办公楼，包括一些五星级酒店等。按照规划2022年基本建成。

华侨城买的不仅是一公交站，

而是全国高铁、深圳轨道枢纽中心

从深圳土地交易中心了解到，17年2月份将推出龙华挂牌出让的商业用地，宗地号为A811-0322，该地块位于北站商务中心区范围内，占地约1.6万平米，总建面高达16万平米，地块容积率10，预计将建超高层商业综合体项目。

本次出让宗地项目建成后公交首末站及其站务用房产权归政府；地块内公共连廊及其凌空部分的地面投影空间、连廊公共开放空间产权及运营管理权归政府，由竞得人建成后无偿移交。

从本次竞拍来看，华侨城买的不仅是一公交站，而是全国高铁轨道枢纽中心。

发挥北站在全国高铁网的重要作用，推动广深港、赣深、深茂等客运专线建设，协调接入南广线、贵广线，开展深圳北站至东莞、珠海、惠州等地区的城际轨道研究。

推动轨道交通成为主要出行方式。协调推进4号线北延段、6号线尽快建成通车，力争中轴线、宝龙线开工，推动前龙线、南龙线、18号线规划建设，进一步完善现代有轨电车线网。到2021年，轨道总里程增长2倍，达到53公里。

全面织密道路交通网络。加速打通对外联系通道，重点推进外环高速、清平高速二期、龙澜大道、龙海大道等高快速路规划建设。推进梅观高速市政化改造，建成媲美深南大道的龙华大道。完善“九横七纵”骨干路网，加快玉龙通道、石清大道等一批主次干道规划建设，以及龙华人民路、观光路等干道的升级改造。未来五年，道路里程新增300公里，路网规模突破1000公里。

根据规划，深圳北站商务中心区开发建设将不断完善公共服务配套设施，将建成

市级美术馆

市级图书馆

1个市级综合医院

2所高中以及4所九年一贯制学校

完成30条道路网建设

打造出让市民居住舒心、工作顺心、生活放心的宜居城区。

华侨城在深圳开始发力，

旧改拿地都挡不住了

我在一篇文章"2017年深圳万亿级旧改市场加速，开发商激烈竞争即将全面上演！“曾提到：

关于深圳城市更新的利益博弈不仅限于业主与政府、开发商之间，还有开发商与开发商之间，显得更激烈。

比如，华侨城开始发力了：

2016年12月8日，深华发的一纸公告，揭开了其控股股东中恒集团与万科、华侨城之间关于深圳城市更新的激烈斗争。深华发A公告称，公司控股股东武汉中恒集团与华侨城A旗下子公司深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司展开合作，双方签署了《合作框架协议》，其中包含深圳光明新区公明街道华发工业区的旧改项目。

在这个公告中，中恒集团已与华侨城子公司深圳恒祥基签订了框架协议，合作开发深圳光明新区华发旧改项目。

据深圳万科内部称，对此提出了异议，认为中恒这一行为涉嫌“一地两卖”。“

在此之前，中恒集团已与深圳万科签署合作协议，共同开发这一旧改项目。而后因为中恒未能按时履约交地，深圳万科提起仲裁申请，要求中恒继续履行合同并承担违约责任。

就在仲裁过程中，过程中恒祥基突然杀入，与中恒签订框架协议，并发布公告。

其实，恒祥基是华侨城A旗下从事旧改项目的专业平台；而华侨城今年以来在深圳发展迅猛，尤其是在光明新区，已经布局了多个项目。

据估计，深圳两大巨头争夺的公明旧改规划批复可建设面积为45万平方米，其中可售面积价值按区域市场价估算约为220亿左右，而按照中恒和深华发在该项目中的权益比重，除去补交地价和建安成本，其收益预计至少达到80亿元。

尽管外界看到华侨城的野蛮介入，但其之前一度旧改的弱者。早在2007年，华侨城曾有意南山白石洲超级旧改项目，后者规划总建筑面积550万平方米，但项目被绿景抢走；2014年，与康佳争夺康佳总部旧改项目开发权，仅获得30%权益；2015年初，市场曾传言华侨城洽谈接盘佳兆业，但被融创抢了先，但最终最泡了汤。

直到2016年，华侨城近在深圳旧改动作开始放大。比如，2016年6月19日，华侨城发布公告称，以28亿元收购深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司，并借此获得6个旧改项目,首次清晰地对外表达：以收购旧改项目的方式获取优质土地资源。

公告透露，其全资子公司深圳华侨城房地产有限公司与深圳市花伴里投资股份有限公司签署了《股权转让与合作协议》等相关文件。根据协议约定，华侨城地产公司收购花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司51%的股权，转让款为661.716万元。同时，华侨城地产公司将根据目标公司获取相关土地城市更新手续完备的进度支付花伴里公司补偿款23亿元，并按持股比例承担目标公司的债务约5亿元。

最终，花伴里成为华侨城在旧改领域的合作方。花伴里主要集中在宝安、龙岗地区开发旧改项目，代表作包括横岗花伴里、龙华花伴里、珠光花伴里、翠山花伴里、鼎新大厦等。

近年，在拿地方面，华侨城除了联合招商蛇口310亿拿下154.3万平方米深圳宝安新会展中心的配套商业项目外，其它大部分精力都投入了旧改。

华侨城正凭借“文化+旅游+城镇化”概念进入旧改。比如，2016年以来华侨城先后签下深圳龙岗布吉的甘坑新镇、华侨城国际低碳城、东部坪山文化旅游带，大鹏半岛三个旅游项目，以及最新的光明新区光明小镇项目，计划总投资额约达2000亿元以上。目前，华侨城的恒祥基旗下四海锦园入市一年后已基本清盘，四海云亭项目目前计划入市；其它项目中，龙胜旧改项目位于热门的龙华新区，也于2014年3月份启动，总建筑面积39.2万平方米。

华侨城官网上，最近公布了华侨城集团及股份公司2016年十件大事显示：全力实施“深耕深圳”战略。响应深圳市政府“东进战略”和“大前海战略”，先后布局并启动滨海华侨城、甘坑新镇、国际低碳示范城、大鹏项目、坪山文化旅游带、凤凰古镇、光明小镇、西丽“水源三村”、深圳国际会展中心、龙华红山文化商业项目等十大重点项目。其中，在龙华北站商务中心已有所准备。在2016年，华侨城官网透露，红山项目建设工作全面推进，已取得项目工程规划许可证，总包1标单位已进场，完成了基坑支护及土方工程、管桩基础工程。

华侨城与招商已联手在龙华打造

将打造为海上世界与欢乐海岸“升级版”

据宝安日报（龙华新闻记者 徐蔚昕）：2月15日上午，龙华区委书记余新国率队到红山6979项目等调研，记者获悉，由招商与华侨城联手开发的红山6979预计2019年整体开业，将打造为海上世界与欢乐海岸“升级版”。

余新国一行来到红山6979项目现场，听取项目介绍，并详细了解目前进展情况。据悉，红山6979项目坐落于深圳北站商务中心区，紧邻北站高铁门户，同时与红山地铁站无缝接驳。公园式商业街区汇聚购物、餐饮、文化、娱乐、教育、服务配套等多元业态。时尚服装，玩趣潮物，精品超市打造休闲购物空间。而低密度生态组合，与环境自然融合的外摆空间，打造出独具特色的商业街区风格。公园景观大道，中心集散广场，下沉式绿化广场，倾斜景观草坪，让生态与生活兼容；镜面水景、阅读草坪、儿童公园，景观雕塑花园、博物馆草坪、艺术展示坪，营造舒适的休闲环境。另外，演艺馆和展览馆作为项目最具昭示性的场馆，致力于打造深圳新的文化艺术体验空间。目前，随着项目工程建设，招商工作正同步整体推进。项目计划2018年建成，2019年整体开业。

余新国表示，红山6979项目的建成投用将为北站商务中心区起到很大的提升带动作用。他强调，在项目建设过程中，要定位高、标准高，打造成具有影响力的项目。同时，他要求，项目要尽快全面复工，加快投资步伐，为实现一季度“开门红”作出更大贡献。

随后，余新国一行到北站中心办调研。座谈会上，余新国听取了北站商务中心区相关情况。据悉，今年该片区计划安排43个建设项目，总投资约921.5亿元，2017年度计划完成总投资额为224亿元。余新国要求，要加快推进地下空间连廊、地下空间的规划设计，以及土地整备、出让等各项工作。同时，要以先进理念，高标准高质量建设地标建筑，打造代表龙华形象的精品建筑。

华侨城集团及股份公司2017年十件大事则提出：2017年度集团利润突破百亿大关。我认为，地产仍将充当先军角色。

近日，我注意到原深圳市副市长唐杰有一个观点：重庆的收益率是一块钱的投资有一块钱的GDP，深圳是一块钱的投资有五块钱的GDP，城市之间的效率差距大。那么，华侨侨拼命拿出近60亿拍地，会拿回300亿吗？

拭目以待。

龙华商地A811-0322宗地情况

资料显示，此次拍卖的龙华商业用地宗地编号为A811-0322，位于龙华新区民治办事处，土地面积为16030.57平方米，建筑面积为160250平方米，土地使用年限为40年，该宗地履约保证金7.944亿元，出让起始价未公布，竞价阶梯为500万元。

宗地图

关于该宗地的土地利用要求如下

（一）建筑容积率：≤10

（二）建筑覆盖率：≤65%

（三）建筑间距：满足日照及消防间距要求

（四）建筑高度或层数：≤200米

（五）计入容积率的总建筑面积不超过160250平方米, 其中：办公≥104200平方米，商业≤10000平方米，商务公寓≤42200平方米，附建式公交首末站（含站务用房）3500平方米，物业服务用房350平方米。

地下车库、设备用房、民防设施、公众通道，不计容积率。

（六）总体布局及相关建设要求

1、总体布局以规划国土部门审定的总平面图为准；

2、建筑物退红线：一级建筑退线≥6米，二级建筑退线≥9米；

3、建筑覆盖率：一级建筑覆盖率≤65%，二级建筑覆盖率≤50%；

4、绿化覆盖率：≥30%；

5、机动车泊位数≥1000辆，需按停车位数量不少于30%配建充电桩，剩余停车位应全部预留充电设施建设安装条件；

6、附建式公交首末站场地面积不少于3500平方米（含站务用房建筑面积150平方米），原则上设置于地下一层空间，其方案设计时需取得交通主管部门同意意见；

7、本地块内需配建自行车位≥480辆；

8、10-07地块地下负二层临白松路预留与地下环路对接的地下通道接口；

9、本地块内须集中设置占地面积不少于1600平方米的广场型公共开放空间，并须24小时无条件供公众使用；

10、本地块须建设面积不少于500平方米的公共连廊，连廊层需提供不少于1000平方米的公共开放空间，由竞得人按照深圳北站商务中心区公共连廊建设技术要求统一开发建设，设计方案及建设时需取得连廊相关主管部门同意意见；

11、本地块位于地质灾害中易发区，用地单位须按危险性评估报告的结论采取相应的地质灾害防治措施；

12、本地块应满足城市设计导则、公共连廊实施管控导则、所在片区地下空间规划设计等相关要求，须符合国家、省、市及龙华区有关绿色建筑的相关规定，其他未标注事项也应满足《深圳市城市规划标准与准则》及相关技术规范的要求；

华侨城“深耕深圳”战略

全力实施“深耕深圳”战略。响应深圳市政府“东进战略”和“大前海战略”，先后布局并启动滨海华侨城、甘坑新镇、国际低碳示范城、大鹏项目、坪山文化旅游带、凤凰古镇、光明小镇、西丽“水源三村”、深圳国际会展中心、龙华红山文化商业项目等十大重点项目。
●  积极推动宝安滨海华侨城项目。5月份项目可研报告得到政府认可，各项前期准备工作进展顺利，华侨城方面表示要以最快的进度来推进项目建设。
● “华侨城甘坑新镇”项目签约仪式在第十二届文博会分会场深圳龙岗区甘坑小镇举行，这标志着华侨城“文化+旅游+城镇化”战略正式落地。该项目将通过政府与社会资本以PPP模式合作开发，大力发展新型文化创意产业，总投资额300亿元人民币。
● 在第四届深圳国际低碳城论坛开幕式上，华侨城集团与深圳龙岗区政府签订“华侨城国际低碳示范城”项目开发合作协议，拟投资500亿元人民币，打造一座占地5-6平方公里的世界级低碳产业示范园区。
● 深圳大鹏新区管理委员会与华侨城集团签署文化旅游战略合作框架协议。华侨城将投资300亿元，推进大鹏新区历史文化景区、旅游文创产业、公共文化设施等建设，促进大鹏新区向世界级滨海生态旅游度假区发展。
● 华侨城集团与深圳市坪山新区管理委员会签署战略合作协议。根据协议，华侨城集团将投资300亿元人民币，以“文化+旅游+城镇化”发展战略，打造东部坪山文化旅游带，逐步将坪山新区建设成为充满活力、特色鲜明、产城融合、多元文化的“现代田园都市”。
● 集团与深圳市宝安区政府签订凤凰文化小镇战略合作框架协议。双方将通过新型城镇化、“文化+旅游+城镇化”等多元模式将凤凰文化小镇片区打造成“深圳生态旅游新名片，中国复合式城市更新范本”。
● 华侨城集团与深圳市光明新区管理委员会签署战略合作框架协议。根据协议，华侨城集团将在新区投资建设光明小镇项目，项目规划范围面积约11平方公里。华侨城将以“文化+旅游+城镇化”战略为主线，采用合作开发等灵活市场化运作模式，将光明小镇建设成集生态观光、度假休闲、文化体验、科技创意于一体的高品质生态文化旅游特色小镇。
● 华侨城集团与深圳市南山区政府签订“西丽水源三村保护与发展”项目战略合作框架协议。
● 深圳华侨城股份有限公司和招商蛇口工业区控股股份有限公司组成的联合体以总价310亿获取了本项目的配套商业用地使用权及建设运营权。9月，深圳国际会展中心正式开工。
● 红山项目建设工作全面推进，已取得项目工程规划许可证，总包1标单位已进场，完成了基坑支护及土方工程、管桩基础工程。(华侨城官网）

来源：地产号（wangfanghouse)

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