上篇 | 十问商业地产人你为何处在焦虑中，这难道不是个人竞争力增值的最好时期？

本篇推文原是《勇敢对唱衰实体商业说不！减租只是权宜之策，累积期望值才是商场当下应对之道》的续篇。梳理的十个问题也在本周的商业7条中前置推出了一部分，但在朋友们悉心建议下，又对整体架构重新做了梳理、对内容做了细化。所以，看过本期商业7条的朋友请放心，下面的内容完全不会重复，还增添了关于实际问题的思考。由于篇幅较大，将分上、下两篇推送。（望大家多提建议。一个进步的时代，需要有不同的声音。）

商场品牌建设和当下传播诉求

商场品牌识别度就像资本拥有的话语权

问：这是不是一个沉下来去做品牌的好时机，近期在线上可以有怎样的发声？

答：更多商场已意识到商场品牌的重要性。商场品牌识别度就像资本拥有的话语权，让商场在内容的发声上具有更强的整合力，诉求点的传达在顾客心里既是一致性的又具备差异化。

在上一篇推文中有提到，单纯的商品，线上都可以买到。但某些产品延伸出来的服务，只能在线下才可以体验。从顾客心中价值来讲，减去那些线上可以买到的商品、线下暂时不能去体验的服务，商业在顾客心中的剩余价值就是品牌。

这次疫情导致二月、三月活动停了，很多商场就不知道该做什么。而日常注重品牌维护的那些商业中心，他们深知商场品牌的价值就如同资本的话语权——具有更强的整合力让多元化的内容去以顾客期望的样子有条理的呈现。

下面一张表格，就二月、三月各商业可以去尝试的内容做简单整理，供参考和学习：

二月、三月商业中心可以围绕去做的内容
品牌印象	代表性商业	线上内容品牌相关	线上内容商户跨界	线上内容市场营销	线上内容创新性研究	线上内容社群相关	线下相关
偏艺术类	侨福芳草地	节气海报	居家办公锻炼教程	疫情防护	零接触云端文化之旅	征集春日来信	联名定制餐疫情后名额
偏社群类	静安嘉里	表情包	安心外卖	复工手册	嘉里办公社区小程序	情人节主题社群歌单/情人节美妆直播课堂
偏潮流类	SKP-S		读懂爱情线上书单		云蹦迪	抖音线上晒情侣合拍
偏奢侈类	IFS国金		情人节 礼盒专题	城市责任楼宇防护
偏亲子类	南丰城	健康美肌指南	免费美术公益课程	防控日报	switch 健身环直播	线上开课	健康生活特别展卖
注：代表性商业是为了让大家对各类品牌气质有更直观印象而列举，其后内容不一定与前面代表性商业有关

你知道某些商场已经把品牌作为一项资产来进行管理了吗？如果让你在30秒钟列出三间予你印象深刻的商场品牌，你脑中会闪现谁？为什么？

做不做“加店铺线上购物”

商业地产人要守住自己的立场

问：怎么看待现在都在推的“加店铺群线上购物”，是不是所有人都应该去做？

答：这不是一个改变商场核心竞争力的工作，可以将它看作商业竞争很好的服务延伸。

当我们去问一个问题时，要去区分是在问别人的看法还是自己不知道该怎么办。在其位谋其职，兵有兵的做法，将有将有手段，统帅有统帅的定夺。借这个问题谈”立场“这个词是为了强调商业应用中战术、战略的区分。

前段时间有媒体在报道这个行业时一昧去抬高电商，贬低实体，但通篇又没有任何实质性内容。媒体人要对关注者负责，不能为了流量和获取关注借题发挥，把一些无意义的声音放大，而不去考虑这样内容可能带来的影响。

最近热播剧《新世界》里金海有一句话：“凡事首先要讲个理儿，理儿顺了，事情就好办了。一个人不能两头都站。”虽然目前剧情还没有完，但我们要杜绝商业里的铁林现象。每个从业人员要有自己的判断力，不要轻易就被忽悠。大家还是要面对自己的角色，做好分工工作。应对性的工作需要去做，但本质还是要分清楚——实体就是实体，电商就是电商.

立场指一个人对问题所持的观点、态度、看法。每个人都可以从这三个点对”加店铺群线上购物“这一问题有自己的判断。

你在当下看什么

困难时刻要去思考谁值得学习

问：怎么看待疫情下身边焦虑的声音？

答：大家都去看负面的新闻去了，却忽略了那些平时出色的商业。

越是困难、紧要关头，我们越应该从那些平时运营做的出色的商场身上学习。遇事，能够临危不乱；面对压力，不人云亦云；处事，有条不紊。近期，大伙太过将注意力放在一些容易传播的事件当中，应适当做做调整。沉着冷静的人，一定是该说话的时候说话，绝不说废话。

沉得住气，是源于平日的累计。前些时候大伙谈论最多的是业主方和品牌商户的租赁关系。但事实上，很多商场在经营的运维上早已跳脱出单纯的租赁关系，尝试更多元化的帮助品牌商户去经营。人类在面临灾难时有一个特定不变的规律，那就是灾难会把平时不太引起注意的问题一次性暴露出来。

这里举一些我所知的那些值得学习的例子：

在 SKP-S 体验式商业的营造中，一向对形象输出有严苛标准的顶级大牌选择弱化自身调性，让整个商场的体验感更统一。商场品牌跨过品牌商户和其产品做更好的融合，透过商场随意一间体验店的营造，就能够望见其背后无数次对于细节的沟通。这个例子告诉我们，商场品牌价值的体现不只停留在传播声量上，也在与品牌商户的合作上；

参考连接：SKP-S 实话四说 《作为一枚“阅羊无数”的商业地产人，你会介意这只羊是假的吗？》

静安嘉里中心 KerryOn 社群和 The Piazza 广场对整个南京西路商圈的覆盖以及在商户心中的品牌美誉度得益于 Kerry ON 对一场又一场社群活动的悉心经营；The Piazza 是国内首个将活动广场作为品牌去塑造的商业中心，安义夜巷的成功可以被视为这样一种经营思维的延续；静安嘉里从去年2月开始到年底一共做了三套表情包，截止发稿前的情人节的前一天，我又收到一套的他们崭新的”情人节特辑“表情包。在当天官方有关情人节的推送中，这套表情包清楚的传达出了嘉里中心在顾客心中的品牌形象，又借着这样的亲和力配合品牌商户 BEAST 野兽派、roseonly、SPACE NK等商户做了2020情人节销售信息的释放。

这些商场的运营者是在用一件又一件小事守住这个行业的立场。有一句话说得好，你怎样看世界，世界就予你怎样的回应。

结合你对行业的了解，你认为哪些商场会是在这场疫情下受影响相对较小的，为什么？它们身上有什么值得学习的地方？

什么是商业地产真正的免疫力

谈谈这个行业的竞速方式

问：决定商业地产竞速的关键元素是什么？

答：商业地产竞争的速度和激烈程度和F1很像，比拼耐心同时也考验你对于节奏的把控。

世界三大赛车赛事的F1，是这个世界上最为引人注目的运动之一。F1比赛的竞速常常呈现胶着状态。外行看F1赛车一轮一轮的跑圈，会觉得它很没意思。

但恰恰是在这样一圈又一圈的转动中，F1团队之间时间精确、分毫不差的协作精神得以完整体现。

商业地产竞争的速度和激烈程度同F1很像，是一场需要花费很长时间的拉锯战，比拼耐心的同时也考验你对于节奏的把控——对投资人而言，它的回报周期很长；对于管理者来讲，它的运营维度很长；对于执行者而言，把每项工作做好的战线很长。

这个行业对于专业度的要求、对团队之间协同作战能力的考验，对极速运作过程中作出反应的考量——这都要求从业者，不能只站在眼下看问题，而是要具有全局观，懂得对竞赛节奏进行掌控。

商业地产的核心竞争力是人，人的免疫力是在一次又一次与病毒的抗争中所形成。已经发生的疫情，对于每个人而言都是一面自我审视的镜子。在这个行业生存，首先要让自己变得足够的专业。只有专业，你才能了解这个行业的节奏变幻，从而掌握住局面。

只有掌握节奏，你才能从这一圈又一圈外表看似没有变化的竞速中跑出；

只有掌握节奏，你才能体会这当中别人不能体会的乐趣。

F1里面有一项非常有意思的战术需求，叫压车。一般是同队排在后的队友，由教练安排或者队友自发将后面车压住，防止其超越，以扩大队友前车的领先优势。有时候是驾驶员自己采用的战术性压车，比如入弯前，通过压车将自己和身后赛车的速度降下来，防止超车的同时控制比赛的节奏，这样出湾的时候可以立即加速，还可以打乱对手的节奏。在F1这项赛事当中，你不能开得太急，有时候速度太快也会让你提前出局。你需要通过不断的练习让自己变得更专业，你也需要像一个斗士一样去挑战对手、挑战时间，甚至是挑战恶劣的天气。

在这个行业中的某一个领域，你认为自己有没有做到比大多数人更专业。当你从事这方面工作时，有没有在某个小环节中找到一种外行人体会不到的乐趣？

个人竞争力增值的最好时机

你为什么会处在焦虑当中

问：怎么看待人在这个行业的压力和竞争力？

答：这个行业看似入门门槛很低，其实对专业要求很高。

2019年年底，和朋友在北京聊天，她说商业地产有情怀的时代就要来了。那时候，因为身上事务比较多，脑子也比较乱，就不太有触动。而随着这次疫情发生，在有更多时间进行思考后，我认为她讲的很在理。

前面说到，这个行业和F1很像，很磨练人的耐心。同时，也考验你对于节奏的把握。而对于已经在这个行业投入很多精力、付出很多时间的朋友，这或许是个人竞争力得到增值的最好时机。当然，前提是你能让自己变得更加专业。

有人或许会说，老杨你是不是家里关久了，窗户不太通风。都在说行业未来困难重重，你还说是个人增值的最好时机，未免太扯淡了。这里就请让我，简单地为你分析一下。

首先，由于商业地产这个行业的特殊性，衡量一间商场是否成功需要一个很长的周期，抛开拿地和修建期，就算从开业那一天算起，短期内都看不到回报。耐心这个东西，首先就会筛选掉一批人。

再则，前面说到行业的入门门槛看似很低，但实则对专业能力要求很高。个人分内工作做到足够专业的同时还需具备其它综合能力，因为这个行业所面对的各种问题很复杂，涉及到的知识面也很广。

以及，存量时代商业地产，企业拿地的条件已然改变。资深的开发商开始强调资产管理，后进入的那些没有经验和方向开发商，但凡想要有点作为，第一件事情就是找个靠谱的运营团队。

这就决定了行业未来很长一段时间里，对于专业人才的需求，是非常稀缺的。加之这次疫情下，意志不坚定人又受到动摇，专业人才的缺口就会越来越大。

那为什么这次疫情下，还有那么多从业者处在焦虑中呢？有两点很重要，首先这里分享一个经济学观点：

经济学有种说法。人有三种风险偏好，一种叫风险厌恶型，一种叫风险偏好型，还有一种叫风险中性。怎么来理解呢？举个例子，有人愿意给你10元钱，但有不同给法。第一种给法，直接给你10元，没有任何风险；第二种给法，给你10%的机会拿到100元，当然也有90%一分钱也拿不到。如果选择第一种给发，那么你是“风险厌恶型”的人，你不要任何风险。如果你喜欢第二种带有风险的选择，而且风险越高你越喜欢，那你是一个“风险偏好型”的人。当然还有一种人，处于两者中间，哪种都无所谓，那他们就属于“风险中性”的人。

这次疫情，给每个人、每个家庭都带来了风险，加之互联网的普及和开放让各种各样的信息每天都透过不同的端口、变幻着不同的方式影响人们的生活。如果你恰好是“风险厌恶型”的人，又从事实体商业的工作。难免受到外界影响的可能性就更大。更容易产生焦虑。

这不是要去做什么心灵鸡汤，作为一个B端号，所面对的关注者都是行业里的从业者——有资历比我深的领导、有常常一起聊天的朋友、也有刚刚进入这个环境中的新人。既然聊专业，就有必让大伙儿站在一个更理性和客观的角度看待自己所从事的这份职业。

风险偏好之外，要讲的是在这个时代，个体力量太小，太容易受外界所影响。今天你意识到一个问题，但要不到几天，有接收不同声音的干扰，刚要所有行动的心念儿又消退了。长此以往就会形成一种现场——很多时候，我们不是没有意识到问题所在，而是害怕去改变。

2020.2.10日，也就是很多企业复工的这一天，拿到奥斯卡影帝的 Joaquin Phoenix 发表了一段讲话，下面分享给大家：

I do not feel elevated above any of my fellow nominees or anyone in this room, because we share the same love, the love of film and this form of expression has given me the most extraordinary life.
我现在心里有太多的感激，我认为我并不比其他提名者或在座的各位更出色，因为我们都一样热爱电影，这种表达形式让我拥有最不可思议的人生。

I don’t know what I’d be without it, but I think the greatest gift that it has given me, and many of us in this room, is the opportunity to use our voice for the voiceless.
我不知道没有电影会怎么样，但我想电影赋予我和诸位的最好礼物，使我们有机会能为那些无法发声的群体发声。

I’ve been thinking a lot about some of the distressing issue is that we’re facing collectively, and I think at times we feel or are made to feel that we champion different causes, but for me, I see commonality.
我一直在思考我们共同面对的一些严峻问题，虽然大家似乎在关注不同的议题，但对我来说，我看到了其中的共性。

I think whether we’re talking about gender inequality or racism or queer rights or indigenous rights or animal rights, we’re talking about the fight against injustice, we’re talking about the fight against the belief that one nation, one people, one race, one gender or one species has the right to dominate, control and use and exploit another with impunity.
我认为，不论是性别不平等、种族歧视、酷儿权益、原住民权益、动物权益……我们都在讨论一个议题：对抗不公，我们在与这样的观念抗争：一个国家、一个人、一个种族、一个性别、一个物种……有权支配、控制、利用和剥削一切却不受惩罚。

I think we’ve become very disconnected from the natural world and many of us, what we’re guilty of is an egocentric world view, the belief that we're the center of the universe. We go into the natural world and we plunder it for its resources.
我认为我们现在与自然世界非常脱节，许多人都内疚于一种以自我为中心的世界观，认为我们是宇宙的中心，我们侵占自然世界，并肆意掠夺自然资源。

We feel entitled to artificially inseminate a cow and when she gives birth, we steal her baby, even though her cries of anguish are unmistakable, and we take her milk that’s intended for her calf and we put it in our coffee and our cereal.
我们自认为有权让母牛怀孕，当她生下小牛又将她的孩子偷走，视而不见她痛苦的眼泪，然后我们拿走她为孩子准备的母乳，好加进我们的咖啡或早餐麦片中。

And I think we fear the idea of personal change, because we think that we have to sacrifice something to give something up.
我觉得我们害怕“个人改变”的号召，因为这意味着牺牲或放弃一些东西。

But human beings, at our best, are so inventive and creative and ingenious and I think that when we use love and compassion as our guiding principles, we can create, develop and implement systems of change that are beneficial to all sentient being and to the environment.
但作为人类，当我们拿出自己最好的一面，我们明明是那么善于创造、心灵手巧，我觉得当我们将爱和同理心作为指引原则，完全可以创造、发展并建立一个裨益所有生灵及环境的全新体系。

I’ve been a scoundrel in my life, I’ve been selfish, I’ve been cruel at times, hard to work with, and I’m grateful, but so many of you in this room have given me a second chance and I think that when we’re at our best, when we support each other, not when we cancel each other out for past mistakes, but when we help each other to grow, when we educate each other, when we guide each other toward redemption, that is the best of humanity.
我曾经是个混蛋，我曾一度自私自利，我也曾是残酷之人，难以合作，还不知感恩，但是在场的太多人给了我第二次机会。我想这就是我们在做最好的自己，我们彼此支持，不因过去的错误而彼此对立，我们帮助彼此成长，互相学习，我们指引彼此救赎自我，这才是人性的至高点。

When he was 17, my brother wrote this lyric, he said, "Run to the rescue with love and peace will follow." Thank you.
我哥哥曾在17岁的时候写过这样一句诗“心怀爱意奔向救赎，和平会随之而来”。谢谢！

如果把这段文字中的某些词换成我们的工作、以及这次面对的疫情，我们是不是更能够感同身受？

在这段讲话中，有三个点很让我触动。一个是对于所从事行业的热爱；一个是一种以自我为中心的世界观；另一个就是我们害怕“个人改变”。就像这次灾难，反应出的一个问题——有时候，我们人类把自己看得太过重要。

在一个考验耐心、讲究团队协同作战的行业。每个个体都是整体链条转动的一个环节。看一个人在一个领域有没有作为，很多时候其实是观察这个人有没有比别人更坚强、立场更坚定。当你有所作为以后，你会发现人其实很渺小，也很平凡。不是每个人都能像 Joaquin Phoenix 一样站在讲台上，但他所代表的那种对于一个行业的热爱反映在每个人身上都一样。

大家可以试试想想，在从事这个行业以来，你有没有过身处于一次竞赛的角逐中，虽然紧绷着神经但依然有着一种痛快淋漓的感受。有没有某一刻，在谈及某件事情时，你会有一种荣耀感，因为这件事情你参与过。

而这，是支撑你在这个行业获得更大价值提升的内心通路。

如果领导今天找你谈一次话，你有没有魄力对他提出你的诉求？你觉得支撑你的信心和说服他的理由又是什么？

在第一个问题里，我们谈到了商场品牌的重要性，以及整理了近期二、三月商场可以尝试去做的内容；在第二个问题里，我们透过“加店铺线上购物”这个小事来谈商业地产人的立场，实际是希望大家在信息无孔不入的时代，在做一个判断前，要先把事儿理顺。认清自己的位置，面对自己的角色。第三个问题其实谈的是看世界的方式，近期负面的东西太多了，这个时候大家都会忽略到一类人，就是平时在某个领域对行业的发展起到推动力的商业，这个时候他们在思考什么、他们在做什么。他们的临危不乱是得益于平日就在把一件又一件的小事做好，而这时候整个行业被迫降速，难道不是去学习这些领先者最好的时机？第四个问题借着F1这项赛事来谈这个行业竞争的竞争，在一场拉锯战中你必须要有耐心，同时要懂得掌握节奏。第五个问题从当下的焦虑回到个人身上，目的是让大伙儿站在一个更理性和客观的角度看待自己所从事的这份职业。

每个人都会有一个终极性的问题，那就是你究竟是谁。这一次疫情，让我们每个人有了一次很好给自己对话的机会。而对于所从事的事业，每个人也都有一条真正的赛道，在自己心中，望你能够找到它。

好了，今天的上篇就写到这里。还有很多有趣的问题留到下篇和你一起交流。

谢谢，我们下篇再见！

此文的发布要感谢来自南京西路、外滩、淮海中路商业地产朋友们给出的悉心建议。待春暖花开后，我们把酒言欢。

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