想住上海市中心租赁房，又怕房企会亏本很快“卷铺盖”？| 研热点

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继首批2宗租赁住房用地底价成交后，昨日上海市区豪宅板块的4宗租赁住房用地又双叒叕底价成交，还是被地方国企拿下。

优质地块却以仅为周边房价1/10的底价成交，会是闷声发大财的机会，还是英雄所见略同不看好未来收益？在优质地段供应专业运营的租赁房源，又会带来什么影响？

一.上海style

1. 累计出让6幅租赁住房用地，供应超4500套房

昨日，上海4宗市区豪宅地板块租赁住房用地，被上海地产（集团）有限公司以底价悉数拿下，总价约17亿元。这些土地分别位于徐汇区漕河泾社区、长宁区古北社区、浦东新区北蔡社区、浦东新区南码头街道等中心城区优质地段。

这是继7月首次公开出让张江南区、嘉定新城两幅租赁住房用地后，上海再次加大新增租赁住房用地供应力度。截至目前，累计出让6幅租赁住房用地，建筑面积合计42万㎡，总成交金额56.71亿元。

图：已成交上海租赁用地统计

2. 一大波优质地块将“转性”作租赁用地

上海政府也积极落实“商改租”政策，调整部分商办、特殊用地为租赁住房用地，多渠道增加租赁住房供应。

经保利投顾研究院统计，9幅调整后地块建筑面积共计68万平方米。再加上已成交地块，上海租赁面积供应约110万平方米。15宗地块中多数地块已确定供应套数，加大中小套型供应。按套均面积80平方米左右估算，合计可供应约1.24万套租房。

图：调整商办、特殊用地为租赁用地统计

注：红色为估算套数

3.预计后续租赁住房用地出让将更频繁

近期出台的上海住房发展“十三五”规划进行了供地计划大调整，大幅增加了住房土地供应规模，尤其是租赁住房的土地供应。

规划明确指出，“十三五” 期间（2016-2020）将新增供应租赁住房70万套，占新增市场化住房总套数60%以上。未来上海将着力从供应端大力支持租赁市场发展，预计后续租赁住房用地出让将更频繁。

图：上海住房发展“十三五规划”租赁用地供应

二.试点城市行动

多省市增租赁住房供应，广州首现“全自持”地块

日前，住建部等九部委选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点单位，要求在人口净流入的大中城市采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。

除北京、上海之外，上述试点城市也均调整租赁住房供应计划，加大租赁住房供应。

图：各省市租赁住房供应计划

9月11日，广州首次公告将挂牌出让 47 32374 47 15232 0 0 2853 0 0:00:11 0:00:05 0:00:06 2853 47 32374 47 15232 0 0 2563 0 0:00:12 0:00:05 0:00:07 2879宗“全自持”地块，自持年限70年，楼面价远低于周边商品房成交楼面单价，且规定用途为工业企业员工租赁用房，与上海“只租不售”模式极为相似。随着中央到地方对住房租赁市场的大力扶持，未来或有更多城市跟进上海。

图：全国7幅“全自持”地块梳理

三.租金回报率

上海已成交的租赁地块显示，租赁用地后续盈利空间更大，开发商主动获取租赁用地运营的动力相对更强。

从楼面价来看，此前北京和佛山等地成交的100%竞自持商品住宅用地，其成交楼面地价已与周边在售房价相当。而上海租赁住房用地楼面价与周边商品房价格悬殊。

经保利投顾研究院测算，此次上海一次性成交的4幅地块楼面价最低6466元/平方米，最高12762元/平方米，仅为周边商品房价格的10%左右（价格相对便宜的浦东大概在6-7万元/平方米，长宁区最高达12万/平方米），市场价值保守估计156亿元，而实际成交仅16.9亿元，相当于政府直接让利140亿元。

从租金回报率来看，租赁住房用地回报率较高。以15年期为例，上海租赁住房用地收益率大概为6%-8%左右，而去年12月成交的北京大兴区“竞自持”地块收益率仍为负数，达-11.5%左右。

四.未来影响

1. 需求端：购租同权下，优势资源租赁住房或分流部分购房人群

自从7月广州首提购租同权，围绕承租人在义务教育、基本医疗等公共事务方面是否与购房者拥有同等权利的争论一直没有停过。

此次上海全面开启租赁住房供应，直接在中心城区黄金地段拿出优质地块作租赁住房用途，部分租赁住房学位优势凸显。

虽然目前购租同权尚未实质落地，但国家对租赁市场支持力度逐渐加大，从中央到地方必将推动购租同权发展。因此，随着机构持有的租赁房增多，可能会从需求端分流部分购房人群。

开发商通过“竞自持”等方式持有的租赁房，地块性质多是住宅用地，在区域规划时就配套了学位等公共资源。相比起私人业主，开发商等机构更愿意通过市场定价的方式，让渡出学位等公共资源给租户。在购租同权大背景下，这批房源价值越加凸显。比起在郊区购房只能享受相对不太成熟的配套，刚需可能会更青睐于租住可享受优质配套的市区机构租赁房进行过渡。

图：黄浦区南浦社区周边教育资源示意

图片来源：房天下

图：上海部分租赁住房用地教育配套

2. 供应端：激励开发商拿地运营，盈利或比想象中理想

政府在租赁住房供应上可谓诚意满满，且在设定地价底价时就预留了较大盈利空间，鼓励开发商拿地进行运营。

比如，新鲜出炉的4宗上海租赁住房用地的盈利空间，就比传统观点想象中的要理想。经测算，扣除掉房产税等税收后，15年的租赁回报率可以达到6%-8%左右，极大改善目前大部分住宅物业租金回报率过低问题。

此外，当前国内金融去杠杆背景下亦将推动中资产持有通道向REITs靠拢，在地块租金收益极有保障下，开发商应趁红利转攻存量市场，抢占租赁蓝海。

总结

上海加大租赁住房供应力度，并盘活存量商办资产，多渠道保证未来租赁住房供应规模。在购租同权背景下，或对分流购房需求有一定作用，而比想象中理想的租金回报率将吸引更多开发商积极参与进来，激活租赁市场。

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