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租赁时代大幕已启，多重政策红利推动行业转型，三大机遇已凸显。与此同时，REITs政策有待放开、核心城市租金收益率尚低等问题仍不容忽视，但预计挑战解决可期，REITs大概率1-2年内放开。

一、政策红利

目前政府已经出台了多种政策推动租赁行业转型，从购到租，各种行政手段交替使用，租赁正迎来新一轮政策红利。

7月18日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。随后，各试点城市陆续出台了相关的政策。从楼市调控一城一景、分城施策到开发端土拍“竞自持”，再到租赁作为“长效机制”，峰值过后楼市游戏规则已然发生巨变。

图：全国层面租赁政策梳理

图：地方层面租赁政策梳理（一）

图：地方层面租赁政策梳理（二）

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在即将来临的租赁时代，五重政策红利浮出水面，推动行业升级：

• 一是首次强调国企“主体”作用；

• 二是租赁住房用地、房源供应渠道解封；

• 三是鼓励金融支持租赁企业，推动REITs发展；

• 四是主导搭建租赁交易服务平台，规范市场秩序；

• 五是倡导打开“租购同权”开口。

二、租赁战略新机遇

对于房地产企业而言，三大核心机遇凸显：一是租赁市场广阔，根据保利投顾研究院统计，仅已公布租赁住房供应计划的9城未来3年供给套数即逾153万套，国企成为转型主体；二是租赁用地、存量房改造可提供低成本土地；三是REITs迎来宽松空间。

1. 万亿蓝海曙光初显，明确国企“主体”身份

根据国际经验，楼市峰值过后无论是房价还是租金收益，全球十大城市仍处于上升通道，印证房地产行业局部周期与全国周期实则并不同步或对等。

一线与都市圈二线租金收益与资产增值潜力趋势性上升势必推动房企及早布局租赁市场。业内数据测算，2020年我国住房租赁市场租金规模将超过1.6万亿元，租赁人口达1.9亿人。未来3-5年，即使行业龙头市占率仅有10%，单企业年租金营收也将超过1600亿元。

为满足租赁需求，供应端也在持续发力。据保利投顾研究院统计，仅已公布租赁住房供应计划的9城，未来3年供给套数即逾153万套（部分5年计划的城市按年均供应量进行折算）。

表：已发布租赁住房供应计划城市清单

深圳、杭州暂未公布租赁住房详细供应套数。

租赁蓝海成房企必争战略要地。开发商（万科、旭辉、龙湖）、房产中介（链家、世联）、创业商（青客、魔方、you+）等各方纷纷切入长租公寓行业。但目前行业集中度仍低，仅自如依托链家资源，形成40万间房的规模，其他品牌公寓规模尚不超过5万间，行业规模化整合前景广阔。

为有效落实租赁住房的“保障”特性，中央层面发文重点强调了国企在租赁行业中的主体作用。7月，上海首批公开出让的两宗租赁用地亦均由市国资委下属两家国有独资企业底价成交，显示地方政府对于扶持国企获取租赁用地、响应中央号召的积极性。预计租赁行业未来国企在开展政企合作方面将具备先发优势，后来居上前景高度可期。

表：租赁住房用地情况

2. 竞自持、租赁用地将成主流，允许盘活国有企业存量厂房

中央发文指导下，北上广通过调整供地计划、开展试点积极响应。经保利投顾研究院持续监测，截至8月中，全国土拍“竞自持”涉及城市已达8个，涉及地块逾90宗，最终成交63宗经营性用地。

未来竞自持、租赁用地或将成招拍挂市场主流，并进一步挤压商品房用地供应。预计公开市场竞争将愈加激烈，商品房用地拿地成本持续走高。

8月21日住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，明确了13城作为试点使用集体用地发展租赁。允许盘活国有企业闲置和低效的厂房、商办等导向，亦将进一步拓宽租赁房源渠道，助力降低持有资产成本。

在政策刺激下，闲置物业可改建成租赁房源，因此租赁房源获得的途径增加。房源类型包括：1）厂房、仓库；2）商办改造；3）城中村改造；4）烂尾楼改造；5）经济适用房、回迁房。

3.  REITs发力风口已至，1-2年内大概率放开

美国REITs上世纪90年代进入繁荣期，成为投资者低门槛房地产投资工具和房企的资产退出通道。截至2017年6月，美国REITs市场总规模达1.103万亿美元，总数为226只，日均交易量约83亿美元。

作为房企的资产退出通道，REITs的行业规模建立在房地产和租赁行业的规模基础上，未来核心城市的商业逻辑将变为买进、运营、退出，核心盈利点在于运营收益和资产增值，其潜在规模巨大，发展前景广阔。

而当前国内金融去杠杆背景亦将推动重资产持有通道向REITs靠拢。中信、长江等券商预判REITs1-2年内将迎来开放。

图：城市趋势与房企布局逻辑

三、当前挑战

在机遇面前，挑战依然存在，主要有两个方面，REITs政策有待放开与核心城市租金收益率尚低。但预计挑战解决可期，REITs大概率1-2年内放开。政策红利仍将打通金融退出的政策逻辑和开发-运营-退出的商业逻辑。

1.  REITs政策空间有待宽松，但放开可期

相较于国际市场成熟的REITs管理制度，国内目前仍尚未正式出台相关规范和细则，公开发行和重复征税两点核心限制亟待宽松，自持物业仍缺乏必要的退出通道，存在一定占压资产的风险。

但政府将租赁市场作为长效机制的一环，必然导致租赁行业的快速发展，大量资金涌入。持有重资产与盈利之间的矛盾将被迫通过提升杠杆来解决，而国家去杠杆的刚性需求，将倒逼REITs放开，ABS、类REITs产品的发行增多，也推动着配套政策法规细则的完善。

2.  租售比偏低导致行业微利，但租赁用地和存量盘活仍存机遇

美国REITs90年代爆发源于三大基础。一是1986年政府限制有限合伙企业的减税，削减REITs的竞争对手；二是90年代初地产萧条催生了低价优质资产，提升了产品收益率；三是通过UpREITs和DownREITs的新型结构，放宽了不动产持有者转为REITs的税制，促使大型地产商转型。

相比之下，国内城市的核心问题则在于租赁市场的收益率。当前核心城市租售比偏低，行业集中度低规模覆盖成本的效果未能显现，行业整体处于微利水平，绝大多数规模扩张企业处于亏损状态，仅有少数轻资产运营商可实现盈利。后发企业进入长租公寓行业，经验有所欠缺，且自持物业的运营能力不足，盈利将面临较大困难。

但目前核心城市仍存在未能兑现价值的物业，如核心城区的老旧住宅、国有厂房和商办、城区的纯商业用地等，均和住宅用地因各种原因存在极大的价差，各类存量、增量物业的盘活将成为降低土地成本的重要途径，从而提升租赁的投资回报率，打通投资-开发-运营-退出的商业逻辑。

结语

从中央至地方的一系列住房租赁政策有序落地，兼具“风向标”与“压舱石”意义，印证楼市“道更”已然步入增速换挡期。深水行舟，行稳方可致远。审时度势，因势利导，拥抱红利，争做勇军，方可游刃租赁时代，实现新常态下的持续增长。

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