3个案例，看租赁REITs“长大”后的模样 | 研热点
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央企保利首单租赁住房REITs获批，业界人士普大喜奔，纷纷点赞刷屏。
2017年我国进入“租购并举”时代，十九大更是坚定“房住不炒”的总基调。保利首单租赁住房RETIs破冰正当其时，住房租赁领域资产证券化步伐明显加快，体现政策对租赁发展的倾斜，而资产证券化、特别是REITs的推进是“租购并举”落地的重要支持。
今年以来，无数的镁光灯聚焦在RETIs身上。就在不久前，顾妍妹给大家推送了一篇介绍国内REITs发展的普及文，获得了很好的反响。楼梯响声越来越大，各方“撸起袖子”准备迎接中国版REITs｜ 研习社
这次我们将“走出去”，通过3个国外成熟市场成功的租赁型REITs案例，看看“长大”后的租赁REITs有多美，也为未来国内租赁型REITs发展寻找值得借鉴的地方。
一、“被偏心的孩子”
——政策支持风口下的租赁型REITs
在成熟市场，租赁物业以其稳定的租金收入和资产增值空间，作为REITs的底层资产。由于REITs面向公众投资者，物业所有权分散在各个投资者，租赁企业得以通过REITs实现了“由重转轻”。
因此，租赁型REITs的推出可增加租赁住房的供给、拓宽租赁运营企业融资渠道、转换房企的盈利模式，促进房地产回归住房属性、行业整体健康发展。
习大大在“十九大”明确租购并举的住房制度，国务院及各省市人民政府亦出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》为住房租赁市场提供了政策基础与支持；其中，租赁市场REITs方面，当前已有部分省市明确试点。
资料来源：保利投顾研究院整理
在政策大力推动下，国内部分租赁运营主体，包括房企开始试水租赁资产证券化。
值得注意的是，近期保利的央企首单租赁租房类REITs被业内看作租赁住房资产证券化的新篇章，该产品可一次注册多次发行、给装入新资产提供了可能，间接实现了公募REITs的扩募功能。
数据来源：保利投顾研究院
二、“国外的和尚怎么念经”
——成熟市场REITs发展启示
国内租赁资产证券化不断向REITs方向迈进，但离国外成熟市场的REITs仍有差距。
现在大家和顾妍妹来看下国外成熟市场租赁型REITs——我们以美国的EQR（公平住宅公司）、BXP(波士顿地产)和新加坡凯德集团作为三个典型代表。
1.EQR—专注高端公寓、美国首家上市公寓型REITs
EQR是一家总部位于美国芝加哥的高端公寓运营商，在1993年成为美国首家上市的公寓型REITs，并于2001年纳入标普500指数成分股。
EQR通过收购、建造等方式获得并持有核心市场房源，并通过高标准运营提供高端服务，所持公寓主要分布在美国高端高成长性市场。
截止2016年，EQR在西雅图、旧金山、洛杉矶、奥兰治、圣地亚哥、波士顿、纽约和华盛顿的核心区域拥有302个物业，总计超过7.75万间公寓，REITs市值为244亿美元，在全美公寓类REITs中排名第二，收益率常年保持8%以上。
资金募集环节，EQR的高效融资以股权为主、债权补充。截止2016年底EQR进行过42次股权融资、10次债权融资，但资产负债率仅为25%，远低于纽交所60%的平均水平。EQR稳健的财务状况、较高而稳定的回报率吸引了以养老金为代表的资金方，其大股东更是全球第二大基金管理公司—先锋集团。
投资环节，EQR吸纳的物业均位于高置业成本、高租赁需求、高市场门槛的核心城市核心区域，即高壁垒、高成长性市场，最大程度的形成竞争优势，提高物业租金溢价和资本增值空间。
数据来源：保利投顾研究院
管理环节，EQR统一高标准运营、以客户为中心多层次服务，规模化、标准化和专业化的服务使EQR长期保持低于5%的空置率和高租金上涨率。
退出环节，EQR采取 “低买高卖”，不断剥离低收益资产，退出非核心区域，剥离的均为长期升值潜力不大并且当前售价可观的物业。截止2016年末，EQR的营收已百分百来自6大核心城市。
数据来源：保利投顾研究院
2. BXP—由开发商成功转型的美国最大写字楼REITs
BXP最初从事房地产开发并在1980年开始持有写字楼，1997年6月以REITs的身份在纽交所上市。
截止2016年底，BXP拥有174处物业，约1454万㎡，出租率超过90%。REITs市值已达185亿美元，旗下90%以上的物业为写字楼、少许酒店和零售。其写字楼均集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿五个核心区域。
投资环节，BXP和EQR类似，均定位高端、高壁垒和高增长空间的市场，所以选择的写字楼均为核心城市最核心的区域；面向的客户为政府、金融、科技、媒体等行业的龙头企业，这些客户除了承租能力强，租约时间也相对较长，保证REITs稳定的收益水平。
数据来源：保利投顾研究院整理
退出环节，BXP是逆周期操作的老手，对房地产周期的把握极其到位，在市场低迷时期不断收并购扩张，在繁荣时期出售物业、剥离非核心资产获取高增值收益。
数据来源：保利投顾研究院整理
REITs的结构设置上，BXP和EQR均采取伞形合伙制结构（UP REITs），即通过REITs控股运营实体，此结构的好处在于对企业来说规避了分红部分的企业所得税，也让投资者实现了纳税递延。
3. 凯德集团—开发、投资、运营一体、孵化持有多种物业
凯德集团总部位于新加坡，并在新加坡上市。主要从事房地产业务和房地产基金管理业务，其业务集中于新加坡和中国两大区域。旗下共管理5支REITs和16支私募基金。
凯德将开发、运营与投资集为一体，是开发商也是运营机构，同时是投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链。
投资环节，对于培育期物业，凯德联合外部合作者发起私募基金进行孵化。借助合作方的资本和当地资源，凯德解决了资本和优质物业两个关键层面的问题。因此，凯德在起步阶段和新市场拓展时，积极寻求与国际金融巨头或当地优势企业合作。
同时，凯德采取细化分拆基金战略，细分物业类型和投资地区。虽然限制了单个基金的扩张自由度，却使每只基金的定位更加明确，更容易被投资人理解。不仅隔离了不同类型的业务风险，为每类物业找到最适合的投资人，也因此成为多种类型物业同时拓展的有效途径。
而在集团层面，凯德也简化了管理复杂度，可以有针对性地进行地产基金布局。随着凯德旗下基金数量的增加，它的整体战略架构非但没有变得混乱，反而更加清晰。
凯德的另一大特点是通过私募来孵化物业后，和REITs进行“配对”发展。2006年以后，凯德在重点市场进行私募地产基金与REITs的“配对”发展，让REITs成为其储备基金的资金后盾，而储备基金不断孵化新项目，并向REITs注入优质零售物业资产。
在整个开发、投资、运营中，集团公司就像一个资产配置的中心和“中转枢纽”，参股前端的私募基金、进行物业孵化和将成熟物业输入REITs，同时进行物业的投资管理、开发运营、和基金的管理。
可见，从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道。
三、小结
——租赁REITs赢契机，四大要素需配齐
租赁市场REITs迎来重大发展契机是毋庸置疑的。因此，在学习完三个典型海外租赁REITs的案例后，顾妍妹总结出了做租赁型REITs成功的四大关键要素：
综合能力：REITs贯穿于募投管退全产业链的环节，要求综合能力提升
项目选择：聚焦核心区域形成高壁垒、高增值市场
出色运营：统一、高效、标准化的品牌的运营与服务带来高入住率
策略选择：抓住市场变化及房地产周期的契机实现规模扩张与利润增长
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