楼梯响声越来越大，各方“撸起袖子”准备迎接中国版REITs｜ 研习社

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自从长租公寓成为新晋“网红”后，有个词也火遍地产届，那就是“REITs”。虽然它一直“只闻楼梯响，不见人下来”，但目前无疑下楼的响声越来越大了。

不少跟顾妍妹一样上进的小鲜肉和小仙女，就撩小妹要找专业的哥哥姐姐扫盲：“老板一直念叨的REITs，到底是个什么鬼？”

国庆黄金周节前最后一个工作周，顾妍叔在顾妍妹死缠烂打下，交出了一篇干货，系统梳理了REITs的前世今生。大家一起享受学习的乐趣吧，预祝假期快乐😊

REITs（不动产投资信托基金）是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs 于1960 年发源于美国, 在亚洲市场上，REITs 最初于2001 年出现在日本，其后于2002 年在新加坡出现，紧接着在台湾和香港等地相继推出。截至目前，全球市值目前已达1.8万亿美元。

伴随租售并举，中国开放REITs的呼声又一次高涨。REITs可以实现房地产资产证券化，快速提高流动性。那么，国内REITs市场的早期探索进行到了何处，未来如何对接REITs？保利投顾研究院陪你一起看。

一、把脉中国REITs市场趋势

1.现状：类REITs平稳发展，创新产品百花齐放

目前尽管国内尚未出台REITs政策，也未有真正的REITs落地，但房企、金融机构等对REITs的探索热度延续，频发类REITs创新产品。

国内类REITs产品仅部分符合了国外成熟市场REITs产品标准，在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。

据保利投顾研究院统计，近一年来类REITs共发行11单，规模已超200亿元。

通过近一年的发展，类REITs产品不断实现创新突破。

• 首先是基础资产的多样化，由最初的传统商业、商办类，扩展到家居、书店等作为物业资产项目。

• 其次是物业选取的城市范围扩大，由最初在一线选取优质物业，扩展到二线城市，如石家庄、天津等，适用范围增加。

• 第三是对项目资金流的要求放宽，最初倾向于采用现金流稳定性、可预测性好的物业项目（通常已经运营一段时间），发展到培育性项目，如招商创融-福晟集团资产支持专项计划，其底层资产是2016年建立的福晟国际中心，尚处于商业发展初期。

• 第四是发行机构的多样化，由房企扩充到银行系资本和非房国企，如中银招商-北京凯恒大厦资产支持专项计划是中银集团下属公司发行。

• 第五是产品结构的多样性，如首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划设立双层管理人，由首誉光控发起专项计划、担任专项计划管理人，专项计划投资持有物业的私募股权基金；光控安石担任基金管理人，负责具体资产运营管理；打造“PE+不动产运营+类资产证券化”，未来在REITs放开之后资本运作通路将更为顺畅。

2.政策：持续支持探索REITs， 或将率先在PPP、租赁市场实现突破

经济去杠杆要求迫切、资产证券化市场快速发展，REITs作为重要方式关注度日渐提速，政府在PPP项目、租赁市场领域明确提出发展REITs，亦在同步探索国内REITs的实现形式，真正REITs落地可期。

3.“公募基金+ABS”契约型作为国内REITs实现模式呼声最高

2017年2月，证券投资基金协会开始研究推动该模式，即以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产。

该模式充分利用了现行制度框架，以公募基金为载体，有效扩大投资范围，且投资者收益无需缴纳个人所得税；另一方面，叠加的ABS突破了公募基金不能直接投资不动产的限制，投资人可拥有不动产产权。

但这一模式采用外部管理人模式，依旧存在多层委托代理问题。

二、Pre-REITs时代等待对接REITs

虽然存在种种障碍，但REITs加速放开成为共识，开发商和金融机构在Pre-REITs时代亦在加速探索对接REITs的产品，为REITs到来提前布局。

1.房企主导篇—万达轻资产之路

万达轻资产实施路径，包括与金融机构联合探索Pre-REITs模式直投项目，模式如图，即由第三方负责资金投入，万达负责运营。

日前，多家区域性万达广场的股东发生变更，由大连万达商业，变更为信托公司、保险公司等。

如万达与民生信托成立的TOT信托计划，设立五个子信托分别投资五个万达广场，拥有对应项目公司100%股权。

万达授权万达商业负责项目公司日常管理和资产包内所有项目的开发建设及运营管理，并对承诺回报率增信且获取30%租金净收益分成。

当前，万达Pre-REITs模式仍需承担兜底义务，虽缓解前端资金压力，但无法真正实现轻资产运营，但可推动物业快速成熟，未来能够更为迅速地把握REITs风口，实现真正退出。

2.金融机构主导篇—高和切入城市更新金融路径

高和Pre-REITs路径是，通过Pre-REIT获取城市更新项目并注入更新、管理经营能力增值，为REITs做准备。

此前高和在资产证券化领域已探索较多产品：如携手金茂发行CMBS；发行不依赖融资主体信用的ABN；携手红星美凯龙，发行首单家具类REITs。

高和城市更新金融路径日益清晰：私募基金买入—重定位、改造—运营增值—退出（资产转让、证券化）。

三、小结

REITs风口渐临，各方都在积极探索。从万达和高和案例可以看出开发商、金融机构探索路径各具特点，如万达针对自身物业、多与信托合作而高和多为发掘存量资产改造、运营增值后，多方尝试发行资产证券化产品。

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