城市更新这么玩，能集美貌与多金于一身｜研习社

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存量君驾临，城市更新已然被推上风口，成为大家茶余饭后讨论的话题。

相信在广州生活的小伙伴们，一定听过红专厂的大名。这里会不定期举办各种艺术性展览，是一个极具小资风情的创意街区。

每次顾妍妹来这里浪的时候都会很感慨，城市更新的“魔法棒”真的很神奇，让一个老旧罐头厂区变得如此有活力。

城市更新：

“旧瓶装新酒，美酒夜光杯”

“城市更新是对城市功能的重新定位，也是城市动能的重新发现。”

    ——中国房地产业协会副会长、秘书长冯俊

城市更新是将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

根据住建部与高和资本共同撰写的《2017中国城市更新研究报告》，城市更新可分为两个阶段，第一阶段是拆除重建，第二阶段是实行城市有机更新。

目前我国核心城市的城市更新进程已走过“大拆大建”进入新阶段。因此对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级成为关注的焦点，而这其中参与的主体各式各样，均纷纷试水城市更新。

那么，新阶段下各方是如何对存量资产进行改造、重定位、运营，从而最大化其内在价值的？

见微知著：

从案例探城市更新改造模式

一、理清开发商操盘逻辑

新阶段全面参与者——万科

万科以多种方式积极切入城市更新，总部、地方公司均积极尝试，轻重模式、基金模式综合参与：

1、城市特色战略：各地方公司自行探索，一线城市多方试水，逐步形成城市自身特点，积极寻求旧商业体或旧厂房、仓库等进行更新改造。

2、设立专门基金——万丈资本：寻求一线城市的存量物业改造，主要是寻求旧商业体改造为新型商业体。

紧抓改造机会点，北京万科领风骚

2015年以10.2亿元收购北京稀缺地段的存量物业——北京西单商场82.5%权益，改造为写字楼获取溢价。

其中，万科整合内部资源万链家装进行装修改造，此为“曼哈顿计划”产业办公战略的首作品，预计18年完工，估计三年培育期后其资产回报率（ROA）超6%。

谁说开发商只会“买买买”，看上海万科展姿态

上海万科在产业地产战略指引下，致力于将旧工业物业改造产业办公综合体成为其切入城市更新的主要方式。

2016年6月上海万科与上海生物制品研究所签订20年租赁开发协议，以轻资产方式获取物业，对项目进行以保护性为主的改造，然后重新定位为商办综合体，由旗下的上海万科产城发展和星商汇负责运营管理，目前正在招租。

地产领域资本弄潮儿，万丈资本

万丈资本瞄准核心一线城市存量物业增值型投资，目前已收购两个上海项目，由万丈资本设立基金获取项目、负责操盘，并联合万科物业共同进行运营管理。

鉴于其在参与城市更新上与投资机构的进入模式类似，下面我们将直接导入对于投资机构在参与城市更新模式的分析，进一步了解金融资本是如何玩转城市更新领域的。

二、摸索投资机构介入思维

新阶段早期参与者——高和资本

偏重一线城市价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟商办物业资产，引入资金方整体购入有增值空间的物业后，整合跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。

期间围绕存量物业整合上下游各方资源，打造连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。

投资机构的视角，从高和窥见一斑

高和资本于2013年收购北京市东三环丹阳大厦（现名高和蓝峰大厦），改造中引入不同行业的资源将项目整体再定位为文化创意写字楼，是共享办公概念的雏形。

在运营期间，租金涨幅高达75%，部分带资管协议实现出售，为15年北京高端写字楼销售冠军，改造后收益十分可观。

综上所述，投资机构更偏好于以重资产的模式介入城市更新，获得资产增值的收益是其追逐的最大利益。

除了开发商和投资机构，服务商在城市更新的领域中也不甘落后跃跃欲试、并小有建树，下面我们一起来看看服务商在城市更新是如何操作的。

三、探讨服务商落地策略

新阶段轻资产介入者——世联行、合富和同策

世联行，轻出了价值！

世联行主要以租赁、合作的方式获取投入较小、改造难度较低的项目，并通过专业力对项目进行策划、定位及装修改造，在持有环节输出资管服务和自身品牌，最终实现物业租金增值。

世联行发行腾赋城市运营基金启动上海长宁、苏城项目；并对项目进行操盘，统一策划定位、装修，而后输出旗下多样的资管服务和品牌，如小贷、小样等，最终两个项目均实现了租金溢价。

合富、同策，寻求轻的突破！

其中，合富与关联企业邦华合作对破旧厂房改造更新为创意园—“一创社区”。合富负责前期咨询，在持有运营阶段进行招商并引入旗下物业主导运营，该项目入驻率达95%，租金溢价20%。

而同策则主要为开发商提供前期咨询服务、招商、数据库资源、运营管理等；并且积极与基金合作，今年六月与专门收购存量资产的五牛基金成立合资公司，借助资金募资优势，同策发挥前期咨询、资管运营优势，大刀阔斧地在城市更新领域中找寻机会点。

小结：

由各主体介入城市更新引发的思考

通过上面的案例我们可以看到主要参与者如投资机构（基金、金融机构等）、开发商、服务商介入城市更新改造，选择的资产标的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。我们从不同的角度可以做出如下总结：

城市更新作为房地产未来持续发展的重要引擎，市场潜力广阔，目前各方已经纷纷介入城市更新，并已尝到甜头，因此我们要把脉到城市更新未来机会点！

首先，核心城市中心区域率先迎来城市有机更新机会点，如北京核心商务区办公空间紧俏，而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升；核心地段的高品质商改办、酒店改办公等改造物业存在机会点。

其次，识别存量资产改造需求来源，提前发现改造增值机会，而存量物业的改造方向及后续的运营管理，是成功实现盈利的关键。

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