学好这4步，拿地规划技能get√｜ 研习社

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当你面对一块土地，该如何在符合规划条件、又能满足开发盈利条件的情况下，策划出宜居家园建设方案，助力拿地，最终让人们在此地幸福生活？

本期保顾研究院西部分院要与大家分享的干货，将告诉大家如何一步步在设定框架内玩好开发“游戏”。今后研习社也将陆续增加各地分院分享的落地案例，与大家共同学习，精进实操技能。

一般而言，对于待拍的意向地块，可行性研究之时给出大致的产品组合即可。

但日益激烈的土拍竞争和严苛的土拍条件对拿地方案的深度要求越来越高，验证方案可行性和多方案比较成了我们无法回避的难题。此时规划概算便凸显出了其重要性。

那为什么需要做规划概算？

因为任何不以体量产值为前置考量条件的产品组合建议都是耍流氓！

比如我们在实际研判过程中会面临许多如下类似问题：

场景一：某地块80亩，容积率3.5，建筑密度20%，限高60米。高低配风行一时，修别墅追求高溢价，我们能否试试？

场景二：某地块产品规划为“高层+联排”好像不错，但“多层+叠拼”的方案也挺好，如果所有产品价格已知，两个方案孰优孰劣呢？

常规而言，我们分为三个步骤来确定意向地块的方案可行性：确定产品组合+通过规划概算确定体量配比+总产值与出清周期。

下面便深度解析在此过程中，规划概算是如何辅助决策的。

特别说明

因为规划设计要求很高，但意向拿地对此要求不多，本文仅针对刚涉足拿地可研或经验不足的情况，作方法论探讨分享。

一、如何确定产品形态组合？

1、通过现场踏勘认知土地价值，通过市场调研挖掘市场机会，初步确定产品类型及组合方式：

2、涉及到具体产品形态之时，立足自身，从保利产品库中选择成功、熟悉的产品，并结合市场热点做些微创新，确定具体形态及面积：

通过以上两步骤可初步判断出意向地块的大致产品组合。

但这仅是开始，各物业配比多大合适？此种组合方式是否符合建筑规范要求，具备深度的落地性？这才是我们重点关心的问题。

二、如何通过规划概算确定物业配比？

初步确定产品类型之后，物业配比（各物业类型体量）便是亟待解决的第二个问题。一般而言，确定物业配比之时，坚持两大适用性原则：

原则1：容积率做满，以实现可售货量最大；

原则2：高产值单品体量最大化，以追求总体产值最大。

那么，问题来了：追求总盘产值最大化的策略下，高产值产品最大配比的临界点？

比如，现有一地块，其指标如下：

基于以上指标，如何推导出项目物业配比呢？

1、容积率、建筑密度、限高（RCH）三项核心指标，初步决定了物业形态：

2、若该地块拟定产品组合为A/B/C，各指标关系如下

总体量=容积率*地块面积=产品A体量（基底*层数）+产品B体量+产品C体量

总基底=地块面积*建筑密度≥产品A基底面积+产品B基底面积+产品C基底面积

成都各典型物业的基底如下：（备注：各地市场情况不一，建筑规划和要求也不同，此处仅拿成都示意，不具有普遍参考意义）

3、通过套均面积和基底验算看是否符合建筑密度要求

举个栗子，某项目用地面积104亩，容积率1.2，建筑密度35%，产品配比预估是35%联排＋65%洋房。

按照上述介绍的方法，通过套均面积和基底验算，项目可建设28栋6联排、1栋3联排＋12栋多层洋房。

方案基本符合密度要求，但能否真正落地呢？

三、物业规划布局验证

通过容积率、密度、建筑限高及物业基底确定的物业组合方式，若能符合密度要求，那么方案则初步具备了可行性。

但产品组合能否真正落地，还需要根据建筑规范指标做进一步检验。

确定产品排布之时，三个指标尤为关键：建筑间距、红线退距和日照系数。该部分涉及到规划设计专业范畴，对于拿地可行性研究，做到初步的知晓掌握，以供求验。

日照系数需要通过专业软件进行测算，初排时考虑考虑朝向即可，建筑间距和红线退距则是考虑的重点。

1、关于建筑退距，成都的建筑规范如下：

2、关于红线退距，成都的建筑规范如下：

通过以上规范对示例项目进行验证，首先确定各单体及组合方式对横纵向退距的要求：

根据地块形状、边长、退距要求和各物业组合退距要求对总平规划做规划验证：

四、整盘产值测算

已验证的各产品体量，结合市场预估价格，得出整盘产值及出货速度，以便到对产品组合方案最终的判断。

此步骤对于多方案选择是尤为必要，选择走量还是走价还是量价兼顾，不仅取决于开发目标，更取决于直观的数值表现。

1、产品价格预估--权重打分模型

备注：权重打分模型是在正常的市场条件下具备较好的参考意义。但如在限价背景下，新房与二手房价格倒挂时，则需要综合考虑限价下的新房价格、二手房价格、拿地真实成本来综合评估衡量。

2、整体产值及去化速度预估：

总产值与去化速度的数据表现，是结合开发目标进行方案比较选择的重要依据。

拿地的难度越来越大，也越来越谨慎，也因此对拿地方案的深度和落地性有和更大的要求，通过规划概算验证物业配比和产品排布的合理性，虽涉猎不深，但能让我们在土拍中更理性、更精准地决策，更自信地应对市场变化。

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