以案说法|物业不给力，我能“开了”物业公司吗？

- 南京市秦淮区人民法院 -

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基本案情

张某于2015年在南京购买了房屋一套，由开发商选聘甲公司为该楼盘提供前期物业管理服务。张某在与开发商签订《商品房预售合同》时，还与甲公司签署了《物业服务合同》。

事后，张某认为，其和甲公司签署了《物业服务合同》是格式合同，是在买房时被开发商强制要求签订的，并不是他的真实意思。

在房屋交房后，张某始终没有实际搬入新房居住，张某不仅认为物业公司提供的一些服务没有达到预期标准，而且还有很多服务并不是张某所需要的，张某没有实际享受到服务。因此，张某向秦淮法院起诉，主张解除《物业服务合同》。

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裁判要旨

秦淮法院经审理认为，个别业主以不满物业服务为由，要求解除物业合同，不符合法律规定。判决驳回原告的诉讼请求。

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法官说法

在《民法典》颁布后，可以看到物业服务合同是一个新增的亮点。其中，《民法典》不仅将物业服务合同作为“有名合同”进行详细地规定，而且还新增了一些条款，对日常生活中常见的物业服务合同纠纷类型进行了明确的规定，以更好地适应生活、解决纠纷。

单个业主以不满物业公司服务为由难以解除物业合同

物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同不同于我们日常生活中为个人利益所签订的合同，它通常表现为为了业主的公共利益所签订，服务对象为业主整体而非单一个人。因此，此类合同的签订和解除也有其特殊性。

在《民法典》生效前，根据国务院制定的《物业管理条例》第十五条规定，由业主委员代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。而根据该条例第六条规定，业主享有的权利是监督物业服务企业履行物业服务合同。

《民法典》依然延续了前述的精神，第二百七十八条中明确规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。

由此可见，因涉及到业主整体利益，选聘和解聘物业公司并非单个业主所能行使的权利。物业服务有助于提升楼盘整体形象和品质，利于物业的保值、增值，因涉及全体业主共同利益，个别业主无权以不满物业服务为由解除物业合同。

业主即使没有接受或者无需接受物业服务，也不能以此拒交物业费

关于空置房是否要交物业费的问题，一直是物业服务合同纠纷的常见问题。在《民法典》生效前，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。此后，《民法典》第九百四十四条将该条司法解释的意思完全吸收。

物业服务合同是集体合同，物业公司的服务对象是业主整体，服务范围更多地集中在小区的公共区域，其目的是为了使小区内保持安全、有序、清洁、美观。因此，即使个别业主没有实际居住或不需要某项服务，但是并不会导致物业公司服务终止或服务成本明显减少。

不仅如此，即使业主未实际居住，但是业主依然享受了良好的物业服务所带来的房产增值的隐性福利。因此，如果业主仅以没有接受或者无需接受物业服务而拒交物业费，对物业公司而言是不公平的，造成物业公司损失，最终的结果可能会导致物业服务质量降低，损害的将是全体业主利益。

（文中当事人姓名均为化名、图源网络）

承办法官：朱教莉

文字：郭凯敏

编辑：高   远

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