案例解析：房地产企业开发项目各种费用，在进行土地增值税清算时，到底该如何列支？

业务案例

某房地产企业开发的一处房地产项目，取得土地使用权支付金额1.5亿元，开发该项目发生开发土地和新建房及配套设施的成本1亿元，发生销售费用0.15亿、管理费用0.1亿元、财务费用0.2亿元（直接向金融机构支付的利息）。

那么，这些费用，在进行土地增值税清算时，到底该如何列支呢？

政策依据

根据《土地增值税实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用，项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用，项目规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

选择与解析

1、销售费用、管理费用实际累计发生0.25亿元， 根据政策规定，限额内可扣除费用为 2.5亿元×5%=0.125亿元；

2、利息支出:

(1)如果按政策规定，限额内可扣除费用为2.5亿元×5%=0.125亿元;

(2)如果能够提供金融机构支付明证，则按实际发生利息0.2亿元据实列支；

通过对以上政策及发生费用的分析，我们得出如下筹划结论：

1、与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用，采用的是“计算扣除”，而非“限额内据实扣除”。

也就是说，房地产开发项目有关的销售费用、管理费用按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。至于企业实际发生多少？所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务不会过多核实。

当然，在企业所得税费用扣除时，却没有这个规定。

2、与房地产开发项目有关的利息费用，如果是支付给金融机构，可以据实列支。也就是说，实际发生的利息费用，可以超过“按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%”扣除。

如果利息费用，不是支付给金融机构的，而是自有资金或关联企业借款，那么就按取得土地使用权所支付的金额与开发土地的成本、费用项目规定计算的金额之和的5%内计算扣除，至于企业实际发生多少？所发生的费用是否符合费用列支规定，在进行土地增值税清算时，税务也不会过多核实。

当然，在企业所得税费用扣除时，也没有这个规定。

来源：昌尧讲税 （ChangYao_JiangShui ）

作者：马昌尧

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