【干货】房地产税收筹划全流程案例解析

目录

一、项目基本情况

二、项目筹划总体思路

三、具体筹划方案

1、开发准备环节的税收筹划

2、开发建设环节的税收筹划

3、房产销售环节的税收筹划

4、售后清算环节的税收筹划

5、后续管理环节的税收筹划

一、项目基本情况

（一）           已建项目

嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。

项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：

（1）总建筑面积：169590平方米；

（2）容积率：1.5

（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；

（4）可售面积：113402.93平方米，其中：

①普通住宅面积 91588.8平方米

②非普通住宅面积    21814.13平方米

③停车场面积       55344.71平方米

（二）           拟建项目

蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。

二、项目筹划总体思路

嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。

蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。

从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。

三、具体筹划方案

1、开发准备环节的税收筹划

在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。

【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案：

方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。

回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元

拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元

全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元

方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。

即回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×8000元/平方米=3200万元

全部契税计税依据为：3200万元+8000万元+750万元=11950万元

2、      开发建设环节的税收筹划

（一）融资方式的税务筹划

嘉业公司的金域海棠项目中，对土地增值税汇算中利息的扣除计算方法选择上进行比较分析，该项目取得土地使用权所支付的金额为6700万元，开发成本为4亿万元，而利息支出为1680万元。

【分析】

方案一：据实扣除：

扣除额=（6700+40000）×5%+1680=4015万元

方案二：定率扣除:

扣除额=（6700+40000）×10%=4670万元

【结论】就金域海棠项目而言，方案二的扣除额大于方案一，差额为655万元，因此方案二更合算。因此在汇算清缴时应选择方案二，那么企业就不能合理分摊利息费用或不能提供金融机构的证明。

（二）建房方式的税务筹划

嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。现有两个方案如下(均采用营改增后的简易计税法)：

【分析】

方案一：自建自销

嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。

销售收入（含增值税）：50000万元

销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元

销项税额：47619×5%=2381万元

城建税及教育费附加：2381×（7%+3%+2%）=286万元

印花税：50000×0.0005=25万元

土地增值税：

扣除项=29280×（1+10%+20%）+286=38350万元

增值额=47619-38350=9269万元

增值率=9269/38350=24%

土地增值税：9269×30%=2780万元

净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元

方案二：代建

嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。

该房地产公司转让该地块的损益如下：

销售收入（含增值税）：10000万元

销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元

销项税额：9524 ×5%=476万元

城建税及教育费附加：476×（7%+3%+2%）=57万元

印花税：10000×0.0005=5 万元

土地增值税：

扣除项=7280×（1+10%）+57=8065万元

增值额=9524-8065=1459万元

增值率=1459/8065=18%

土地增值税=1459×30%=438万元

净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元

（该房地产公司代建服务损益如下：）

代建收入（含增值税）：22500万元

代建收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元

代建增值税：21429×5%=1071万元

代建城建税及教育费附加：1071×（7%+3%+2%）=129万元

净收入：21429-129-6500=14800万元

（该房地产公司两项业务合计净收入如下：）

合计净收入：14800+1744=16544万元

【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比方案一多296万元。因此方案二代建更好。

（三）园林绿化的税务筹划

金域海棠项目的园林绿化工程项目的实际园林绿化工程费用约为774万元。一般来说，园林绿化施工中，苗木费占比约为60%，因此合理估计该项目中的苗木费为464万元，其他费用为310万元。另外，嘉业公司主要有三种供应商可以选择。其中甲公司是以建筑安装为主业，经营范围包括苗木种植。乙公司是专门进行苗木销售的公司。丙公司以出售苗木为主业，经营范围包括建筑安装。与甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值税专用发票。

【分析】

方案一：合立安装法

与甲公司签订园林绿化施工合同，同时附带苗木销售共计约774万元

可抵扣进项税额＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（万元）

采购成本=774-76.7=697.3（万元）

方案二：分立合同法

与甲公司分别签订销售合同464万元、建筑安装合同310万元

可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）

采购成本=774-84.1=689.9（万元）

方案三：分开订立法

先在乙公司购买苗木464万元，再与甲公司签订100万元的施工合同

可抵扣进项税额＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（万元）

采购成本=774-84.1=689.9（万元）

方案四：合立购买法

与丙公司销售苗木同时提供园林绿化工程，总价款为774万元

可抵扣进项税额＝774÷（1＋13%）×13%＝89（万元）

采购成本=774-89=685（万元）

【结论】四个方案支付的总费用都是774万元，但是方案一的可抵扣进项税额要更少，方案四可抵扣进项税额最大。如果要和以建筑安装为主业、经营范围包括苗木种植的企业合作时，房地产开发企业把苗木销售费用和绿化施工费用分开签订合同更好；同时，先从苗木销售公司购买苗木，再与园林公司签订绿化施工合同也可以达到相同的筹划效果。

3、房产销售环节的税收筹划

（一）销售定价的税收筹划

嘉业•海棠湾的32#商品房，同行业房价为1700～2000万元之间，开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。

【分析】

除相关税金外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。

方案一：公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.269=1814.67万元，此时增值额为287.9万元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。

方案二：公司要适当提高售价，则总房价至少要超过1934.79（1430×1.353）万，提价120.12万才会增加总收益，此时增值额为401.6（1934.79/（1+5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）万，应纳土地增值税为120.48（401.6×30%）万。

【结论】当同行业的房价在1700～2000万元之间时，公司应选择1814.67万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1934.79万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。

（二）房屋装修费用的税收筹划

嘉业海湾房地产在南*开发了商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5平方米，户型为两室一厅、三室两厅，建筑面积在90—140平方米，总建筑面积为10000平方米，其中地价及开发成本为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计为1亿。企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元每平方米。

假设企业的销售模式为方案一,后经过实地考察调研，建议在售价加上装修成本后定位19000元每平方米，将毛坯房装修后销售，定为方案二。

【分析】

方案一：出售毛坯房

应纳税金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43万

增值额=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67万

增值率为34.47%

应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001万元

应纳企业所得税=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67万

净利润=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107万　　

方案二：出售精装房

应纳税金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57万

增值额=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67万

增值率=19.46%

（注：增值率未超过20%不交土地增值税）

根据上述第三点政策可知该公司所开发的商品房属于普通住宅，所以该公司免于缴纳土地增值税。

应纳企业所得税=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67万元

净利润=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740万元

【结论】通过测算(装修成本为3000元每平方米),企业应缴纳主要税金总额是1355.24万元，两种方案交纳税金总额相差775.861万元，扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加633万元。我们通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了1004.001万元的土地增值税。

4、售后清算环节的税收筹划

（一）土地增值税清算的税收筹划

（1）土地增值税核算方式的税收筹划

嘉业•海湾有31栋和32栋两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售31栋房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售32栋房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。

【方案一】分开核算时：

31栋房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；

32栋房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；

共缴纳土地增值税175万元。

【方案二】合并核算时：

两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；

允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；

应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。

【分析】通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。

（2）土地增值税清算房屋类型的税收筹划

以嘉业房地产企业开发项目开发一期为例（见表一），采用分两类（即普通住宅和其他）对项目进行清算，企业应纳土地增值税1029万元，税负率0.98%（见表二）；采用分三类（即普通住宅、非普通住宅和其他）对项目进行清算，应纳土地增值税2343万元，税负率2.28%（见表二），两者计算应缴土地增值税相差较多。若采用四分类，企业税负更重。

表一：金域海棠项目清算项目基本情况表                   （单位：万元）

项目	面积	销售总额（万元）
住宅	53299.94	30849.3
商业	8555.26	9019.81
储藏间	4171.47	1251.44
地下车位	790	5135
合计	86840.71	46255.57

备注：一期地下室总建筑面积28514.04㎡，车位790个。

表二：某房地产项目土地增值税分两类、三类                  （单位：万元）

明细	两类	三类
普通住宅	非普通住宅、商务房及车位	普通住宅	非普通住宅	商务房及车位
1、转让房地产收入总额	30849.3	15376.27	30849.3	1251.44	14226.81
2、扣除项目金额合计	29811	14310	29811	1000	19957
3、增值额	1038.3	1066.27	1038.3	251.44	-5730.19
4、增值额与扣除项目金额之比	3.48%	7.45%	3.48%	25.44%	-28.71%
5、适用税率	30%	30%	30%	30%	0%
6、速算扣除系数（%）	0	0	0	0	0
7、应缴土地增税税额 减：普通住宅增值额未超20%部分应免征增值税税额	1074.46 1074.46	1145.72 0	1074.46 1074.46	314.66 0	0 0
8、实际应缴土地增值税税额	0	1145.72	0	314.66	0

通过上述计算，可以看出，在此案例中，房地产企业进行土地清算时，对房屋类型采用分三类的方式，税负更轻，但是该结果仅限于此案例。

5、      后续管理环节的税收筹划

（一）合同合并与分立的税收筹划

嘉业房地产企业有未售完的闲置房产中共2.5万平方米，公司决定按照每平方米每月110元对外出租，该价格包含了物业管理费和水电费，假定每月从客户处收取的物业管理费和水电费合计为60万元，该企业的租金收入收取方式有两种方案可供选择。

【分析】

方案一：房租收入与物业收入统一收取

按照从承租方收取的总价款275万元与客户签订一份房屋租赁合同，不区分房租收入与物业管理收入。每月租金收入为2.5×110=275万元，企业应该缴纳的房产税为275×12%=33万元，应该缴纳的增值税、城建税及教育费附加合计数为275×11%×(1+7%+3%)=33.275万元，以上纳税金额总计为33+33.275=66.275万元。

方案二：房租收入与物业收入分开收取

与承租方签订两份合同，一份是以房地产企业名义签订的金额为215万元的商品房出租合同，另一份是以下设物业公司名义签订的金额为60万元的物业管理合同。站在最终投资人的角度看，每月从承租方处收取的总收入仍为275万。

房地产企业应纳房产税： 215×12%=25.8万元

应纳增值税、城建税及教育费附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015万元

物业公司应纳增值税、城建税及教育费附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96万元

【结论】与方案一相比较，方案二可以在保持总收入不变的情况下，房地产企业少纳税66.275-25.8-26.015=14.46万元。

以上就是根据江*嘉业有限公司金域海项目分公司已建项目——嘉业•海湾和拟建项目——蛟湖经典为例的筹划案例。其他企业参考本案例请结合自身实际情况。

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