再议房地产企业所得税共同成本分摊方法

房地产企业成本分为三类：直接成本、待摊成本（共同成本）、预提成本。共同成本的分摊在企业所得税中就显得非常重要。直接成本要归集，但是两个成本对象中间有条道路，两个成本对象中间有个公园，两个成本对象中间有个会所，成本怎么分摊呢？国税发[2009] 31号文（以下简称31号文）给了四种方法:占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法。我想告诉你的是，我们企业所得税只允许用这四种方法，没有第五种方法。有人问，我能不能用销售收入比例阀，也就是那个楼盘卖得越好成本越高？答案是不允许。其实想当初31号文草稿里面有个预定售价法，那个方法对纳税人太有利了，遗憾的是正式稿中把预定售价法给取消了。

对土地成本的分摊，原则上应该用占地面积法。比如说一块地有3幢楼，每一幢楼完工年度不一样，几个成本对象呢？3个。这3个成本对象其中第1幢楼当年已经完工，要不要分摊土地成本？要吧。怎么分摊呢？按占地面积法。怎么计算呢？有两种算法：

1、如果这3幢楼有明显的界限，每幢楼都有围墙围起来，实际占多少面积就是多少面积；

2、如果没有明显的界限，就在一个小区内3幢楼，用占地投影面积法。

其实第1种就是直接成本，1楼用围墙或者半围墙围起来，围起来就是直接成本，不需要分摊。没法用直接成本，只能用占地投影面积法，就是楼的基座面积。在这里普及一下基础知识，用地面积和占地面积是两个不同的概念：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，一般按底层建筑面积计算（基座面积）；用地面积一般按照土地使用证注明的面积计算，即用地面积包括公共绿地和道路。其实盯的就是建设用地规划许可证中的建筑密度指标=楼的占地面积/用地面积。

例如，总的用地面积10万平，3幢楼的基座面积合计是3万平。第1幢楼1.5万平，那么就占50%的土地成本。

但是，用占地面积发分摊可能不合理。比如一小区两幢楼，其中第1幢楼30层，第二幢楼6层，两幢楼的基座面积一样，用占地面积法合理吗？2幢楼一样的土地成本合理吗？肯定不合理，所以31号文说了，如果用占地面积法明显不合理的，经商税务机关同意后，也可采用其他方法，即建筑面积法、预算造价法、直接成本法。尤其是用建筑面积法，但是要取得主管税务机关同意。与之相对应的是，土地增值税中，不同土地增值税土地成本的分摊只能用占地面积法。

对公共配套设施的分摊，比如幼儿园、会所、学校、热力站、水厂、文化站，必须用建筑面积法，这个也很好理解，建筑面积大，住的人多，用会所用的也多，当然该多分摊成本。

对利息的分摊，可以选用预算造价比例或者是直接成本法。例如两期合起来做开发贷，当年一期完工了，二期没有完工，当年一期分摊多少比例的利息呢？可以用预算造价，算算谁花的多，谁多分摊利息，或者用直接成本，今年谁花钱花得多，谁多分摊利息。其实在实务中，选用预算造价比例的更多，因为直接成本在不断的变。但是预算造价又存在着不合理的风险，需要与建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证进行比对。

对其他的工程成本的分摊，由企业自行选择，但是强调的是不能超过这4种方法。

例如：一期是别墅，二期是高层楼，此时一起找了个公司设计，开了一张发票。此时别墅完工了，设计费怎么分摊呢？必须是建筑面积法吗？在企业所得税中可以4种方法企业自行选择。用占地面积法可以，预算造价比例也可以。

建小公园的支出用什么法分摊？建筑面积吗？小公园是公配吗？记住，小公园是基础设施。坏处是不能预提成本，好处是可以自行选择分配方法。

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