【税务辅导】12项经营业务，免征"土地增值税"，你了解多少？
摘要
无论是企业还是个人，发生房地产所有权转移的经济行为是在所难免的，可你对房产所权和土地使用权发生转移时涉及到的税收又了解多少呢？
是不是有点“书到用时方恨少”的感觉呢，今天小编就来和大家讲讲这房产所权和土地使用权发生转移时，哪些业务可以免征“土地增值税”呢？但愿能对你有所帮助。
一、建造出售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，免征“土地增值税”
普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征“土地增值税”。
二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征“土地增值税”
征用是国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
国有土地使用权收回是指当出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或者个人使用的国有土地使用权。
因此，纳税人出现因国家建设需要依法征用、收回的房地产，所取得的补偿收入，免征“土地增值税”。
三、合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收“土地增值税”
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
四、房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征“土地增值税”
继承是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。
赠与是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
因此，房屋产权、土地使用权所有人以继承、赠与方式无偿转让的，免征“土地增值税”。
五、个人之间互换住房，经当地税务机关核实，可以免征“土地增值税”。
房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；
房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。
因此，个人之间互换自有居住用房地产的，当需要进行所有权互换时，经当地税务机关核实，可以免征“土地增值税”。
六、个人销售住房，免征“土地增值税”。
普通住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，多为多层住宅和高层住宅。多层住宅是指2－6层(含6层)的楼房；高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。
非普通住宅即普通住宅标准以外的住宅。
因此，对于个人而言，销售的住房，无论是普通住宅还是非普通住宅，都免征“土地增值税”。
七、房地产开发企业持有产权未发生转移的房产，不征“土地增值税”。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
八、转让旧房增值额未超过扣除项目金额20％的，免征“土地增值税”。
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征“土地增值税”。
九、对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征“土地增值税”。
按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
十、投资主体存续的企业合并，房地产转移，暂不征“土地增值税”。
按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征“土地增值税”。
十一、投资主体存续的企业分立，房地产转移，暂不征“土地增值税”。
按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征“土地增值税”。
十二、企业改制重组时，发生房地产投资转移，暂不征土地增值税。
企业改制重组分为“整体改制”与“部分改制”。
整体改制是指以企业全部资产为基础，通过资产重组，整体改建为符合现代企业制度要求的、规范的企业。当前，大部分企业采取整体改制的方式，特别适合中、小型企业改制原企业经营业绩存续，其字号、商誉、商标等无形资产得以承继，企业原有的架构得以完整保存，有利于企业的稳定，新股东的加入和机制的转变，又增强了企业的活力，有利于促进企业的发展。
部分改制是企业以部分资产进行重组，通过吸收其他股东的投资或转让部分股权设立新的企业，原企业继续保留。部分改制比较适合于大型企业的改制，尤其是设立股份有限公司时多采用部分改制的方式。严格来讲，部分改制登记不是变更登记，而是设立登记。
因此，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
政策依据
1.《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）
2.财政部 国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）
3.国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
4.财政部 国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
5.《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）
6.财政部 税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）
来源：中税答疑
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