建筑、房地产企业纳税义务时间有讲究
《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号）文件规定自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。
此处的“从5月1日起”，指的是纳税义务发生时间。凡是纳税义务发生时间在5月1日之前的，一律适用原来17%、11%的税率纳税，按照原税率开具发票；相反，凡是纳税义务发生时间在5月1日之后的，则适用调整后的16%、10%的新税率纳税，按照新税率开具发票。
一句话，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。
纳税义务发生时间的定义， 按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
（一）房地产企业
房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房（签订交房确认书）时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
房地产企业纳税人发生《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定“视同销售”情形的，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天，即产权登记的当天。
（二）建筑企业
《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第二、三条的规定，也改变了建筑施工企业执行《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项“纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”的规定。
自2017年7月1日，纳税人提供建筑服务取得预收款，如果没有开具发票的话，仅在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额预缴增值税即可。
同时，财税[2017]58号文件第一条规定，自2017年7月1日起，建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。
这里的“自2017年7月1日起”，同样也是指的是纳税义务发生时间。
总之：纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。没有到纳税义务发生时点时，企业不要提前为客户开票，也不要难为合作方提前为自己开票啊。
来源：【孙炜财税课程】原创： 九鼎财税牛老师
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