房地产企业预算、执行、日常收支、清算四阶段资金管理

臧崇来房地产建安财税学习平台 2021-12-10

笔者按：

房地产行业作为重资金投入行业，对资金的依赖性胜过其他大多数行业，从立项至清盘无不贯穿着对资金的要求，随着金融强监管的开展，以及受房地产调控影响下的资金回流放缓，房地产企业对于资金的外部需求，不降反升，市场上的资金一方面面临无处可投，而另一方面又是成本的节节攀高，受此影响，各类融资的方式不断创新，在正常途径无法满足的情况下，中小地方房企不得已选择成本更高的民间融资，随之而来的风险却也愈加提高。

一、预算阶段

在项目之初，对现金流的预测尤为重要，对现金流回正的期限把握以及对外部资金需求的金额、周期预测是重中之重，刚性影响因素大约有以下几项：

1、开发周期的选择，多期开发通常选择住宅类产品先期开发，有些地方会要求企业自有资金比例，选择先紧后松，开展前期充分筹措资金、后期实现项目造血功能；

2、预售时间，实现内部造血功能的节点（一般情况下，预收房款需予以监管，需要企业充分预计可以支配的款项，合理设计监管资金流通渠道）；

3、土地款及可分期金额、时间，由于金额较大，部分地区在取得相关证件之前交齐，影响一定的资金成本（企业需筹措资金来源，合理预测资金占用成本）；

4、前期配套的缴纳时间，各项前期费用在实际缴纳过程中，部分有一定的商讨空间，一些报批报建费用、新材料基金等政府性资金的支付，要充分考虑资金支付的及时性；

5、政策性影响，金融强监管下，银行、信托等机构自身投资方向以及通道等业务路径的限制；国家开发银行对棚户区改造信贷支持的限制等；

6、契税等相关费用的缴纳时间，如部分地区在2015年之前配套费的契税缓交无滞纳、无罚款。

其他弹性影响因素有：

1、总包方式的选择，清包工和甲供材对自身现金流的影响（选择总包时，应充分考虑工程款压力，协调资金成本与总包工程款，一般可以与总包方约定工程款支付节点，如正负零阶段、预售阶段、交楼阶段、竣工验收阶段等）；

2、付款方式和周期的选择；

3、在成本、利润控制下，土增及所得税清算分摊后产生的现金流影响。

同时，在2017及2018年城乡建设局、发改委、财政部等多部委对建设领域的各类保证金、质保金做出了弱化的要求，对房地产企业的资金也有部分影响；

1、再次提出投标保证金不超过估算2%，且最高不过80万。对恶意拖欠、挪用投标保证金的行为有一定的遏制作用。

2、质保金不超过结算金额的3%，降低了2%的比例，且改为保函的形式，对于企业的资金要求稍有提高，特别是总包工程款，可协商好质保金支付时间，适当延长1至2年，减缓工程款支付压力。

3、农民工工资的支付保函，连续两年未发生拖欠农民工工资的行为可以不提供保函，首先降低一部分资金占用，同时也对总包单位的选择增加了要求，要保证农民工资支付能力，否则开发商承担农民工工资支付风险，还会造成不利的社会影响。

主要风险控制要点：

1、及时性：按照项目节奏，对时间节点支付节奏的把控，确保资金到账。

2、协调性：关键点在于预售的预期实现，资金支持到自身造血功能实现才是关键。

3、计划性：配合项目进度，在资金投放进度和时机上做好掌控，防止严重超预算使用资金，控制资金风险；

4、控制力：在总包选择和议价能力以及支付节奏和进度上，要有相当的主动性。

二、执行阶段

执行之初的融资阶段，首先面临的是土地支出，目前，多数企业的土地款并不能一次性缴足，原因有二，一是资金占用的控制，二是多数企业不能一次性支付，即便是几十强内的开发商也依然对项目公司有融资要求，自身提供的资金支持也不过是三四成左右，其他都需要项目公司来融资实现。而对于融资单项业务来说，也同样需要全盘考虑，原因有如下几点：

1、资金成本。长周期，大额度，且优质项目本身对还款有强有力的支持，这样的项目本身在融资阶段就占有一定的主动权。

2、政策影响。在现行政策下，对于其变动性的把控往往是最难控制的，而政策的制定往往又对过往已经签订的合同或者发放的贷款不做限制，比如对通道业务的限制等，其风险的掌握类似于通货膨胀或者紧缩政策下，风险规避的选择。

3、阶段性融资的限制。通常情况下房地产企业在开发的前期已经迫切地在寻求外部资金支持，而开发贷阶段，多数机构会要求达到432的要求，且部分机构在选择时对前期阶段有融资的项目也是退避三舍的谨慎态度，这显然不能满足双方各自的需求，所以通盘考虑，选择平台打包议价或许是最好的选择，既不会在前期被机构吃肉，也不会在后期艰难选择，当然如果你可以摆平前期的融资限制，在常规开发贷阶段拉回成本就另当别论了。

主要风险控制要点：

1、分期融资的计划性，避免因为前期有贷款而对常规开发贷阶段审核造成影响。

2、民间融资的风险，部分企业出于自身考虑或者不得已选择民间融资，首先要考虑偿贷能力；二要考虑成本扣除问题；三是涉及代扣个税问题。

3、明股实债、不良资产包装下融资路径及首选完善问题。

4、地区性预售资金监管政策下，对于预售资金使用比例和支付额度的自我掌控能力的影响。

三、日常收支阶段

强调计划性，对项目常规的收支强调责任到部门，最大限度降低突发性支出的发生，强调计划性和前瞻性。

主要影响部分包括两方面：第一方面，固定类：如人工成本、办公成本、折旧费用、可预见的资金成本等；另一方面，变动类：成本类项目工程支出：通常按照项目进度60%-70%审核后的70%-80%支付；成本类支出：重点是营销和推广节奏的掌握。

其中，预售资金的实际使用情况对现金流的影响比重相对较大，各地区政策不同，存在一定的操作空间。

主要风险控制要点：

通常情况下，企业会自留一部分固定金额或者相对比例的应急资金，以备不时之需，风险来自于经营中的意外支出及项目推动受阻时的缓冲资金。

房地产行业进入下半段，在追求生存和利润的情况下，对自身管理的要求日渐提高，鉴于当前情况下已不再有高额的利润掩盖企业管理松散下的利润空洞，因此掌握住资金才有生存的空间。（来源：西政资本，西政地产金融研究院）