浅析土地出让金减免后契税与房产税是否需要缴纳？

王莉房地产建安财税学习平台 2021-12-10

减免的土地出让金需要缴纳契税，先征后返减免的土地出让金需要并入房产原值计征房产税，在直接减免情形下，减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。

一、减免的土地出让金是否需要缴纳契税？

答：减免的土地出让金需要缴纳契税。

政策依据：

《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函【2005】436号）对北京市地方税务局《关于对政府以零地价方式出让国有土地使用权征收契税问题的请示》（京地税地【2005】166号）的批复如下：根据我国《契税暂行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

案例：

某房地产以竞价方式获得出让的土地一宗，经批准减免土地出让金2,000万元，已支付土地出让金6,500万元，已支付市政建设配套费900万元，已支付各种补偿费用600万元。问：该房地产公司承受该宗土地使用权，应按4%的税率缴纳多少契税？

应缴纳的契税=（2,000+6,500+900+600）*4%=400（万元）,不得因减免土地出让金，而减免契税。

二、减免的土地出让金是否需要并入房产原值缴纳房产税？

实践中，应当区分两种情况：

（一）先征后返（通常情况）

这种情况下，企业通常按照全额先行支付土地出让金，取得凭证金额也为全额，账务处理上体现的土地价值也为全额，取得的返款，按照会计准则的规定，属于政府的一种补助，通常计入“营业外收入”中。此种情况下，减免的土地出让金需要并入房产原值计征房产税。

（二）直接减免

这种情况实践中较少发生，企业实际支付的土地出让金为土地出让合同约定金额扣除减免金额后的净额即可取得土地使用权。在直接减免情形下，减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。

政策依据：

1.按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条“无形资产按照以下方法确定计税基础：（一）外购的无形资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。

2.按照《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：“三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。”

案例：X企业于2008年8月通过“招拍挂”取得县级经济开发区一块工业用地，双方签订了《土地使用权出让合同》，合同约定出让土地使用权的宗地面积80,000㎡，转让价格100元/㎡，总价800万元；由于该企业系当地政府部门招商引进，可享受土地使用权出让价格减半的优惠政策（即实际土地价款为400万元），当月缴纳并取得了国土部门的收款凭证，同时支付契税（税率4%）32万元，次月取得国土部门颁发的土地使用权权属证书。。相关房产税税务处理如下：（假设房产建造价值为2,000万元）

第一种：先征后返

房产税=【（800+32）+2000】*70%*1.2%=23.79（万元）

结论：此种情况下，土地的入账价值为800万元，减免的土地出让金需要并入房产原值计征房产税。

第二种：直接减免

房产税=【（400+32）+2000】*70%*1.2%=20.43（万元）

结论：在直接减免情形下，400万元政府给予了直接减免，土地的入账价值为400万元，减免的土地出让金部分不构成计算房产税时的计税基础。

来源：智慧源

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