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从优秀走向卓越，如何做好一个财务总监？
从优秀走向卓越，名师教你如何做好一个财务总监？
——企业财务的二三事，你必须知道！
近日，接待了一位来访的财务总监，这个财务总监比较年轻，今年刚刚35岁，是以前我们服务过的一中型地产公司的税务总监，因工作表现突出，在一次地产年会上，被一知名地产公司大老板相中，挖他到公司上班并委以集团财务总监的重任。喝茶时，我们祝福并恭喜他这么年轻就有这么好的位置，将来前程似锦。
他却愁云不展，一方面向我们表示感谢，因为给他上一个东家做的税务筹划工作成绩斐然，才能让他从一名普通的会计主管很快升任税务总监，又被大老板慧眼识中，有了今天的位置，另一方面，他却为如何在这么大的集团有效推进财务总监的工作发愁，因为他以前并没有这方面的经验。另外，在这个公司他没有任何根基，这么年轻的空降兵，短期内如做不出明显的成绩，担心很难服众。
了解了他的困惑和顾虑后，我请他先静心品尝太平猴魁的清香，然后以智慧源如何为客户提供财务咨询工作为例，告诉他一些方法和心得体会，请他思考是否对他开展工作有借鉴价值。
学会以下几个咨询核心要点，你就成功了一大半!!!
好的财务咨询工作，包括以下7大方面：
1、首先是了解老板对财务的希望、定位，以及进行满意度调查；
2、了解企业的财务架构和功能是否健全并改善之；
3、关于财务共享中心建立的必要性分析；
4、了解人力资源建设情况并建议如何完善和提升；
5、了解其他部门对财务的评价，树立财务部门的权威；
6、财务部自身客观评价与定位很重要；
7、评估财务战略并重新梳理。
财务咨询工作的起步，应从了解老板对财务的期望开始。
作为一个咨询公司或新上任的财务总监，了解老板对财务的评价尤为重要：老板希望财务能发挥什么作用？对现在的财务状况是否满意？如果不满意，不满意体现在哪些方面？
老板把财务摆放在什么位置，决定了其他部门对财务的定位，也在很大程度上，决定了财务能发挥作用的大小。
很多民营企业的老板对财务的认知不够，把财务基本界定在会计核算功能上，算好帐，安排好税收工作和融资。某些地产企业虽然规模已经进入全国前30强了，但老板依然给财务的定位过低、要求过低，老板不知道真正的财务是做什么的，公司经营决策的好帮手、好管家到底应该如何如何？
所以，优秀的财务咨询机构或财务总监首先要做的就是帮助老板提升对财务的认知高度。要告诉他们，世界五百强企业的CFO，都是直接参与执行公司的经营决策的，CFO是公司名符其实的“二号”。虽然自家公司规模已经上到了全国前30强，但如财务管理水准未上去，会成为“拖后脚”的部门，是跑不远的。
与其同时，财务总监要想从优秀走向卓越，也要不断提高专业水平和综合素质，完成从财务总监到CFO的角色转换，才能充分发挥财务的职能，提高财务在企业里的地位和价值。
了解当下财务管理处于什么样的水平，是比较强、比较弱，还是一般？财务组织架构是否完善、财务功能已包括哪些，还有哪些未能发挥？
大集团公司财务管理中心的组织架构至少应包括：会计部、财务管理部、资金部、审计部、税务部、成本预算部门、财务共享中心等。作为一个财务总监，要搭建一支优秀的财务团队，肯定要了解部门的设置是否健全，职责划分与边界设定是否合理与周全。很多地产公司只有财务部，没有独立的审计部、税务部、财务共享中心等岗位设置，没有配置相应的人员，如何能要求其全面发挥财务应有的职责和功能呢？如何能让“以财税为中心”、“财税创造价值”这些理念落到实处呢？
一位合格的财务总监到一家公司的第二步，就是要对公司财务的整体情况进行全面的调研，调研完了以后，给老板写个情况报告，指出现在财务工作中存在的问题，提出自己建议，帮助老板提高认知。例如，有一些老板认为财税不分家，没必要设置税务部、税务岗，情愿找个税务局的朋友私下里当顾问。认识不到税务专业人士的价值，那他就不会设置税务部，以为财务能兼职。殊不知财税不分家，财务与税务虽然相互交融、相辅相成，但是它们又是相互独立，无法取代的。越是大公司越应有独立的税务部门，优秀的财务总监有责任和义务加强老板对税务的重视度和认知度。
要打破“财税创造的价值是无形的”的传统的、错误的观点。要勇敢地告诉老板和公司决策层，财税创造的价值不仅是有形的，而且是可以量化的，省下来的就是“真金白银”。特别是税务筹划工作，在当下的地产企业越来越重要。
规范财务管理，完善财务体系，设立独立的税务部门，不仅要聘请专业的税务方面的人才在公司内部，更要聘请外部专业机构担任税务顾问。要大声地告诉老板：在国外，一般的老板都知道，有的钱该省，可会计师、税务师的费用，怎么样也得花的。一分投入，十分产出呀。
现在的地产行业，收购兼并正流行。头部企业规模越来越大，管理难度越来越高。规模企业建立财务共享中心势在必行！！！
很多老板与财务总监对财务共享中心连概念都不甚了解，更谈不上重视了。财务共享服务中心并非适合所有企业，它主要适用于大型跨国企业、跨地域企业和大型企业集团。在中国，目前只有少数领先的企业建立了比较完善的财务共享中心，比如中兴、华为、平安、海尔等，地产企业中万科、碧桂园、合生、阳光城、中铁、华夏幸福等都已迈入这个行列，部分地产企业正在跃跃欲试。
财务共享中心本质上是一个信息化的平台。
企业通过建立和运行财务共享平台，使财务组织和财务流程得以再造，使一些简单的，易于流程化和标准化的财务工作，包括核算、费用控制、支付等，集中到统一的信息化平台上来，可以大大提高财务日常工作的效率，使一大部分财务人员能够从那些简单又耗时的事务性工作中解脱出来，将更多的精力用于预算管理、成本控制等高价值领域的工作，从而实现从财务会计到管理会计的转型。
财务共享中心一个显而易见的好处是可以通过集中降低成本。建立财务共享中心，从信息化技术的角度，并没有太大的难题。最大的难题在于财务组织和流程的再造。因为财务共享中心的建立涉及到公司内部权力的重新分配。阻力很大。
一个集团企业要想建立比较完备的财务共享中心，首先需要统一观念，然后，在此基础上进行组织流程再造和统一的信息化平台的搭建，从而最终全面实现财务的转型。
财务共享中心不但大大降低了财务运作的成本，而且可以为企业的全面预算、成本管控、风险管理、绩效评价等工作提供更高质量的财务信息。这些都为企业的财务工作从财务会计向管理会计的转型提供了重要的支撑。
受经济形势的影响，现在的企业尤其是房地产企业都在向集团化、规模化的方向发展，而建立财务共享中心必然也是一个发展趋势。因为要想向规模化发展，必定要精简成本、提高效率、转型升级，而财务共享中心是企业实现这个目标的必经之路。
人力资源建设包括：人员数量配置的够不够？专业水平、综合能力是否能达到企业日益发展的需求？培训、薪酬、绩效考核机制是否完善？人才梯队建设和储备力量是否安排合理等等。
“千军易得，一将难求”。人才就是效率，人才就是财富。在现在这个时代，人才可以说是最重要的，企业要做大，就要重视人才。招贤纳才不仅仅是人力资源部的事，财务部要配合人力资源部共同建立起完善的培训、绩效考核和薪酬激励体系。比如除了公司内部提供的培训，还可以聘请外部专业的培训讲师对员工进行培训，针对不同的岗位提供对应的对口的培训，既能提升每位员工的业务能力，保持竞争力，也能让员工觉得自己在企业中是有进步空间和发展前景的。对企业和个人是双赢的。
好的薪酬激励制度还能优胜劣汰，有竞争力的薪酬激励制度能够很好地调动员工的积极性。关于薪酬激励，员工们最在意的是公平二字，在意的自己的业绩与回报是否成正比。财务部应该按时配合人力资源部建立好的薪酬制度，按时发放薪资，合法合理地为员工代扣代缴个人所得税，让员工没有后顾之忧，知道自己创造的价值是能够得到及时的回报的。
关于财务的绩效考核是一个非常重要的衡量标准。
很多公司对财务绩效考核的认识都是错误的，往往都是固定工资+一定金额的奖金。很少搞浮动提成制奖金。
很多企业对财务进行绩效考核时存在误区：奖金一般搞固定制，系数一般设的都是略高于平均奖，认为财务部门的工作是不可以量化的，创造的效益是无形的。其实，今天的财务，更应被激励。比如做税务筹划，能给企业省多少税，是可以计算的。到银行去贷款十个亿，银行利率比基准利率只上浮10%，而其他同行上浮30%，则财务给企业带来的价值、节约的成本也是可以算得出来的，可以量化的。通过综合数据分析，财务部门发现企业中存在的问题，及时提出有利于改进或者完善的建议，可以使企业得到更好的发展。
一个优秀的财务总监应该帮助老板建立更加科学的绩效考核体系，设法调动下属财务部员工的积极性，使财务部更好的发挥其职能，为企业的发展提供更优质的服务。
其他部门对财务部的评价也是不容忽视的一个部分，因为财税咨询工作不是一个单一的环节，它是综合的、全面的，与每一个部门都息息相关，需要与各部门相互配合。
先说一个真实的案例：2019年8月税务机关在检查某房地产企业时，发现该企业是在2018年2月开始预售，在2018年12月20日办理竣工验收手续，并于12月23日进行了备案。次年的1月陆续交房（跨年交房），在交房现场房地产企业直接向购房者开具售房款发票。该房地产企业以开票时点作为开发产品完工的时点，计算应纳税所得额和交税。然后被税务稽查了，税务机关认为该企业在2018年12月23日向房地产管理部门备案时就应该视为开发产品已完工，按照规定当年度应将已销售的所有房屋的实际毛利额进行确认，因此应将2019年1月确认的收入调整至2018年度，并及时结算其计税成本，要补交相应的企业所得税3300万元，并加收滞纳金99万，并进行0.5倍的处罚1650万。
在这个例子中，作者的观点是：这个企业的财务部如果提前与销售部的沟通好，商量交房时间，在2019年的1月办理竣工验收手续，再向税务机关进行备案，就不会发生这种只因提前了几天进行备案就被税务机关加收滞纳金兼处罚的事了。
除了销售部，还有拓展部、设计部、开发部、工程部等，每个部门的每个行为与财务部均不无关系。所以其他部门对财务部的评价很重要，他们是否理解并配合财务部的工作，是否认识到他们每个部门的行为都会影响怎么交税，是否认同财税创造的价值等，对财务部的工作开展是否顺利有着千丝万缕的关系。
所以，财务部除了与各部门保持良好的沟通外，其实最重要的是要提高各部门对财务税务重要性的认识，要让他们了解财务不仅是做账、报销、发工资，让他们知道该如何配合财务部的工作。
如果作为财务部的一员，却对财税价值不相信、不重视，那么以上所有的点都是架空的，是不切实际的。
无论是财务部哪个岗位、哪个职级的人员，都应该正确认识和了解自己的岗位，找准自己的定位，这样工作起来才不会向无头苍蝇一样没有方向。作为财务总监，就要引导属下找准自己的定位，明确自己的岗位职责，正式对自身的评价，既不可盲目自大也不应该妄自菲薄。
财务战略是公司战略的重要组织部分，是财务部门开展工作的指路石，是引领财务人员工作的大方向，极其重要。
财务战略，是指为谋求企业资金均衡有效的流动和实现企业整体战略，为增强企业财务竞争优势，在分析企业内外环境因素基础上，对公司财务作全局性、与创造性的谋划与安排，并确保其执行的过程。财务战略是对企业财务活动的整体性决策，其着眼点不是当前，而是未来，是立足于长远的需要对企业财务活动的发展所作出的判断。财务战略是战略理论在财务管理方面的应用与延伸，它既具有一般战略的某些共性，又具有自己的特性。科学地界定财务战略的本质，既要反映其“战略”共性，又要揭示其“财务”个性。
财务战略应该是一个财务部门的顶层设计，通俗的讲，每个公司都有自己3-5年的财务战略规划。财务战略是整个功能性战略的重要组成部分，是公司战略构成的一个重要环节。财务战略怎么制定呢？怎么评价财务战略是否支撑公司战略的发展呢？
每个模块都是有联系的，牵一发而动全身。具体如何设立请直接与智慧源相关人员咨询。
总而言之，一位优秀的财务总监既要了解优化公司的组织架构、提高财务管理水平，又要把握掌控公司的财务战略发展，还要让老板看到财务部的作用和创造的价值。一位优秀的财务总监肯定是上能为老板融资解难，下能使财务部与各部门和谐运转，规避财税风险，创造财税价值。
做到这些的，恭喜你，你已经从优秀走向卓越，从财务总监到CFO。
加官进爵指日可待！！！
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1、3000元收费给予企业2800听课积分
2、9680元收费给予企业一年网上听课所需积分
新税改形势下的房地产业收入成本精细核算与涉税问题实务处理专题 ‖10月17–19日‖深 圳·金碧大酒店‖主 讲：杨老师‖
‖专题说明‖
C会计核算是企业财税管理的核心工作，会计核算工作好坏不仅影响企业财务管理，也会影响企业税收缴纳与纳税筹划，最终影响企业经济利益。为了帮助大家提高核算水平，规范财务管理，本期培训特开设选取“房地产业收入成本精细核算与涉税问题实务处理”内容。
C随着税收新政的不断出台，房地产开发业务中总有一些涉税问题一时找不到正确答案，正所谓“剪不断，理还乱”，长期制约着税收业务管理水平的提高。为了帮助大家尽快提高管理水平，增强管理能力，最大限度的降低税收风险，本次培训还特意选取了一部分大家比较关心，带有较大的普遍性，而长期以来又没有确切答案的问题给大家进行讲解，让大家对相关问题的解决吃下一颗“定心丸”。
C该课程以实际案例为主，重点突出“实操性、时效性”。适合从事房地产行业的企业老板、财务高管、业务主管学习培训。参训后一定会对提高您的会计核算水平和纳税管理水平有较大帮助。
‖主讲专家‖杨老师：资深税务官员，职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义30余篇约200万余字，授课时长约8000课时，培训学员将近100000人次，服务企业约100多个，回答企业、学员提出的问题数以千计；职业信仰：教师是站在学员的肩膀上长大的！工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划；授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。‖教学提纲‖第一部分：房地产企业收入与成本精细会计核算第一节：房地产企业收入核算一．土地使用权转让的会计核算：1．土地转让收入确认的条件2．土地转让收入核算实务「例01」绿地房地产开发公司对外转让已开发完成的土地账务处理案例二．商品房销售的会计核算：1．商品房预售的会计处理⑴ 订金的会计核算 ⑵ 定金的会计核算⑶ 预售房款的会计核算 ⑷ 按揭保证金支付、扣款、解冻的会计核算「例02」绿地房地产开发公司按揭保障金核算案例⑸ 代收配套设施费、办证费、维修基金的核算「例03」绿地房地产开发公司收取订金、首付款、按揭款配套费、维修金、办证费，以及相关税费缴纳、支付的会计核算案例。2．商品房销售的会计处理⑴ 销售不动产收入确认的时点 ⑵ 销售不动产收入会计核算实务「例04」绿地房地产开发公司商品房验收，交房，预缴、补缴土地增值税核算案例三．特殊情况下商品房销售的会计核算：1．委托方式销售⑴ 四种不同委托代销方式下收入实现时点的确认⑵ 委托代销方式销售开发产品会计核算实务「例05」绿地房地产开发公司委托销售公司销售为业务发生、承购认缴款、收到代销清单、竣工验收交房，以及成本结转的会计核算案例。2．分期收款销售商品房收入的确定⑴ 分期收款方式销售收入确认的时点 ⑵ 分期收款销售业务会计核算实务「例06」绿地房地产开发公司以分期收款方式销售“期房”收取第一笔款项、验收交房、及结转成本会计核算案例。「例07」绿地房地产开发公司以分期收款方式销售“现房”，交房、第一笔款项到期收款日收入及按比例结转第一笔成本、实际收到承购人交付款项的会计核算案例。3．面积差的会计核算「例08」绿地房地产开发公司收取、支付面积差款项会计核算案例四．代建工程收入的会计核算1．收取手续费方式的代建工程「例09」绿地房地产开发公司，收取委托方拨款、开发建设期间、代建工程完工、移交代建产品发生代建支出、确认手续费收入会计核算案例。2．实行划拨结算方式的代建工程⑴ 结果能够可靠估计的代建合同「例10」房地产开发公司受托代建房屋，针对不同年度实际发生合同成本、结算合同价款、收取合同价款、确认合同收入和费用的会计核算案例。⑵ 结果不能可靠估计的代建工程合同① 合同成本能够收回的代建工程会计核算② 合同成本不可能收回的代建工程会计合算「例11」绿地房地产开发公司受托代建房屋支付代建支出、结算代建工程款、确认当年合同收入和费用，以及第二年完工进度无法可靠确定情况下收入和费用的会计核算案例。3．合同预计损失的处理：① 合同预计损失测试方法 ② 合同预计损失会计核算实务「例12」绿地房地产开发公司销售合同预计损失测试计算过程、及存货跌价准备、收入成本结转核算案例。五．土地增值税的会计核算「例13」绿地房地产开发公司预缴土地增值税、结转当期收入应负担的土地增值税、清算补缴土地增值税款及核算案例六．其他业务的会计核算1．商品房售后服务的核算「例14」绿地房地产开发公司销售商品房后，收取临时服务费、发生服务支出、向物业移交业务、为物业拨付启动资金的会计核算案例2．材料销售的核算「例15」房地产开发公司在开发项目结束后，销售剩余材料的会计核算案例。第二节：房地产开发产品成本的核算一．开发产品成本的内容1．开发产品成本分类2．开发产品成本项目二．自营开发工程成本的核算（自营工程成本核算程序）三．出包开发工程及其价款结算的核算1．工程价款结算的办法：⑴按月结算 ⑵ 分段结算 ⑶ 竣工一次结算2．预付备料款的计算和扣回（扣回预付备料款的计算方法）「例16」绿地房地产如某项出包工程，开始扣回预付备料款时的工程价值、第一次应扣预付备料款、以后各次应扣预付备料款的计算3．应付工程款和预付备料款、工程款的核算「例17」绿地开发企业某项出包工程支付备料款、按施工计划预付工程款、按结算账单扣回预付款、结算工程款会计核算案例。四．开发间接费用的核算1．开发间接费用的组成和核算「例18」绿地开发公司某月某项目部工资、福利费、折旧费、递延资产摊销、购物支出、周转房摊销会计核算案例2．开发间接费用的分配：⑴ 开发间接费分配方法 ⑵ 开发间接费分配表制作「例19」绿地房地产开发公司某项目部2015年5月份开发间接费用在各开发产品之间分配实例。五．土地开发成本的核算1．土地开发支出划分和归集的原则2．土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置⑴ 土地开发成本核算对象的确定 ⑵ 土地开发成本项目的设置3．土地开发成本的核算：土地开发成本二级科目的分设「例20」绿地房地产开发公司在某月份内，某土地开发项目支付拆迁补偿、前期工程费、基础设施费、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费的会计核算案例。4．已完土地开发成本的结转：⑴ 分项平行结转法 ⑵ 归类集中结转法「例21」绿地开发公司自用土地在开发完成并经验收后，分别按照分项平行结转法、分类集中结转法向“151出租房”和“181周转房”结转自用土地成本，计算方法与会计核算案例。六．配套设施开发成本的核算1．配套设施的种类及其支出归集的原则2．配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置3．配套设施开发成本的核算：⑴ 配套费的预提「例22」绿地开发公司某小区幼托设施开发成本案预提率、预提费用计算案例。⑵ 配套设施开发成本的会计核算：「例23」绿地房地产开发公司支付分配小区内商店、水塔、幼托所拆迁费、前期工程费、基础设施费、分配水塔费用、开发间接费、预提幼托费会计核算案例。4．已完配套设施开发成本的结转「例24」能有偿转让的大配套设施、按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施、对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施验收后成本结转案例。七．房屋开发成本的核算1．开发房屋的种类及其核算对象和成本项目；2．房屋开发成本的核算：⑴ 土地征用及拆迁补偿费核算 ⑵ 前期工程费核算⑶ 基础设施费核算 ⑷ 建筑安装工程费核算
「例25」绿地开发公司某项目建安成本分配案例⑸ 配套设施费 ⑹ 开发间接费3．房屋开发成本核算实务「例26」绿地房地产开发公司房屋开发成本归集案例。4．已完房屋开发成本的结转八．代建工程开发成本的核算1．代建工程的种类及其成本核算的对象和项目2．代建工程开发成本的核算「例27」绿地开发公司接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路扩建工程会计核算案例第二部分：新税改形势下房地产业涉税问题处理一．增值税问题：1．房地产企业销售开发产品应如何确认纳税义务发生时间？2．纳税人在当地预缴增值税后应如何计算预缴城建税、教育附加？3．增值税留抵退税后城建税、教育附加应如何处理？4．增值税一般纳税人在增值税税率调整前已按原适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，开票有误需要重新开具的，未开具增值税发票需要补开增值税发票的，应如何开票？开票时如何操作选择适用税率？5．已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，如何计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减？6．按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，如何计算可抵扣进项税额？7．不动产购建进项税额抵扣有哪些新变化，还未抵扣的进项税额应如何处理？8．购进国内旅客运输服务进项税抵扣有哪些具体规定？9．房地产行业是否可以实施进项税加计扣除？10．符合哪些条件的纳税人可以试行增值税期末留抵税额退税制度，退税额如何计算？二．印花税问题1．《房屋销售合同》按照那一税目征收印花税，印花税的计税依据到底是含税价还是不含税价？2．2018年5月1日起，账簿贴花印花税，有哪些新变化？三．土地增值税问题1．清算时以什么为依据计算参加土地增值清算的收入额？营改增后清算收入应如何计算？预缴增值税时，计税依据如何计算？2．清算时对于拆迁还房业务应如何确认收入和可扣除成本？3．清算时对于无产权的地下车位应该如何处理？4．营销设施建造费是否允许计入开发成本据实扣除？5．销售精装房软装支出是否有可能计入开发成本予以扣除？6．清算时对开发费用的扣除应本着什么原则处理，是否允许在据实扣除与计算扣除中选择一项较高的计算标准扣除？7．营改增后，进行土地增值税清算时扣除的税金包括哪些税种？8．母公司拿地子公司开发无法取得合法有效凭证应怎样争取妥善解决？9．企业在红线外为政府建设公益设施发生的支出到底应不应该予以扣除？四．企业所得税问题1．进行企业所得税清算时以什么为税前扣除凭证？2．企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，其支出是否还允许税前扣除？3．企业与其他企业、个人在境内共同接受应税劳务、非应税劳务发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以什么为税前扣除凭证？4．企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方采取分摊方式的，企业以什么凭证作为税前扣除凭证。5．房地产企业确认销售收入的实现到底应该以国税函【2008】875号、国税发【2009】31号】哪一个文件规定为准？6．房地产企业以委托代销方式销售开发产品收入如何确认？7．施工合同为准计算发票不足金额时，以总包合同金额为准还是分包合同金额为准，具体操作时应该注意哪些事项？8．以不同的非货币交易方式取得土地，土地成本确认的方式有何不同？9．以小产权房做返迁房和以大产权房做返迁房会计和税收处理有哪些不同？10．销售未完工开发产品如何计算预缴企业所得税，产品完工以后如何计算补退企业所得税？收入未实现前预缴所得税应如何进行账务处理？11．由于土增税清算较晚造成企业多交企业所得税，清算后应如何进行处理？12．汇总纳税企业应如何计算总分公司各应缴纳企业所得税？‖培训对象‖各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题配套的讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年10月17日至19日（17日下午报到，18-19日两天课程）‖培训地点‖深圳◇金碧大酒店（深圳市罗湖区春风路3002号<近罗湖中学>） ‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账 号：07191001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。土地增值税立法背景下的房地产业土地增值税难点问题解析与稽查应对实务专题
‖10月16-18日‖重 庆·颐和幸福酒店‖主 讲：董春辉‖
‖课程背景‖
C土地增值税是房地产企业最复杂的税种，因频频在税企之间引发争议，又被戏称为“土地争执税”，也是多年来最让财务人员头疼的税种。随着《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的出台，意味着土地增值税立法工作又向前迈进了一步，土地增值税为什么要立法？有哪些重大变化？会给房地产企业带来哪些影响？是否会使得本就复杂的税种变得更加复杂？新形势下稽查如何应对？财务人员如果不能及时了解这些变化带来的影响并提前应对，土地增值税纳税风险将无法避免。C本课程将详细解读土地增值税立法的背景、分析土地增值税立法的八大变化及对房地产企业的影响与应对策略，并以土地增值税计算流程为主线，结合当地土地增值税最新政策和国地税合并的征管要求，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际案例进行土地增值税模拟清算练习和稽查应对练习，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能从容应对土地增值税清算的目的。‖主讲专家‖董老师：中国注册会计师，注册税务师，律师。多年从事财税方面的理论研究与实践。擅长企业纳税方案的设计，纳税风险控制，合同涉税风险管控、税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。现任某大型培训中心首席培训师，国内五A级致通振业税务师事务所首席税务顾问，中国税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库特聘讲师，房地产企业管理网特聘讲师，解税宝科技有限公司特聘专家。董老师是实战型企业培训师和资深财税顾问。先后在国内大中城市演讲几百场，培训过知名企业上千家，并兼任多家房地产公司及大型集团公司的税务顾问，先后为数十家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课深入浅出、内容准确、分析透彻、操作实用，轻松自如，深受学员好评！‖课程收益‖ 1．了解土地增值税立法对房地产企业的影响与应对策略；2．了解新形势下土地增值税清算的难点及应对策略；3．解决土地增值税难点重点问题并掌握清算技巧；4．了解土地增值税筹划方法；5．熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法；6．学会税务稽查应对技巧。‖课程内容‖第一节：《土地增值税法》征求意见稿解读1．《土地增值税法》征求意见稿出台的背景2．《土地增值税法》征求意见稿八大变化解读3．土地增值税立法对房地产企业的影响第二节：新形势下土地增值税难点问题与应对策略1．集体土地将纳入征税范围对土地增值税清算的影响及带来的难点问题2．清算条件变化对土地增值税清算的影响及带来的难点问题3．营改增对土地增值税清算的影响及带来的难点问题4．国地税合并及部门配合加强对土地增值税清算管理的影响及带来的难点问题5．严厉调控政策对房地产企业销售模式的影响及纳税风险问题6．新形势下土地增值税清算的应对策略第三节：土地增值税概述1．集团企业内部房屋无偿划拨是否征收土地增值税？2．出售小产权方是否应该缴纳土地增值税？土增税立法之后呢？3．土地使用权和地上建筑物所有权可否分别转让？4．转让不动产同时一并转让机器设备如何纳税？5．转让不动产同时一并转让无形资产如何纳税？6．个人转让不动产是否缴纳土地增值税?7．土地增值税与企业所得税清算关注点有何不同？第四节：土地增值税收入总额确认的难点问题解析与应对1．土增税收入总额、增值税应税销售额及企业所得税收入总额的区别与辨析2．纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入还是冲减土地成本？3．一般计税项目收入确认的难点问题4．跨营改增过渡期项目土增税收入确认的难点问题5．多合同销售的风险分析及应对策略6．代收款项与价外费用（违约金、更名费等）的涉税风险？7．随房价一起收取的装修费初装费的处理8．阴阳合同避税有何风险?9．超建面积如何处理?10．六种视同销售情形的收入确认11．面积差异补退房款如何进行税务处理？12．销售配套设施的处理13．销售人防车位使用权，地上车位使用权、地下车位使用权如何纳税？14．售价偏低且无正当理由具体怎么确定？15．简易计税老项目收入确认难点问题第五节：土地增值税扣除项目难点问题解析与应对1．土地价款扣除难点问题⑴ 招拍挂方式征地票据怎样合理取得？⑵ 拆迁补偿方式征地凭证的注意事项有哪些？⑶ 股权收购方式征地土地成本的如何扣除？⑷ 接受重组投资方式取得土地成本如何扣除？⑸ 红线外支出可否扣除？⑹ 土地款返还如何进行税务处理？⑺ 拍地佣金可否扣除？⑻ 土地闲置费不得扣除⑼ 延期支付地价款的利息有哪些相关规定？⑽ 怎样选择确定土地成本的分摊方法？⑾ 一般计税项目土地价款抵减销售额差额计税与收入确认如何进行处理？2．开发成本扣除难点问题⑴ 采用何种成本分摊方法对企业有利？⑵ 怎样管控土地征用的拆迁补偿款的风险？⑶ 如何区分政府行为还是市场行为？⑷ 超标准补偿如何扣除？⑸ 公共配套如何界定属于全体业主？⑹ 如何证实无偿移交？⑺ 哪些票据备注栏有特殊要求？⑻ 怎样合理运用建筑面积法分摊？⑼ 直接成本单独归集对清算有什么帮助？⑽ 层高系数分摊的局限性在哪？⑾ 装修成本是否包括家具电器？⑿ 混合销售应如何开票？⒀ 甲供与大包发票如何开具？⒁ 开发间接费与期间费的差异在实践中如何界定？3．加计扣除与开发费用⑴ 房地产企业受让在建工程继续开发是否可以加计扣除⑵ 金融机构利息据实扣除的有哪些条件？⑶ 民间借贷及未发生借款开发费的如何扣除？⑷ 实际发生与计算扣除有矛盾吗？⑸ 统借统还利息可否按金融机构利息扣除？⑹ 开发费用企业所得税与土地增值税口径有哪些差异？⑺ 项目管理人员的工资福利费是否在项目清盘前都可以计入开发间接费用？4．税金及附加扣除难点问题5．成本扣除原则与要求⑴ 实际发生与支付款项有何关系？⑵ 实际发生与取得票据有何关系？⑶ 实际发生并取得发票但未付款的成本可以扣除吗？⑷ 预提成本可否扣除？⑸ 营销设施可否扣除？6．共同项目的成本分摊技巧⑴ 不同类别开发产品成本分摊技巧有哪些？⑵ 共同成本核算技巧有哪些？⑶ 连体楼筹划思路有哪些？7．开发成本与开发费用的审核与划分技巧与案例实操8．开发成本账簿设置及分摊技巧第六节：土增值税清算政策及运用技巧1．土地增值税清算不得不熟悉的15个主要文件2．土增税清算单位、计算单位准确划分技巧3．应清算与可清算项目准确把握技巧4．清算后再销售如何计算土增税的政策误区及应对5．清算后再取得发票如何处理6．核定征收的运用策略7．土地增值税税收优惠及应用8．装修房与毛坯房土增清算时有何不同？9．免税临界点的如何正确运用？10．调整增值率的有哪些方法？11．尾盘销售如何进行土增申报？12．销售方式会不会影响清算？13．产权车位清算时如何处理？14．人防车位清算时的要点在哪？15．无产权非人防车位怎么清算？16．地上车位计入清算收入吗？17．机械车位清算时如何处理？18．产权归属对清算的影响有哪些？19．无产权车位是否征房产税？第七节：土地增值税筹划方法1．变量引进2．立项技巧3．价格策略筹划法4．核算技巧筹划法5．合作建房6．核定征收筹划法第八节：土地增值税模拟清算1．为什么要模拟清算？2．土增税模拟清算的准备工作与具体实施流程3．跨营改增过渡期老项目土地增值税模拟清算案例4．新项目土地增值税模拟清算案例第九节：新形势下税务稽查应对技巧1．税务机关选案为何选中了你们公司？2．企业如何通过会计报表和账簿进行纳税风险自查与完善？3．企业如何做好税务稽查准备？4．稽查中出现的税企争议如何沟通协调？有何技巧？5．如何撰写高水平的涉税说明，提高沟通的成功率？6．稽查案例分析第十节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。‖培训对象‖各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年10月16日至18日（16日下午报到，17-18日两天课程）‖培训地点‖重 庆◇颐和幸福酒店（重庆市渝北区星光大道19号）‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。
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（1）体验卡会员：6380元（3人次现场学习，首次限2人）5本财税书+5个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+（备注：此体验卡只限个人办理）
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（3）贵宾卡会员：17800元（13人次现场学习，首次限5人）赠送（13本财税书+13个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源）
（4）钻石卡会员：26800元（23人次现场学习，首次限8人）赠送（16本财税书+16个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+价值3000元飞狼财税通软件一套）
（5）集团卡会员：46800元（33人次现场学习，含1天我方指定讲师内训）赠送（19本财税书+19个音频课程+U盘版财税快讯+精美礼品+移动电源+价值3000元飞狼财税通软件一套）
【网上课程收费标准】
1、3000元收费给予企业2800听课积分
2、9680元收费给予企业一年网上听课所需积分
新税改形势下的房地产业收入成本精细核算与涉税问题实务处理专题
‖10月17–19日‖深 圳·金碧大酒店‖主 讲：杨老师‖
‖专题说明‖
C会计核算是企业财税管理的核心工作，会计核算工作好坏不仅影响企业财务管理，也会影响企业税收缴纳与纳税筹划，最终影响企业经济利益。为了帮助大家提高核算水平，规范财务管理，本期培训特开设选取“房地产业收入成本精细核算与涉税问题实务处理”内容。
C随着税收新政的不断出台，房地产开发业务中总有一些涉税问题一时找不到正确答案，正所谓“剪不断，理还乱”，长期制约着税收业务管理水平的提高。为了帮助大家尽快提高管理水平，增强管理能力，最大限度的降低税收风险，本次培训还特意选取了一部分大家比较关心，带有较大的普遍性，而长期以来又没有确切答案的问题给大家进行讲解，让大家对相关问题的解决吃下一颗“定心丸”。
C该课程以实际案例为主，重点突出“实操性、时效性”。适合从事房地产行业的企业老板、财务高管、业务主管学习培训。参训后一定会对提高您的会计核算水平和纳税管理水平有较大帮助。
‖主讲专家‖杨老师：资深税务官员，职场经历：在全国各地的税务讲坛耕耘了15年，足迹遍布全国30个省市自治区，累计撰写各类讲义30余篇约200万余字，授课时长约8000课时，培训学员将近100000人次，服务企业约100多个，回答企业、学员提出的问题数以千计；职业信仰：教师是站在学员的肩膀上长大的！工作范围：教学培训、税务咨询、清算汇算、稽查应对、纳税筹划；授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的各类房地产、建筑业的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。‖教学提纲‖第一部分：房地产企业收入与成本精细会计核算第一节：房地产企业收入核算一．土地使用权转让的会计核算：1．土地转让收入确认的条件2．土地转让收入核算实务「例01」绿地房地产开发公司对外转让已开发完成的土地账务处理案例二．商品房销售的会计核算：1．商品房预售的会计处理⑴ 订金的会计核算 ⑵ 定金的会计核算⑶ 预售房款的会计核算 ⑷ 按揭保证金支付、扣款、解冻的会计核算「例02」绿地房地产开发公司按揭保障金核算案例⑸ 代收配套设施费、办证费、维修基金的核算「例03」绿地房地产开发公司收取订金、首付款、按揭款配套费、维修金、办证费，以及相关税费缴纳、支付的会计核算案例。2．商品房销售的会计处理⑴ 销售不动产收入确认的时点 ⑵ 销售不动产收入会计核算实务「例04」绿地房地产开发公司商品房验收，交房，预缴、补缴土地增值税核算案例三．特殊情况下商品房销售的会计核算：1．委托方式销售⑴ 四种不同委托代销方式下收入实现时点的确认⑵ 委托代销方式销售开发产品会计核算实务「例05」绿地房地产开发公司委托销售公司销售为业务发生、承购认缴款、收到代销清单、竣工验收交房，以及成本结转的会计核算案例。2．分期收款销售商品房收入的确定⑴ 分期收款方式销售收入确认的时点 ⑵ 分期收款销售业务会计核算实务「例06」绿地房地产开发公司以分期收款方式销售“期房”收取第一笔款项、验收交房、及结转成本会计核算案例。「例07」绿地房地产开发公司以分期收款方式销售“现房”，交房、第一笔款项到期收款日收入及按比例结转第一笔成本、实际收到承购人交付款项的会计核算案例。3．面积差的会计核算「例08」绿地房地产开发公司收取、支付面积差款项会计核算案例四．代建工程收入的会计核算1．收取手续费方式的代建工程「例09」绿地房地产开发公司，收取委托方拨款、开发建设期间、代建工程完工、移交代建产品发生代建支出、确认手续费收入会计核算案例。2．实行划拨结算方式的代建工程⑴ 结果能够可靠估计的代建合同「例10」房地产开发公司受托代建房屋，针对不同年度实际发生合同成本、结算合同价款、收取合同价款、确认合同收入和费用的会计核算案例。⑵ 结果不能可靠估计的代建工程合同① 合同成本能够收回的代建工程会计核算② 合同成本不可能收回的代建工程会计合算「例11」绿地房地产开发公司受托代建房屋支付代建支出、结算代建工程款、确认当年合同收入和费用，以及第二年完工进度无法可靠确定情况下收入和费用的会计核算案例。3．合同预计损失的处理：① 合同预计损失测试方法 ② 合同预计损失会计核算实务「例12」绿地房地产开发公司销售合同预计损失测试计算过程、及存货跌价准备、收入成本结转核算案例。五．土地增值税的会计核算「例13」绿地房地产开发公司预缴土地增值税、结转当期收入应负担的土地增值税、清算补缴土地增值税款及核算案例六．其他业务的会计核算1．商品房售后服务的核算「例14」绿地房地产开发公司销售商品房后，收取临时服务费、发生服务支出、向物业移交业务、为物业拨付启动资金的会计核算案例2．材料销售的核算「例15」房地产开发公司在开发项目结束后，销售剩余材料的会计核算案例。第二节：房地产开发产品成本的核算一．开发产品成本的内容1．开发产品成本分类2．开发产品成本项目二．自营开发工程成本的核算（自营工程成本核算程序）三．出包开发工程及其价款结算的核算1．工程价款结算的办法：⑴按月结算 ⑵ 分段结算 ⑶ 竣工一次结算2．预付备料款的计算和扣回（扣回预付备料款的计算方法）「例16」绿地房地产如某项出包工程，开始扣回预付备料款时的工程价值、第一次应扣预付备料款、以后各次应扣预付备料款的计算3．应付工程款和预付备料款、工程款的核算「例17」绿地开发企业某项出包工程支付备料款、按施工计划预付工程款、按结算账单扣回预付款、结算工程款会计核算案例。四．开发间接费用的核算1．开发间接费用的组成和核算「例18」绿地开发公司某月某项目部工资、福利费、折旧费、递延资产摊销、购物支出、周转房摊销会计核算案例2．开发间接费用的分配：⑴ 开发间接费分配方法 ⑵ 开发间接费分配表制作「例19」绿地房地产开发公司某项目部2015年5月份开发间接费用在各开发产品之间分配实例。五．土地开发成本的核算1．土地开发支出划分和归集的原则2．土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置⑴ 土地开发成本核算对象的确定 ⑵ 土地开发成本项目的设置3．土地开发成本的核算：土地开发成本二级科目的分设「例20」绿地房地产开发公司在某月份内，某土地开发项目支付拆迁补偿、前期工程费、基础设施费、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费的会计核算案例。4．已完土地开发成本的结转：⑴ 分项平行结转法 ⑵ 归类集中结转法「例21」绿地开发公司自用土地在开发完成并经验收后，分别按照分项平行结转法、分类集中结转法向“151出租房”和“181周转房”结转自用土地成本，计算方法与会计核算案例。六．配套设施开发成本的核算1．配套设施的种类及其支出归集的原则2．配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置3．配套设施开发成本的核算：⑴ 配套费的预提「例22」绿地开发公司某小区幼托设施开发成本案预提率、预提费用计算案例。⑵ 配套设施开发成本的会计核算：「例23」绿地房地产开发公司支付分配小区内商店、水塔、幼托所拆迁费、前期工程费、基础设施费、分配水塔费用、开发间接费、预提幼托费会计核算案例。4．已完配套设施开发成本的结转「例24」能有偿转让的大配套设施、按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施、对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施验收后成本结转案例。七．房屋开发成本的核算1．开发房屋的种类及其核算对象和成本项目；2．房屋开发成本的核算：⑴ 土地征用及拆迁补偿费核算 ⑵ 前期工程费核算⑶ 基础设施费核算 ⑷ 建筑安装工程费核算「例25」绿地开发公司某项目建安成本分配案例⑸ 配套设施费 ⑹ 开发间接费3．房屋开发成本核算实务「例26」绿地房地产开发公司房屋开发成本归集案例。4．已完房屋开发成本的结转八．代建工程开发成本的核算1．代建工程的种类及其成本核算的对象和项目2．代建工程开发成本的核算「例27」绿地开发公司接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路扩建工程会计核算案例第二部分：新税改形势下房地产业涉税问题处理一．增值税问题：1．房地产企业销售开发产品应如何确认纳税义务发生时间？2．纳税人在当地预缴增值税后应如何计算预缴城建税、教育附加？3．增值税留抵退税后城建税、教育附加应如何处理？4．增值税一般纳税人在增值税税率调整前已按原适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，开票有误需要重新开具的，未开具增值税发票需要补开增值税发票的，应如何开票？开票时如何操作选择适用税率？5．已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，如何计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减？6．按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，如何计算可抵扣进项税额？7．不动产购建进项税额抵扣有哪些新变化，还未抵扣的进项税额应如何处理？8．购进国内旅客运输服务进项税抵扣有哪些具体规定？9．房地产行业是否可以实施进项税加计扣除？10．符合哪些条件的纳税人可以试行增值税期末留抵税额退税制度，退税额如何计算？二．印花税问题1．《房屋销售合同》按照那一税目征收印花税，印花税的计税依据到底是含税价还是不含税价？2．2018年5月1日起，账簿贴花印花税，有哪些新变化？三．土地增值税问题1．清算时以什么为依据计算参加土地增值清算的收入额？营改增后清算收入应如何计算？预缴增值税时，计税依据如何计算？2．清算时对于拆迁还房业务应如何确认收入和可扣除成本？3．清算时对于无产权的地下车位应该如何处理？4．营销设施建造费是否允许计入开发成本据实扣除？5．销售精装房软装支出是否有可能计入开发成本予以扣除？6．清算时对开发费用的扣除应本着什么原则处理，是否允许在据实扣除与计算扣除中选择一项较高的计算标准扣除？7．营改增后，进行土地增值税清算时扣除的税金包括哪些税种？8．母公司拿地子公司开发无法取得合法有效凭证应怎样争取妥善解决？9．企业在红线外为政府建设公益设施发生的支出到底应不应该予以扣除？四．企业所得税问题1．进行企业所得税清算时以什么为税前扣除凭证？2．企业在补开、换开发票、其他外部凭证过程中，因对方注销、撤销、依法被吊销营业执照、被税务机关认定为非正常户等特殊原因无法补开、换开发票、其他外部凭证的，其支出是否还允许税前扣除？3．企业与其他企业、个人在境内共同接受应税劳务、非应税劳务发生的支出，采取分摊方式的，应当按照独立交易原则进行分摊，企业以什么为税前扣除凭证？4．企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方采取分摊方式的，企业以什么凭证作为税前扣除凭证。5．房地产企业确认销售收入的实现到底应该以国税函【2008】875号、国税发【2009】31号】哪一个文件规定为准？6．房地产企业以委托代销方式销售开发产品收入如何确认？7．施工合同为准计算发票不足金额时，以总包合同金额为准还是分包合同金额为准，具体操作时应该注意哪些事项？8．以不同的非货币交易方式取得土地，土地成本确认的方式有何不同？9．以小产权房做返迁房和以大产权房做返迁房会计和税收处理有哪些不同？10．销售未完工开发产品如何计算预缴企业所得税，产品完工以后如何计算补退企业所得税？收入未实现前预缴所得税应如何进行账务处理？11．由于土增税清算较晚造成企业多交企业所得税，清算后应如何进行处理？12．汇总纳税企业应如何计算总分公司各应缴纳企业所得税？‖培训对象‖各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题配套的讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年10月17日至19日（17日下午报到，18-19日两天课程）‖培训地点‖深圳◇金碧大酒店（深圳市罗湖区春风路3002号<近罗湖中学>） ‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账 号：07191001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。
土地增值税立法背景下的房地产业土地增值税难点问题解析与稽查应对实务专题
‖10月16-18日‖重 庆·颐和幸福酒店‖主 讲：董春辉‖
‖课程背景‖
C土地增值税是房地产企业最复杂的税种，因频频在税企之间引发争议，又被戏称为“土地争执税”，也是多年来最让财务人员头疼的税种。随着《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》的出台，意味着土地增值税立法工作又向前迈进了一步，土地增值税为什么要立法？有哪些重大变化？会给房地产企业带来哪些影响？是否会使得本就复杂的税种变得更加复杂？新形势下稽查如何应对？财务人员如果不能及时了解这些变化带来的影响并提前应对，土地增值税纳税风险将无法避免。C本课程将详细解读土地增值税立法的背景、分析土地增值税立法的八大变化及对房地产企业的影响与应对策略，并以土地增值税计算流程为主线，结合当地土地增值税最新政策和国地税合并的征管要求，详细梳理土地增值税难点问题，结合实际案例进行土地增值税模拟清算练习和稽查应对练习，使学员在学习过程中既学到了知识又能掌握很多独立分析问题和解决问题的方法，从而达到能从容应对土地增值税清算的目的。‖主讲专家‖董老师：中国注册会计师，注册税务师，律师。多年从事财税方面的理论研究与实践。擅长企业纳税方案的设计，纳税风险控制，合同涉税风险管控、税企争议的协调以及集团公司的并购重组方案涉税论证与筹划。现任某大型培训中心首席培训师，国内五A级致通振业税务师事务所首席税务顾问，中国税务师行业后续教育特聘讲师，北京注册税务师协会专家师资库特聘讲师，房地产企业管理网特聘讲师，解税宝科技有限公司特聘专家。董老师是实战型企业培训师和资深财税顾问。先后在国内大中城市演讲几百场，培训过知名企业上千家，并兼任多家房地产公司及大型集团公司的税务顾问，先后为数十家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课深入浅出、内容准确、分析透彻、操作实用，轻松自如，深受学员好评！‖课程收益‖ 1．了解土地增值税立法对房地产企业的影响与应对策略；2．了解新形势下土地增值税清算的难点及应对策略；3．解决土地增值税难点重点问题并掌握清算技巧；4．了解土地增值税筹划方法；5．熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法；6．学会税务稽查应对技巧。‖课程内容‖第一节：《土地增值税法》征求意见稿解读1．《土地增值税法》征求意见稿出台的背景2．《土地增值税法》征求意见稿八大变化解读3．土地增值税立法对房地产企业的影响第二节：新形势下土地增值税难点问题与应对策略1．集体土地将纳入征税范围对土地增值税清算的影响及带来的难点问题2．清算条件变化对土地增值税清算的影响及带来的难点问题3．营改增对土地增值税清算的影响及带来的难点问题4．国地税合并及部门配合加强对土地增值税清算管理的影响及带来的难点问题5．严厉调控政策对房地产企业销售模式的影响及纳税风险问题6．新形势下土地增值税清算的应对策略第三节：土地增值税概述1．集团企业内部房屋无偿划拨是否征收土地增值税？2．出售小产权方是否应该缴纳土地增值税？土增税立法之后呢？3．土地使用权和地上建筑物所有权可否分别转让？4．转让不动产同时一并转让机器设备如何纳税？5．转让不动产同时一并转让无形资产如何纳税？6．个人转让不动产是否缴纳土地增值税?7．土地增值税与企业所得税清算关注点有何不同？第四节：土地增值税收入总额确认的难点问题解析与应对1．土增税收入总额、增值税应税销售额及企业所得税收入总额的区别与辨析2．纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金，应调增土地增值税清算收入还是冲减土地成本？3．一般计税项目收入确认的难点问题4．跨营改增过渡期项目土增税收入确认的难点问题5．多合同销售的风险分析及应对策略6．代收款项与价外费用（违约金、更名费等）的涉税风险？7．随房价一起收取的装修费初装费的处理8．阴阳合同避税有何风险?9．超建面积如何处理?10．六种视同销售情形的收入确认11．面积差异补退房款如何进行税务处理？12．销售配套设施的处理13．销售人防车位使用权，地上车位使用权、地下车位使用权如何纳税？14．售价偏低且无正当理由具体怎么确定？15．简易计税老项目收入确认难点问题第五节：土地增值税扣除项目难点问题解析与应对1．土地价款扣除难点问题⑴ 招拍挂方式征地票据怎样合理取得？⑵ 拆迁补偿方式征地凭证的注意事项有哪些？⑶ 股权收购方式征地土地成本的如何扣除？⑷ 接受重组投资方式取得土地成本如何扣除？⑸ 红线外支出可否扣除？⑹ 土地款返还如何进行税务处理？⑺ 拍地佣金可否扣除？⑻ 土地闲置费不得扣除⑼ 延期支付地价款的利息有哪些相关规定？⑽ 怎样选择确定土地成本的分摊方法？⑾ 一般计税项目土地价款抵减销售额差额计税与收入确认如何进行处理？2．开发成本扣除难点问题⑴ 采用何种成本分摊方法对企业有利？⑵ 怎样管控土地征用的拆迁补偿款的风险？⑶ 如何区分政府行为还是市场行为？⑷ 超标准补偿如何扣除？⑸ 公共配套如何界定属于全体业主？⑹ 如何证实无偿移交？⑺ 哪些票据备注栏有特殊要求？⑻ 怎样合理运用建筑面积法分摊？⑼ 直接成本单独归集对清算有什么帮助？⑽ 层高系数分摊的局限性在哪？⑾ 装修成本是否包括家具电器？⑿ 混合销售应如何开票？⒀ 甲供与大包发票如何开具？⒁ 开发间接费与期间费的差异在实践中如何界定？3．加计扣除与开发费用⑴ 房地产企业受让在建工程继续开发是否可以加计扣除⑵ 金融机构利息据实扣除的有哪些条件？⑶ 民间借贷及未发生借款开发费的如何扣除？⑷ 实际发生与计算扣除有矛盾吗？⑸ 统借统还利息可否按金融机构利息扣除？⑹ 开发费用企业所得税与土地增值税口径有哪些差异？⑺ 项目管理人员的工资福利费是否在项目清盘前都可以计入开发间接费用？4．税金及附加扣除难点问题5．成本扣除原则与要求⑴ 实际发生与支付款项有何关系？⑵ 实际发生与取得票据有何关系？⑶ 实际发生并取得发票但未付款的成本可以扣除吗？⑷ 预提成本可否扣除？⑸ 营销设施可否扣除？6．共同项目的成本分摊技巧⑴ 不同类别开发产品成本分摊技巧有哪些？⑵ 共同成本核算技巧有哪些？⑶ 连体楼筹划思路有哪些？7．开发成本与开发费用的审核与划分技巧与案例实操8．开发成本账簿设置及分摊技巧第六节：土增值税清算政策及运用技巧1．土地增值税清算不得不熟悉的15个主要文件2．土增税清算单位、计算单位准确划分技巧3．应清算与可清算项目准确把握技巧4．清算后再销售如何计算土增税的政策误区及应对5．清算后再取得发票如何处理6．核定征收的运用策略7．土地增值税税收优惠及应用8．装修房与毛坯房土增清算时有何不同？9．免税临界点的如何正确运用？10．调整增值率的有哪些方法？11．尾盘销售如何进行土增申报？12．销售方式会不会影响清算？13．产权车位清算时如何处理？14．人防车位清算时的要点在哪？15．无产权非人防车位怎么清算？16．地上车位计入清算收入吗？17．机械车位清算时如何处理？18．产权归属对清算的影响有哪些？19．无产权车位是否征房产税？第七节：土地增值税筹划方法1．变量引进2．立项技巧3．价格策略筹划法4．核算技巧筹划法5．合作建房6．核定征收筹划法第八节：土地增值税模拟清算1．为什么要模拟清算？2．土增税模拟清算的准备工作与具体实施流程3．跨营改增过渡期老项目土地增值税模拟清算案例4．新项目土地增值税模拟清算案例第九节：新形势下税务稽查应对技巧1．税务机关选案为何选中了你们公司？2．企业如何通过会计报表和账簿进行纳税风险自查与完善？3．企业如何做好税务稽查准备？4．稽查中出现的税企争议如何沟通协调？有何技巧？5．如何撰写高水平的涉税说明，提高沟通的成功率？6．稽查案例分析第十节：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。‖培训对象‖各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。‖资 料‖本次2天专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2019年10月16日至18日（16日下午报到，17-18日两天课程）‖培训地点‖重 庆◇颐和幸福酒店（重庆市渝北区星光大道19号）‖相关费用‖人民币3680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账 号：0719 1001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行‖联系方式‖课程咨询顾问：刘 翔137 1870 3875（兼微信号）座 机：（010）80574763【打座机的话就说找刘翔】报名专用邮箱：2850160377@qq.com‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。☆参会学员可同时获得我公司最新19版房地产“财税答疑”手册一本。
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