重要提醒！房地产企业这样做税收筹划被罚近9000万

了解更多点关注→ 房地产建安财税学习平台 2021-12-10

自从金税三期上线以后，税务稽查越来越严格，在大数据面前偷税漏税无所遁形。而下面这家企业因为错误的税收筹划方式，被罚近9000万，究竟是怎么回事呢，就和小编一起来看看吧！

不久前，江苏省相关部门在例行调查一起经济案件时，发现一家房地产企业涉嫌偷税漏税，经过多方面调查和取证后，发现该企业在过去的5年时间里，通过一系列的设计和操作，共计偷税漏税9452万元，具体操作为虚增建安成本6100万元，少记销售收入3000万元，虚增场地平整工程费用352万元。针对企业的这一系列违法操作，税务机关决定对该企业作出行政处罚，让企业补缴税款8420万元，并加收滞纳金。

在实际生活中，肯定不止这一家企业这么做，没被查出来也别心怀侥幸，常在路边走，哪能不湿鞋呢？

还有一些企业因为无法取得合规发票，进项税及成本虚增，为了能够少缴税款，所以去买票，找他人开具发票，或者利用自身免税额度，给其他企业开发票，这些都是属于虚开发票。还有一些企业不用对公账户收款，用员工私人卡收款，来逃税。这也是不可取的，企业还是要通过正确的税收筹划方式来合理减轻自身的税负压力。

下面让我们打开正确的税收筹划方式：

某地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为1亿元、豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。

1、不分开核算应缴纳土地增值税：

增值税：（15000-10000）/11000*100%=36%

适用税率30%

应纳税：（15000-11000）*30%=1200万元

2、分开核算应缴纳土地增值税：

普通住宅

增值率：（10000-8000）/8000*100%=25%

适用税率：30%

应纳税：（10000-8000）*30%=600万元

豪华住宅

增值税：（5000-3000）*40%-3000*5%=650万元

二者合计：600+650=1250万元

从上面可以看出，分开核算比不分开核算要多支出税金50万元，原因在于普通标准住宅的增值率为25%，已经超出20%，仍需缴纳土地增值税。

以上的税务筹划都是对财务人员的税务知识要求比较高的，想要简单一点的税收筹划可以通过享受税收优惠政策来减轻税负压力，比如：

增值税压力大，可以在有税收优惠政策的经济开发区成立一家分公司或子公司来享受税收扶持政策，内容为：增值税给予地方留存40%里的80%作为扶持资金，企业所得税给予地方留存32%里的80%作为扶持资金。纳税大户一事一议。

企业所得税压力大，缺乏成本，可以在有税收优惠政策的地方注册一家个人独资企业享受核定征收政策，通过业务分流的形式转移到个人独资在企业上来。个税核定后税率在0.5%-2.19%，加上3%的增值税和0.15%的附加税，综合税率在5%左右，现3-5月份增值税调整为1%，综合税率为3%左右。

像员工、高管工资高也可以成立一家个人独资企业，将雇佣关系变为合作关系，这样就可以将最高45%个税降为5%的综合税率了。

筹划技巧 | 房地产企业合理避税，你需要这些技巧

避税是指企业为了实现利润最大化和税负最低化，研究各国税收法律之间的差异，策划个人或集团内部财务节税计划，以规避纳税。企业都各有避税秘方，虽然说避税违反了税收立法意图，有悖于政府的税收政策导向，但避税并不违法，法律上存在合理避税之说。古都大状贾峰律师现总结各房地产企业合理避税的方法，以供大家参考。

避税渠道1：拖延工期

无论如何征税，都必须等待项目完全竣工之后才具备核算成本的可能。因此事前只能通过1%或0.5%的预征来解决，一旦项目还有哪怕一点没有完工，国家就无法征收本税、企业也就可以不交纳本税。

设想一个小区，完工95%，另外5%拖着不完工，本税就可以不缴、迟缴，从法律上讲，不存在任何问题。相信如果国家严格征税，由于影响太大，必然迫使一些企业采取这种消极的方式去避税

避税渠道2：提高人工

对于股份公司而言，一旦经过平衡核算发现提高人工可以归避税收，就极其可能提高尤其是高管的工资。尤其是类似内部人控制的万科。

当然还有类似购买巨额保险等传统的避税办法可以应用。所以，在这里，先要预祝类似万科等上市房地产企业、私营企业的高管们了，等着加工资吧。

避税渠道3：搞精装修

目前房地产市场一直以毛胚房为主要供应，使得土地增值部分较大。开征收土地增值税以后，相信很多房地产公司都更愿意加大成本，做精装修房出售，以减少增值部分从而避税。

也就是说，未来的装修市场，面对购房者的份额要萎缩，而面对发展商的大盘、同意装修将增加。

避税渠道4：项目公司

那些通过项目公司操作的发展商多聪明，在预缴征收时期，由于可以开发完毕就注销，因此，这种方式可能能够更好地归避某些税费，相信项目公司制会越来越多。同时，已经开发完毕的项目公司，进行注销的应该也会逐渐增多。

由于具有普遍性影响，而且影响幅度比较大，因此房企为了增加扣除项目、增加成本，土地增殖税的恢复征收将促使一些企业做假帐，以达到少缴甚至无须缴纳土地增值税的条件。

避税渠道5：转售为租

土地增值税对于产权未发生转移的企业自用或用于出租等商业，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这就表明，租赁比重比较大的企业，比如招商地产等的影响相对较小。而由于既有销售类房产、也有租赁类房产，因此存在内部操作空间，从而增大销售类房产的成本，这类房企将具有归避土地增值税的更多条件。

而这个约定，极其可能促使更多企业增加租赁比重，改变行业的经营产品结构，这对于保障行业业绩平稳大有帮助。

避税渠道6：加快周转

很多以前销售高端房产取得暴利，而没有预提本税、又把原来的钱投放出去了的企业，将受到较大冲击，甚至引起严重事件。这将导致行业集中度提高，从而有利于融资能力强、预先准备好的房企。

根据测算基本可以得知，只要企业的各项成本占到70%，也就是企业毛利率在30%以下，那么就可以满足“增值额未超过扣除项目金额20%的，免收土地增值税”。这将促使更多发展商抛弃暴利观，建立新的价值观。

同时，为了在规定条件下获得尽可能大的利润回报，因此存货周转率的控制将越来越重要，企业必然要使自己的周转速度加快。

声明：文章综合整理自于晓税君、网络，版权归原作者所有，侵权联系删除；