【建纬观点】长租公寓之存量项目收购篇
成沂
上海市建纬律师事务所不动产金融部专职律师，拥有金融行业法务岗位、商业不动产行业投资及资产管理岗位的工作经历和从业视角。目前专注于金融与不动产结合的法律服务领域，服务范围包括不动产收并购、资产证券化、私募基金及PPP等法律业务。
在上周的长租公寓热点法律问题解答中，不动产金融部的团队成员对目前长租公寓的市场参与者获取房源的途径进行了归纳，其中提到常见的获取房源的途径之一是收购存量项目并加以改建。经笔者初步走访长租公寓的资深人士，了解到目前市场上只有国资的房地产企业通过公开市场竞拍租赁住宅用地，而对民营房地产企业、公寓营运商、投资机构来说，获取长租公寓的房源主要是收购存量项目。有鉴于此，笔者将在本文中以收购方的角度，按照收购的流程对长租公寓存量项目收购的法律操作实务进行简单介绍和分析。
一般认为，在地产收购业务中，律师代表收购方开展工作是从进行法律尽职调查开始的。但是，交易的背景和目的将会很大程度影响律师在尽职调查中关注的重点，因此笔者建议，为了更有针对性地进行法律尽调，从而更好地发现和防范法律风险，律师应该在进行尽调之前充分了解交易的背景。
1、存量项目的建设进度
根据《城市房地产管理法》的规定，属于房屋建设工程的，转让房地产时，应当已经完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，如果长租公寓的市场参与者拟收购的存量项目还在建，而且建设进度还没达到百分之二十五的开发投资总额时，根据法律的规定收购方不能直接收购存量项目的产权，也就是这个存量项目不能进行“资产转让”。除了法律限制以外，在某些地区如上海，在土地出让合同的格式文本里还会进一步限制，明确项目的开发投资总额未达到百分之二十五之前，也不能转让房地产目标公司的股权。这里的开发投资总额是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，但不包括取得土地使用权的费用。
2、收购的方式
一般来说，收购方为了取得存量项目的产权，可以直接收购资产，也可以收购存量项目的项目公司股权，也就是通常所说的“资产收购”和“股权收购”。
资产收购：
股权收购：
在资产收购完成后，房地产权证上登记的权利人从目标公司变成收购方。在股权收购完成后，房地产权证上登记的权利人不变，目标公司的股东变成了收购方，收购方通过持有目标公司来持有目标项目。
资产收购和股权收购的主要区别在于，两种收购方式中交易双方要承担的税赋不同。在资产收购的情况下，转让人确定需要承担企业所得税、增值税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费和附加。受让人也就是收购方应该承担契税、印花税。其中，土地增值税根据土地增值额为基数来计算，最高可能要缴纳土地增值额的百分之六十。
在股权收购的情况下，转让人确定需要承担的有企业所得税、增值税、印花税，是否需要承担土地增值税根据各地税务局的认定情况而决定，目前大部分股权交易不需要交纳土地增值税。受让人也就是收购方应该承担契税、印花税。
根据前面的介绍，可以看到股权收购相对与资产交易来说，在税赋上更有优势，因此目前大部分存量项目的收购都是采用股权收购的方式进行。
法律尽职调查的主要目的是对项目和目标公司的情况进行全面的调查，对可能存在的法律风险进行提示，并提供相应的建议。
收购存量项目用做长租公寓可重点从以下几方面进行法律尽职调查：
1、目标公司历史沿革和基本信息
• 是否发生股权变更：变更程序、转让款支付情况、税费缴纳情况；
• 股东是否有国资、外资成分：出让程序、出让限制；
• 是否存在股权代持情形；
• 股东是否按约履行出资义务、违约责任；
• 股权是否出质：质权人、质押期限、主债务金额；
• 资质：资质等级、有效期、续期的条件及程序。
2、目标项目有关批复、证照及重要协议
• 各证照是否齐全、各项指标是否一致；
• 项目土地性质和房屋性质是否符合长租公寓的经营要求；
• 项目是否需要进行改建改造，以达到长租公寓的消防等要求；
• 土地出让合同：转让限制、土地出让金及税费缴纳情况；
• 目标项目是否存在抵押：抵押权人、抵押期限、主债务金额。
3、目标公司重大合同履行情况
• 工程有关合同：工程款结算和支付情况、违约情况；
• 债务合同：债务余额、债务到期日、关于股权转让的特别限制、提前还款的特殊约定；
• 对外担保情况：担保主债务金额、担保主债务履行情况。
4、目标公司诉讼、仲裁情况
• 诉讼清单：案号、诉讼地位、对方当事人、结果、保全情况等；
• 未生效案件：起诉状、上诉状、仲裁申请书、传票等；
• 已生效案件：生效法律文书；
• 执行案件：执行通知书、付款凭证、结案通知书。
经过了解交易背景、进行法律尽调之后，律师可以根据项目的基本情况和特点来协助收购方搭建交易结构。交易结构中可主要需要关注几点：
1、交易方式
决定是资产收购还是股权收购。根据不同的交易方式，交易的步骤和关注重点等均不相同。
2、设定基准日
设定交易的基准日，以锁定债权债务，确定双方交易的基准。
3、设置资金支付的路径
包括设置支付交易对价的前提条件、支付时间等。
4、交易的保障措施
比如收购方收购存量项目后，如需要变更土地性质、房屋性质并进行改造，以使房屋可以进行长租公寓运营的情况下，可以考虑要求交易对手确保在某个时点之前完成审批手续，完成之后支付剩余交易对价。或先收购项目公司部分股权，借助原股东的力量完成变更和改造后，再收购剩余股权。
5、设定违约责任
可对特别关注的事项，如未能在约定时间内协助收购方变更土地性质、房屋性质等设置较高的违约金。
1、资产交割
在进行资产收购的情况下，收购方收购存量项目后，需要与转让方进行资产的交割。资产交割一般以完成变更房地产权证的登记权利人为标志。在进行资产交割时，应特别注意存货的清点问题，以厘清收购方和转让方之间的权利义务。
2、股权交割
在进行股权收购的情况下，收购方收购存量项目的项目公司股权后，需要与转让方进行股权的交割。股权交割一般以完成变更目标公司股东的工商登记手续为标志。在进行股权交割时，可注意如下问题：
• 过渡期的设置：对原股东的限制；
• 共管：范围、方式；
• 公司治理：如转让方仍持有一部分目标公司的股权，应注意并表、控制权的设置。
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