【建纬观点】房地产争议解决丨退租时，违约显著轻微不足以解除的司法认定

一、 引言：合同解除的规范

原《合同法》第九十三条、九十四条规定了合同约定解除和法定解除的情形。其中第九十四条第（一）、第（四）项均列明在法定解除中，只有达到了“致使不能实现合同目的”之情形的，当事人才可以解除合同。《民法典》第五百六十二条、五百六十三条第一款在合同解除的情形这一款内容上保留了原《合同法》第九十三、九十四条的规定。

需要注意的是《民法典》第五百六十三条第一款第（三）项规定了“延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行”可以解除合同；这与第（四）项的“延迟履行债务致使不能实现合同目的”的情形常常混淆。而第（三）项的情形并未将无法实现合同目的作为解除的条件，这在司法实践中留下了想象空间。

值得一提的是，在2019年最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“九民纪要”）第四十七条中规定人民法院在审查“合同约定的解除条件成就时，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现”并根据诚实信用原则确定合同是否解除。根据该条的文义显然约束的是“合同约定解除”的司法认定。但存疑的是，该条中列明了法院应当审查的内容为“违约程度是否显著轻微”、“是否影响守约方合同目的的实现”，    其两项内容是并列关系还是选择关系？本文认为该两项内容为并列关系，违约行为显著轻微即意味着不影响合同目的的实现。

在房屋租赁纠纷，特别是目前专业化程度较高的写字楼租赁、商业租赁纠纷中，由于出租方通常会事先起草十分复杂的租赁合同条款，其中更有不少条款系约束承租人积极履行除了支付租金义务之外的其他各种义务（保证房屋用途、保证开业经营、督促承租人员工及访客遵守物业规定、保证房屋标准符合安全环保之状态等等），并且处于出租方在谈判中的强势地位，通常会将承租人各种合同义务之违反设定为出租人解除合同的情形。因此在审判实践中常遇到承租人抗辩违约程度显著轻微，不足以影响出租方合同目的实现。然而不同法院对于这类案件在实践中分歧较大，常常出现不同认定结果的情形。

二、 承租人违约行为显著轻微的司法认定

如上所述，房屋租赁纠纷中，承租人常常抗辩违约行为显著轻微，现将实践中常见主张此类抗辩的违约情形罗列并说明。

（一）承租人逾期支付或拖欠租金

在承租人违约案件中，最为典型的违约行为莫过于逾期支付租金或者拖欠部分租金。而在司法案件中，承租人对于该违约行为的抗辩理由主要有几类：（1）出租人存在违约或者履行的瑕疵，系行使抗辩权；（2）承租人仅偶尔忘记支付租金，并不存在恶意，并且已经积极纠正；（3）双方对合同的履行存在争议尚未解决；（4）由于新冠疫情等不可归责于承租人的因素导致资金困难。

1. 行使抗辩权，有法律依据

本文认为第（1）项属于抗辩权的行使，具有合法性，需要审查的是承租人是否存在合法的抗辩权。在（2020）渝05民终2430号案件中，法院认为承租人能够证明案涉租赁房屋存在地面结构下沉，墙面开裂等质量瑕疵，案涉房屋存在质量瑕疵，经承租人催告一直未得到上诉人的维修整改，承租人逾期交纳租金事出有因。法院未支持出租人以逾期支付租金为由解除合同的请求。

需要强调的是，承租人在此处所提出的抗辩并不仅限于房屋质量的问题或者瑕疵，也包括双方根据合同内容约定的合同目的可能受到影响的情况，如在（2020）浙02民终1444号案件中，双方约定租赁房屋用于经营汽修厂，但是该房屋由于出租人的原因迟迟无法通过消防验收，限制了承租人在涉案房屋内开展汽车修理的烤漆、喷漆部分业务。也正是因此法院认为在房屋无法通过消防验收的情形下，承租人逾期支付租金的违约情形属于显著轻微，合同不能因此解除。

最后，笔者发现若承租人拒付租金事出有因，且积极履行合同其他义务的，法院也倾向于认定违约行为显著轻微。当出租人存在未充分履行合同附随义务的情况下，承租人通过拒付租金行使抗辩权，但对于无争议之应付租金义务通过提存的方式履行，并且在庭审中主动偿还拖欠租金，法院认为虽然存在逾期支付租金的违约行为，但该违约行为显著轻微，不影响原告合同目的的实现，不宜认定解除合同条件已经成就，（2019）苏0506民初1744号判决中法院之观点对于该类情形的认定具有一定借鉴意义。

2. 违约行为显著轻微的认定

由于房屋租赁合同系持续性合同，大部分租赁合同的履行期间都为一年以上的长期合同，整个租期的租金金额为合同对价。若在合同履行中承租人偶尔逾期支付租金，且逾期时间较短的，法院可能认定该行为属于显著轻微。如在（2019）浙0302民初1313号案件中，法院认为出租人的解除函送达时，第一期费用对应的租期尚未届满，且承租人已有履约金在出租方处。出租方没有单方解除权。同样，在（2021）甘0191民初4740号案件中，法院认为虽约定逾期支付租金超过十五天的出租方有权解除合同，但承租人因疫情影响仅逾期二十余天，其违约行为显著轻微。不能解除合同。

其次，在考虑违约行为是否显著轻微时，还应当结合整个合同的履行情况进行考察。如在（2019）鲁09民终2543号案件中，法院综合考虑了逾期支付租金金额占整个合同对价（全部租金金额）的比例，以及承租人对整个房屋的装修情况、双方合同签订的背景的情况后，认为若仅以少部分租金的拖欠而认定合同目的无法实现的话，将在双方当事人利益的保护上失衡。

另外，还需要强调的是，并非所有的轻微逾期支付行为都可以认定为违约行为显著轻微，还需要根据承租人履行合同的一贯主观态度和积极的弥补措施进行判断。在司法实践中，有的承租人系明知支付租金已经逾期，并且直至出租人起诉后才纠正违约行为，法院则认为这一行为存在恶意，对于承租人违约行为显著轻微的抗辩不予支持，参见（2019）闽0504民初2498号案件。

3. 考量是否达到影响合同目的的实现的程度

对于承租人偶尔逾期支付租金的违约行为，本文认为应当综合考量承租人逾期支付租金的主观情况进行认定。如在（2020）黔0102民初4237号案件中，法院认为承租人主张从2019年12月1日起因自身疏忽忘记向原告支付租金，出租人于2020年2月1日在微信上提醒后，被告多次通过微信转账方式支付欠付租金，且在庭审中明确可以立即支付欠付租金并承担逾期支付租金的违约责任，足以证明承租人有继续履行合同的意愿。在本案中法院综合考量了“逾期的时间”以及“承租人纠正违约行为”的主观意愿和态度，最后认定不因此解除合同。

其次，在双方履行租赁合同中，即便承租人存在逾期支付租金的情形，但在违约行为发生后出租人没有第一时间催告要求承租人纠正，并且配合承租人继续履行合同的，法院可能认为出租人违反诚实信用原则，承租人逾期违约不足以导致合同目的无法实现。但是在（2020）豫03民终9790号案件中，法院还进一步认为双方约定的租赁期限仅为3年，从约定支付租金之日2019年9月10日（逾期支付租金日）至出租人发出解除通知近10个月的时间，明显超过解除权行使的合理期间，解除权消灭。对于该案中“解除权消灭”的这一观点本文并不完全认同，但是出租人自违约情形发生起10个月才发出解除通知的行为显然有违常理，不能仅以此为由解除合同。

但是需要指出的是，与第2点类似，在认定是否达到“影响合同目的实现”的因素时，法院也会综合考虑承租人违约下的态度、双方继续履行合同的可行性问题。若在长期履行合同中，承租方屡次违约或者即便及时纠正违约行为但拖欠租金金额比例较大，则法院仍然可能认定已经达到了“影响合同目的实现”的标准。如在（2021）鲁03民终3192号案件中，法院认为承租人2020年及2021年房租均未依约履行，且在出租方向其催要时，多次在商定付款金额及时间后，又以各种理由未按约履行，其违约行为存在重复性、恶意性，违反诚实信用原则，即对其自身商业信誉造成影响。遂认定影响合同目的实现，判令合同解除。

（二）承租人改变房屋用途

除了支付租金外，保证租赁房屋在合同约定的范围内使用房屋也是承租人必须严格遵守的义务。除了合同约定外，《民法典》第七百零九条同样规定了承租人应当根据合同约定适用租赁物，没有约定的按照第五百一十条（双方可以协议补充、根据合同条款或者交易习惯确定）确定，仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

在实践中，房屋租赁的用途最为常见的是居住和经营。下文仅讨论写字楼房屋承租和商业用途的商铺。

一般在这类租赁合同中，双方会对房屋的实际用途通过合同条款进行明确约定。而承租人承租该房屋一般也会严格按照该房屋的规定用途使用，但在实践中仍然不乏争议情况，如根据房屋用途规定该房屋仅作办公使用；而承租人将该房屋用作对外经营、承担会客、产品零售（如私人工作室）、直接提供服务（如美容工作室）等商业用途的行为，是否违反租赁合同关于房屋用途的限制？在实践中尚存争议。本文暂时不对该问题展开讨论，但对于已经发生承租人改变房屋用途使用房屋之违约情形下，出租方是否可以据此解除合同？

本文认为，由于《民法典》第七百零九条并未明确规定违反关于房屋用途情况下的法律后果，因此出租方能否以此为由解除租赁合同仍然需要回归到《民法典》合同编通则中关于合同解除的规定，即上文已经论述的《民法典》第五百六十二条、五百六十三条第一款，同时须根据《九民纪要》第四十七条综合考察合同能否解除。

考虑到此，我们认为承租人违反房屋用途的行为能否导致合同解除，首先应当审查合同中是否约定违反该义务导致合同解除的责任。其次，仍然需要考察该违约行为是否足以导致合同目的无法实现。若违约行为显著轻微，则不应贸然解除合同，如在（2020）沪0113民初19481号案件中，双方合同约定涉案房屋开设“英语培训”用途，但是在履行过程中承租人将房屋改为其他方面的培训。法院认为这类仅仅是培训内容方面的差异，该违约行为显著轻微，亦不影响合同目的实现，因此未支持解除合同的请求。

反之，若对房屋的使用已经造成了严重的后果或者影响的，则可以认定影响合同目的的实现。如在（2020）辽04民终153号案件中，承租人将房屋地下一层部分的车库及设备用房改为农贸市场用途，法院认为在未经出租方同意下擅自改变用途用作市场经营，并且还涉及该部分房屋的改建，已经构成违约，应当解除。

当然，与未按时缴纳房租类似的，在改变房屋用途行为中是否严重、改变用途的房屋部分面积多大、期限多久、出租方是否主张过权利等因素都将被法院综合考虑。如在上海市第二中级人民法院作出的上海丽兴房地产有限公司诉上海领先餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷案中，承租人仅仅将1800平方米的租赁房屋内的30平方米改为美式蛋糕店（房屋整体约定为经营日式餐饮）；且在出租方发现该违约行为后时隔一年半才以此主张合同解除，同时在此过程中出租人一直收取承租方缴纳的租金、物业管理费等费用，以实际行为表明合同正常履行。因此法院认为出租方主张行使合同解除权的理由难以成立。

（三）其他违约行为

上文中以“逾期支付租金”、“擅自改变房屋用途”为例详细展开论述了违约行为是否显著轻微、是否影响合同目的实现的法院认定思路和标准。除了两类典型违约之外，房屋租赁关系中还存在大量其他违约情形，如承租人擅自转租、出租方未及时修缮房屋以及办公、商铺租赁中的保证公共部分清洁、不影响其他承租商户、广告宣传、装修风格统一等等。

根据我们检索和研究，实际上这类其他违约行为是否足以导致合同解除，也应当考察违约行为是否轻微、是否足以影响合同目的实现。即便是法律明确规定为违约行为的擅自转租情形，在实践中法院也会考虑转租的期限、时间、面积。如在（2020）辽07民终1437号案件中，法院即便认定承租人存在转租行为，但考虑到其转租只是为了保证经营收益稳定的正常决定，且转租行为中也不存在任何抬高租金标准用以获利的情形，而出租方收取租金收益的合同目的并未因此受到影响。因此即便存在转租这一违约行为，法院认为也不影响合同目的实现，不支持合同解除。

三、 合同目的无法实现是否作为违约解除的必要条件

在承租人逾期支付租金的情形中，非常值得讨论的是在租赁合同中已经明确约定了逾期支付可解除合同（典型条款如“若承租人逾期支付租金累计满10天，则出租方可以解除合同”）的情况下，一旦违反该约定是否必然、确定导致合同解除。讨论这一问题时，我们首先应当先理清“约定解除”和“法定解除”之间的关系。

如上文所述，《民法典》第五百六十二条规定了合同当事人可以约定解除条件的情形，如上文所述该条第二款仅规定了“当事人约定解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”，并未载明“应当达到影响合同目的实现的程度”。然而，《九民纪要》第四十七条中明确规定“合同约定的解除条件成就时，应当考察违约程度是否影响合同目的的实现”，该条无疑在法律条文基础上赋予了更为严格的程度性的要求。

但值得强调的是《九民纪要》本身并非法律规定，而是“统一裁判思路，规范法官自由裁量权”的规范文件，其本身并不具有必然适用的强制力。有鉴于此我们认为在司法实践中，若法院严格适用《民法典》第五百六十二条第二款的规定，认定只要双方在合同中约定了解除条件，无论该条件是否影响守约方合同目的的实现，就应当解除合同，这样的判决可能并不十分合理，但很难评价该判决是错误判决。正如我们在检索中发现（2021）苏10民终1228号案件中法院并未考察“违约方的违约行为是否显著轻微，是否影响守约方的合同目的实现”，直接认定符合合同之约定的就应当解除合同。但需要强调的是，在我们检索中，这类直接严格适用五百六十二条的案件毕竟在少数，大部分法院在裁判时仍然会充分考虑《九民纪要》第四十七条的裁判思路进行说理。

从上述法律规定以及大量司法案件的认定来看，我们不难得出结论：

1. 法院在审查是否应当解除合同时，大部分案件会考察违约行为是否显著轻微，是否达到影响合同目的实现的程度，但不排除小部分案件直接引用合同条款解除合同；

2. 在考察违约是否显著轻微时，法院会根据违约行为的时间长短、未支付租金的金额、是否有正当抗辩理由、是否及时纠正违约行为、违约行为是否具有反复性、是否存在恶意违约、守约方是否积极履行催告的权利等因素综合考量。

四、 律师建议

本文详细罗列了大量租赁合同履约过程中承租人违约导致合同解除的情形，并且详细分析了不同的违约情形是否可能被法院认定为影响合同目的实现而导致合同解除的裁判观点。

通过本文的分析，笔者认为，当事人履行租赁合同过程中首先应当积极履行合同义务，不发生违约则是最为理想的状态；但若已经发生违约，则应当结合上述分析的结论，积极应对、采取补救措施，以尽量保证在诉讼中取得“违约行为显著轻微”的认定结果。相反，作为守约方而言，若发现对方已经存在违约情形的，则应当积极、频繁地催告违约方纠正，并且在必要的时刻及时采取诉讼方式维护权利。

作者介绍

黄超宇 

建纬律师事务所

合伙人

电话：[phone]

邮箱：[e-mail]

业务领域：房地产、商事争议解决、合规

黄超宇律师为房地产销售、运营、商管和物业公司长期提供法律服务。拥有多家知名企业客户，服务客户包括链家、置天集团、东方世贸集团、嗨普股份、日本NTT DATA等集团公司。

李佳乐 

建纬律师事务所

业务领域：房地产、公司法、民商事争议解决

END

作者 | 黄超宇 李佳乐

编辑 | 建纬品牌部

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