成都中心，能否复制中央公园的商业价值？
两周前，UP君《 成都中心拆迁拉开序幕，火车北站棚改正式动迁》稿件，引发了大家的激烈讨论。
城市中心的中央公园，对于城市价值的提升不言而喻，成都中心能否继续这种发展模式，UP君的好朋友 成都写字楼信息网（ 微信公众号：028office ）给出了自己的深度思考，在此与各位亲分享。
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美妙的公园临近效应是否能如期降临？
城市公园的出现，是否将对周围物业产生积极影响？是的！19世纪上半叶的英国以及后半叶的美国众多学界研究给出了相当正面的支持和讨论。
虽然研究所处的时间段、选择的具体物业以及研究模式、分析方式等具体实施方法各有不同，但结论却惊人的一致 —— 人们更愿意为临近公园的物业花费更多资金，无论住宅、办公还是商业活动。从实际效果而言，这是公园效益的资本化体现，公园带来的益处被包含到邻近物业的售价中，并促进其价格上涨。
而在这个研究中，有三个小结论同样有趣。
有效距离：一般认为，公园临近效应对距离公园500-600英尺 （ 约为152-182米 ） 范围内物业影响最为显著
维护品质：公园投入运营或其维护品质，对物业价值影响相当明显
成熟时间：由于公园成熟需要时间，早期周边物业所能享受的好处往往低于后期
就在成都，自去年年底抛出 “ 成都中心 ” 以来，在城市中心 “ 复原 ” 一座拥有历史底蕴的城市中心公园就备受关注 —— 无论是其将还原唐宋盛景的愿景，还是将在城市中心建设公共空间的决心。
而我们更关注 “ 成都中心 ” 的商业价值：它的出现是否能够提升天府中心地带、传统CBD的物业价值；是否能重构成都商业商务版图、串联东 （ 大街 ） 南 （ 天府新区 ） 商务商业大区域，或重新形成三足鼎立之势；是否能够产生真正预期影响力等问题。
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城市中央的公园典范
或给 “ 成都中心 ” 一定启示
“ 成都中心 ” 所处的城市中心的地理位置，让我们在谈及其他城市公园案例时不得不提伦敦海德公园以及纽约中央公园。
Beauchamp 不动产的研究显示，在2005至2015年间，伦敦海德公园周边的物业平均价格增长了231%，完胜伦敦其他主要中心城区和临近公园的物业。
与之相类似，作为全美接待游客最多的公园 —— 纽约中心公园也展现着公园临近效应，在公园建成后的15年间，周边3个行政区的地价增长了9倍，纽约50座最贵的房子，41座在纽约中央公园附近。目前，纽约中央公园旁的ONE57 成交均价46.9万元 ( 人民币 ) / ㎡，432Park Avenue成交均价76.9万元 ( 人民币 ) / ㎡。
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公园让城市与开发商都能受益
即便是寸土寸金仅面积有限的曼哈顿，纽约中央公园也不是唯一的存在。根据纽约市园林局的统计，整个纽约一共有大大小小1700座公园和绿地。纽约财政部门报告 ( NYC DOF ) 显示，自2003年至2011年间，有超过1000英亩 ( 约为4平米公里 ) 的土地被建设成公园。显然，纽约比谁都清楚公园对邻近物业的提升作用，并依然想方设法为公园和绿地寻找新的存在空间。因为这些绿色空间能帮助提升地产的价值，同时吸引更多商业进入这个周边地区 —— 公园所带来的经济效益是城市和开发商都能享受的。
其中也包括对废置设施的重塑和对老旧公园改造，比如同样位于纽约的Bryant公园。
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纽约 Bryant公园 “ 大草坪 ” 的复苏
Bryant公园坐落在曼哈顿第五区内，该区覆盖了中区 ( Midtown ) 、南中区 ( Midtown South ) 、时报广场 ( Times Square ) 、先锋广场 ( Herald Square ) ，茉莉山丘 ( Murray Hill ) 和联合广场 ( Union Square ) 。
这座位于纽约市中区、被办公大楼和纽约公共图书馆包围的、占地面积9.6英亩 ( 约为3,8850㎡ ) 的 “ 大草坪 ” ，是一个经历过重新开发之后焕发容光的典型，特别对于其所在地区的商务商业物业而言。它的周边汇集了纽约最大的中央商务区和摩天大楼群，众多大气雄伟而又略带神秘色彩的地标建筑如纽约公共图书馆、时代广场、中央火车站、麦迪逊广场花园、梅西百货、帝国大厦、派克大街、洛克菲勒中心、第五大道、圣帕特里克教堂、克莱斯勒大厦等都坐落在咫尺。
根据 Ernst andYoung 完成的研究，该片区于1992年被重新开发，至2002年时，商务办公物业的租金报价已经上涨约115% - 225%。相比而言，周边次级市场的租金仅增长41% - 73%。
Bryant公园周边物业类型分布情况：
在一篇题为 Analysis ofSecondary Economic Impacts New York City Parks Capital Expenditures 的研究文章中，作者选择了4座紧邻Bryant公园的甲级及乙级办公物业进行采访，以寻找城市公园对周围写字楼物业的影响和作用以及起作用的原因。
* 4座办公物业分别为：
其结果显示：
Bryant公园对其邻近物业表现出了强劲的积极作用:
1. 4座样本办公物业的租金报价增幅高于周边办公物业
2. 租户品质在所有样本物业中都提高
3. 业主议价能力比周边区域物业更强（更少的租金让步及免租租期）
4. 物业的信用资质和市场价值均有提升
5. 所有受访业主均在观点中表明，Bryant公园的翻新对物业价值有正面促进作用。
在20世纪90年代，Bryant公园邻近物业价值的增长受以下因素影响：
1． Bryant公园的翻新
2． 纽约中央车站改造升级
3． 时报广场恢复生机
4． 当时经济环境
5． 纽约公共图书馆品质更新
物业 1
从公园改造受益 ( 业主观点 ) ：
物业单位租金报价从35美金增长到75美金 ( 每平方英尺 ) ，物业内的租户品质得到提升，议价能力增强，物业信用资质和市场价值均有提升，空置率下降，表现优异。
租金对比：
物业 2
从公园改造受益 ( 业主观点 ) ：
1. 租金报价从20美元上涨到65美元
2. 让物业外观更吸引人
3. 租户品质上升
4. 业主议价能力提高
5. 1990-2002租金报价从18-19美元上涨到60美元 ( 涨幅225% )
租金对比：
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成都中心：
从构想到现实，需要几个步骤？
从历史经验及全球众多理论研究成果来看，我们有足够的理由相信，城市公园将对临近物业价值带来积极影响。而规划中的 “ 成都中心 ” ，除了具备基本的城市公园属性外，其 超优越的地理位置、为数众多的文化机构以及通达的交通体系 ，无疑将赋予这个规划中的开放空间更多潜在的对外影响能力。
对于天府广场及周边片区而言，这里曾经是成都商业、办公最为集中的片区，也常被业内称为 传统CBD区域 。但随着城市的发展，许多物业不断老化，品质持续下降。虽然该片区在近几年来也陆续有新建的商业项目推出，但却依然无力阻挡高端商业、商务向以IFS、太古里为首的东大街聚集；同时传统CBD区域，特别是后子门一带建于80、90年代的老旧院落缺少停车位、小区环境较差等问题突出；进一步拖累了片区物业价值及影响力的提升。
而“成都中心”的出现毫无疑问将是一个改变现状的契机。
摩诃池重建、东华门历史遗址保护性开发、“两坊一楼一门”多手段重现都是在实际历史基础上 对区域历史文化属性的进一步挖掘，结合天府广场周围已经成型的市博物馆、省图书馆、省美术馆等公共文化设施，使得区域的 城市接待功能升级，赋予“成都中心” 中央公园、城市遗址、文化中心 三大城市分区独立而又融合的功能。
同时，我们在 《 “ 成都中心 ( 青羊片区 ) ” 棚户区改造项目劳务派遣服务单位招标公告 》 中发现显示，成都中心 ( 青羊片区 ) 棚户区改造项目即将启动。搬迁范围：成都市青羊区武警总队及周边片区、体育场南侧片区、五福街片区、金家坝片区、东御河片区、基督教周边片区、西北中学及周边片区。目前， 《 公告 》 中显示的动迁总户数将超过6200户。
显然， “ 成都中心 ” 不是新建，而是 “ 旧城改造 ” ， “ 成都中心 ” 改变的将不仅仅是动迁区域。
可以预期， “ 成都中心 ” 建成之后必将成为成都旅游的另一张名片，并 吸引大量游客游览休闲，并促进相当可观的 商业需求 ，从而 推高购物中心、沿街商铺、酒店等多种商用物业需求 。
因此随着公园临近效应的显现，我们可以预期将会有房地产开发商对周边的物业进行价值再发掘，通过 物业改造、再开发 等形式，改善临近物业的品质，甚至重新定义传统CBD 。
不过，在强调公园所能带来的积极效应的同时，我们依然要提示一些可能出现的风险 。
首先是公园的 品质问题 。以此前分析中的经典促进案例，纽约 Bryant 公园为例，其也曾给周边物业带来过相当糟糕的负面影响。在二十世纪六、七十时代，美国衰落论浪潮来袭，Bryant 公园先成为了反战聚会地，后又被被毒贩、娼妓和流浪汉占据。由此所带来的犯罪高发、卫生环境条件恶化也给公园周边的物业价值蒙上了相当长时间的阴影。
同时，公园本身是否能达到与规划一致的表现。若无法达到预期，甚至出现更极端的情况 ，无疑将重挫周边物业价值增长的预期。
最后，公园的成熟期也是一个需要值得关注的问题 。诸如园区建设、绿化、内部配套设施、道路交通组织等方面，需要一定时间进行完善。一般认为，公园建成后需要5 ~ 10的成熟期，而此期间公园临近效应的表现会略显平淡。
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城市公园的正面影响毋庸置疑
“ 成都中心 ” 亦不例外
“ 成都中心 ” ，是否能如预期那样，不仅是成都地理中心的“历史”辉煌再现，还能为周边物业带来实质性影响，对此，成都写字楼网专程采访了 世邦魏理仕 华西区战略顾问部副董事 范小蔺。
纽约中央公园建成带来周边地价9倍以上增长，海德公园旁的公寓卖出15亿元人民币的高价，即使是区域性公园如国内的北京朝阳公园、上海浦东世纪公园等对周边区域价值的提升也是显著的。
“ 一般而言公园对周边物业的增值效应大多在8 - 30%之间，具体与公园能级、公园的服务面积、不同物业及其与公园之间的距离相关。 ” 范小蔺补充道。
“ 成都中心 ”成熟期？ 6 - 10年
城市公园从建成到能对周边物业产生正面的“临近效应”可能历经几年甚至十几年的成熟期，这一时间长短与公园的服务半径、公园自身及城市开发建设的进程都有关系。考虑“成都中心”的公园能级、所处的城市进程和市场环境等因素，范小蔺预计“成都中心”的成熟期在6-10年之间。
离公园越近越容易享受到公园临近效应的辐射，不同距离范围内享受的公园的多元功能组合效应也有差异。范小蔺认为，公园对周边物业价值有正面影响的范围一般在1-2公里范围内，500米范围影响最为显著。
而随着 “ 成都中心 ” 的日益推进和影响力的扩张，必定会有开发商看到改造先机并投入到“成都中心”周边区域再开发当中去。 “ 考虑到改造开发的投入及提升效应之间的关系，这些改造再开发应该主要聚集在1公里以内，特别是500米内的范围。 ” 范小蔺预测道。
“ 成都中心周边的再开发将推动形成一个商文旅融合愈加紧密、扩容升级联动春盐 - 后子门区域的城市级商业中心；同时在商务板块替代竞争愈加激烈的市场条件下，成都中心的建设将强化CBD的功能优势，形成一个全新升级的城市商务中心。 ” 范小蔺表示。
从当前经济发展及成都的城市发展来看，我们对 “ 成都中心 ” 的稳步推进及其可能带来的物业价值提升作用持 正面积极态度。
同时，我们预计在中长期宏观经济不出现明显波动的情况下，当前传统CBD区域的办公物业品质将得到逐步、有效提高。而作为连接成都商务办公两大核心区域（东大街及天府新区）的纽带，传统CBD区域也或将凸显更重要的区位作用。片区内或将出现更加多样、丰富的商业、办公项目。并有希望与当前东大街片区、天府新区片区共同形成三足鼎立、相互促进的新商务格局。
另据了解， “ 成都中心 ” 项目沙盘模型将在青羊区人民中路一段15号 （ 成体中心成都喜来登酒店附楼 ） 一楼展出，沙盘尺寸暂定7.25*8.1米，比例：1:200。预计在明年年初与公众见面。
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记者：028office
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