收拾好行李，李绫在朋友圈发了一个句号。 “ 爱了十年的主城，或许真到了说再见的时候。 ” 她对闺蜜说。作为宜宾人，李绫自大学时代就当上了 “ 蓉漂 ” 。杜甫草堂朝过圣，宽窄巷子合过影，九眼桥泡过吧，祥和里撸过串，玉林路醉过酒 …… 老成都的旮旮旯旯，都留下这位 “ 川大全智贤 ” 的足迹。但现在，当她和男朋友在二环出租屋挤了四五年、好不容易凑够60万首付，发现在主城区很难买到满意的房子了。他们决定先住进新都李绫表姐家，再在那边慢慢看房。
相似的烦恼， “ 土著 ” 小潘也有。刚当爸爸的他面临两个选择：要么继续跟父母住，要么拿着家里卖掉一套老破的钱去四环外置业。不搬？媳妇跟妈都是急性子，为带孩子的事一碰就是火， “ 夹心饼干 ” 不好当。搬？还真舍不得这边楼下的老茶坊、苍蝇馆子，新区再漂亮，终究没 “ 内味儿 ” ！“ 主城，想说爱你不容易 …… ” 他喃喃自语。
UP君做过一个调查：身边无论老成都人还是 “ 新移民 ” ，大多对主城区情有独钟。 “ 虽然我住南五环，但每次来主城，才能体会到城市的精华！ ” 一位朋友表示。偌大纽约，曼哈顿中城才是繁华心脏；上海扩容多年，最为人惦记的还是淮海路、石库门。同样的，在即将成为拥有2000余万人口之超级都市的成都，春熙路、桐梓林等依然无法替代。
△ 成都主城夜景
让李绫和小潘难以割舍的，就是这 “ 独一份 ” 的底蕴和烟火气。但又正是地段、资源的不可复制性，间接提高了买房的 “ 难度系数 ” 。
一是新盘郊区化。
据中成房业6月周报，在6.1-6.28的四周时间里，大成都共有66个项目取得预售证，其中位于 “ 五城区+高新区 ” 的只有6个。
另一组数据更能说明问题：今年前5个月，主城区新增土地供应面积仅占全市的10%。
△ 数据来源：中成房业2020.6.1-6.28周报
随着城市建设趋向饱和，主城 “ 面粉 ” 供应缩减， “ 面包 ” 也随之减少，带来的是新盘郊区化。
二是价值集中化。
坐拥全市优质商业、教育、医疗和公园配套，主城区的财富密集程度与日俱增。随之而来的，是土地价值的集中化。
这一趋势逐渐向二级市场传导。中成房业5月月报显示：成都主城住宅均价约21305元/㎡，领跑全市。
三是户型趋大化。
但凡关注市场的人，都会发现最近的住宅产品面积 “ 越来越大 ” ：在许多新项目，建面约150㎡只能算起步。
主城新盘本就不多，再有高单价、大面积叠加下的高总价购房门槛，无疑将 “ 劝退 ” 大部分 “ 主城党 ” ：或者置业郊县，或者转向二手。
中国正在发生从 “ 大家庭 ” 到 “ 核心家庭 ” 的裂变。由地方统计局数据计算，30多年来，成都家庭户均人口从近4人降至约2.6人。对 “ 两口子带娃、父母偶尔来住 ” 的小家庭而言，其实并不需要住巨大的房子、有五六个房间。
现阶段，价值增长并不总是对应品质升华，面积和房间数的增加也没有迎合真实购房群体、实现生活方式的升级。这也是购房者买不到 “ 心头好 ” 的原因之一。
不过主城这张满级拼图，总还有一两枚 “ 遗珠 ” ，譬如龙潭寺。龙潭寺地处东三环外侧，属于成华区一脉，不仅是“正牌”主城，还几乎完美传承了主城的 “ DNA ” 。地段上，它恰好位于 “ 中优 ” 与 “ 东进 ” 交汇处；从城市发展脉络来看，它又处在 “ 天府广场→春熙路→建设路→东郊记忆 ” 的居住延伸线：这个过去与工厂、园区挂钩的的板块，在成都新格局下被赋予全新意义。
△ 万科锦园区位图
仅概略表示项目与周边环境的位置关系，非等比例制作
比如 “ 便捷 ” 。
区域有成华大道、三环路等与市中心相连，未来将有地铁8号线二期、17号线二期经过，还规划了成都首批16个TOD项目之一 —— 龙潭寺东站TOD（已完成备案，待建设）。
UP君实地 “ 肉测 ” ：由龙潭寺出发，驱车大约10公里可达建设路、猛追湾，15公里即到春熙路。来IFS太古里养养眼，去东郊记忆拍拍片，到339、兰桂坊过过夜生活 …… 都在其5-15公里 “ 生活半径 ” 之内。
△ 339夜景
因为地处三环，为建设路、万年场、杉板桥、春熙路-盐市口等商圈辐射，其配套十分丰富：商业方面除了IFS太古里339，还有万象城、SM广场、龙湖滨江天街、万科钻石广场；教育方面有嘉祥外国语学校成华校区、成都理工、电子科大沙河校区；医疗方面有成都市第六人民医院、新华医院 …… 毫不夸张地说，可以享受半个主城的 “ 生活圈 ” 。
附近的北湖生态公园已启动扩建，龙潭湿地公园则计划年内建成。加上龙潭水乡、熊猫体育公园等，今后区域居民健身跑步、带娃遛宠、周末休闲的体验将更加美好。△ 来源：政府网站
而在板块内，已有天九广场、富润生活广场、成都市第三十八中学、双庆中学、成华区第七人民医院等大小配套设施，据成华区卫计局消息，市二医院龙潭寺分院预计今年将完工。
另一个惊喜，来自龙潭寺东站TOD。
规划显示，它整体定位为 “ 文旅成华荟萃城，公园城市乐活区 ” ，将巩固成华大道文化创意发展轴建设，打造高品质人才生活及服务中心，服务周边产业功能区域。
去年，成都规划局集中发布了一批 TOD 项目调规公告（龙潭寺眼巴巴盼了地铁 9 年，谁知 TOD 调规先来了！），其中龙潭寺东站TOD的调整包含设置步行街、加强商业商服用地集聚性、增加绿地和学校、建设地标性建筑、打造天桥和连廊等，全方面覆盖衣、食、住、行，构建未来的综合性交通和生活枢纽。
小潘告诉UP君，龙潭寺位置不错，越来越方便，也逐渐看得到变化，但印象里 “ 都是刚需盘 ” ，离自己的Dream House有一定差距。
的确，这里过去是主城 “ 洼地 ” ，但价值已步入启动阶段，居住品质也正发生跃阶式变化，涌现出万科·锦园这样的 “ 课代表 ” 。
自5月底首次开盘以来，万科锦园备受青睐。UP君到访时成都正被30多度高温笼罩，现场人气依然旺盛。
项目成功 “ 圈粉 ” 的秘密，就在其宣传语 —— “ 主城精粹，尽藏一园 ” 里。某业内评价： “ 如果说龙潭寺是主城DNA的延续，那么锦园就在产品维度上浓缩了主城生活的 ‘ 精华 ’ ！ ”
且让我们抽丝剥茧，一一道来：
秘诀一：2.0低容纯洋楼，传承主城舒居
“ 住惯了南北通透、不用等电梯的房子，现在看到高楼都会恐惧 …… ” 李蒙说。
在成都， “ 低密 ” 就是主城舒居的关键词。万科锦园容积率低至2.0，全系为一梯两户的纯板式结构，8-11层小洋楼。在楼栋布局上，它没有采用传统的 “ 行列阵 ” ，而是错落排布，尽可能保证更多业主享有良好的采光条件和视野。△ 万科锦园规划平面布局
当 “ 2.0低容 ” 与 “ 板式 ” 、 “ 纯洋楼 ” 等标签叠加，不只龙潭寺，搁在整个主城都相当出挑，难怪有客户说 “ 看一眼就爱了 ” 。
△ 万科锦园意境图
秘诀二：一轴三庭七花园，再现主城情怀
以 “ 园 ” 为名，万科锦园在景观上规划了 “ 一轴三庭七花园 ” ：由一条景观中轴串联，各大庭院、花园错落分布。
在 “ 也趣庭 ” ，分别为老人、小孩设置了赏景和活动空间；在 “ 四时庭 ” ，樱花、桃花、海棠、桂花等逐次吐芳，四季美景不断；在 “ 浅丘庭 ” ，有林荫步道和风雨运动场，亦静亦动，是思考和活跃身心的舞台。
△ 万科锦园意境图
“ 黄发垂髫，怡然自乐 ” ， “ 芳草鲜美，落英缤纷 ” ，这是陶渊明笔下的理想生活，也是“主城党”的情怀所在，被万科变成了现实。
秘诀三：200万级全能产品，下探主城门槛
这样舒适的社区，万科没有如其他开发商那样推出超大面积产品，而是只设计了三个户型，其中又以建面约105㎡三房 “ 隐秀 ” 、建面约125㎡四房 “ 隐翠 ” 为主。
△ 万科锦园建面约105㎡“隐秀”户型图
直接结果是总价可控：按上批次价格算，均在200-300万元区间内。稍微熟悉市场的都清楚，在动辄四、五百万的成都主城区，几乎找不到200万级的品质项目。在这一点，万科锦园颇具竞争力。
项目并未因门槛下探而 “ 减配 ” ，即便在最小户型 “ 隐秀 ” ，主卧套房、魔法童房、多功能房、U型厨房等应有尽有，可谓 “ 全能 ” 。
△ 万科锦园“隐秀”户型装修示范单位实拍图
秘诀四：“魔鬼级”细节，戳中主城买家
在参观万科锦园的 “ 原创情景装修示范空间 ” 时，UP君被一个接一个的 “ 魔鬼级细节 ” 击中 ——
其入户门较一般楼盘更宽，尺度约135cm，方便钢琴、沙发等大型物什搬运，入户位置设计了 “ 玄关800库 ” （仅限“隐秀”户型），让玄关和收纳空间实现一体化，从行李箱、家政工具到渔具、玩具、帐篷，都能找到自己的 “ 藏身之处 ” ；
△ 万科锦园“隐秀”户型装修示范单位实拍图
项目的收纳系统还不止于此，如主卧预留有可加载独立衣柜的空间，如儿童房能加载可容纳近千本教辅的书柜，如餐厅旁可加载餐边柜的 “ 第二厨房 ” ，再如最大开间约6.6米的大阳台，洗衣烘干、栽种绿植、品茗观景等需求一应满足；
△ 万科锦园“隐秀”户型装修示范单位实拍图
△ 万科锦园“隐翠”户型装修示范单位实拍图
连接客餐厅与阳台，形成最大约60㎡的 “ 可变方厅 ” ，满足每个家庭成员的会客、阅读、休闲、互动需要，其中 “ 隐翠 ” 户型客厅电视点位还能自由调节，灵活多变；
△ 万科锦园“隐翠”户型装修示范单位实拍图
特别有意思的是，项目的多功能房还有一个 “ 独处区 ” 功能，如一家之主下班回家，可以在此读书、抽烟、玩游戏，放松心情，而不必担心干扰亲人，因而也被万科戏称为 “ 不会离婚的房间 ” ……
△ 万科锦园“隐翠”户型装修示范单位实拍图
“ 主城党 ” 大多历经过生活的磨砺与沉淀，很多时候不是花不起钱，而是想以更核算的价格买入心水好房。
定位纯粹，产品精致，总价亲民，细节动人 …… 每一项，万科锦园都直戳他们 “ 痛点 ” 与 “ 痒点 ” 。
结束参观后，UP君给小潘发了一条信息。 “ 我已经看过了，两百万左右就能买到这么优质的楼盘，还是24k纯主城，真的值！ ” 他的回复按捺不住欣喜。
据悉，万科锦园将在近期推出二批次组团 “ 锦粹 ” ：包括7、8、9、10、18、19栋，位于整个项目内侧，靠社区小路，坐拥三大主题花园和林荫步道，私密性、舒适度较佳，引人期待。
△ 万科锦园“锦粹”组团位置示意
毫不意外，我们将在现场看到小潘、李绫乃至更多 “ 主城党 ” 的身影。
本资料为要约邀请，仅供形象宣传，买卖双方的权利义务以买卖合同为准。本资料所称 “ 洋楼 ” 为推广用语，房屋规划性质为低层、多层或高层住宅房屋。龙潭寺东站TOD目前为 “ 规划中 ” ，信息来源于成都市成华规划和自然资源局2019年6月28日发布的《2019年上半年工作总结和下半年工作计划》，实际实施情况以政府主管部门为准。本资料所称 “ 8-11F纯洋楼 ” 不包含2号楼1单元（共14F）配套建设的人才公寓。本资料所称 “ 公园区 ” 系指项目邻近成都北湖生态公园、熊猫小镇、龙潭水乡等。本资料所称 “ 龙潭湿地公园 ” 计划于2020年内建成，信息来源于人民网地方领导留言板。本资料对项目周围环境、交通、商业、教育、医疗及其它公共设施的介绍，旨在提供相关信息。本资料所示装修示范单位中的装修、家具、家电、陈设等非交付标准，具体交付标准以买卖合同为准。
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