新租赁准则轻松上手（3）：确认折现率的正确路径，应知应会！

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引  言

前文中我们对“如何来考虑租赁期”和“租赁付款额所包括的内容”具体展开来讲，大家有兴趣可以戳：

时间、金额都有了，我们还缺什么？想必大家都想到了，还缺少一个合适的“折现率”！

折现率，顾名思义是一个利率，用来将未来要支付的租赁付款额，折成现值的利率。但如何寻找到合适的折现率，却并不容易。

而一旦估计的“折现率”不合理，在租赁付款额金额较大的情况下，会使得租赁负债、使用权资产和财务费用等，都出现较大偏离，从而产生财务报表的错报。因此，我们务必清楚，如何寻找合适“折现率”，所应遵循的原则。

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大致了解折现率的定义

大家对折现率普遍感到很熟悉，但我们仍多一嘴，来回顾它的定义：

折现率，是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。

这和我们理解几乎是一样的。在核算租赁负债时，折现率通常有两种确认方式：

首先考虑使用“租赁内含利率”；无法确定租赁内含利率的，采用承租人“增量借款利率”。

租赁内含利率，大家应该熟悉吧。我们在融资租赁的核算中，经常会遇到这个词。我们再进一步来回顾内含利率的定义：

租赁内含利率，是指使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。

从定义来看，折现率是A/B的比率，当然这里我们简单来衡量，因为预期收益通常会在不同的时点出现。为了更好解读，我们用这样简化的方式，来看看A和B代表什么：

A=租赁收款额+未担保余值

B=租赁资产公允价值+初始直接费用

也就是，未来所有的净流入A，按照时间点去折现后，就是目前的净流出B。

我们可以来看个案例：

承租人甲公司与出租人乙公司签订了一份车辆租赁合同，租赁期为5年。在租赁开始日，该车辆的公允价值为10万元，乙公司预计在租赁结束时其公允价值（未担保余值）将为1万元。租赁付款额为每年2.3万元，于年末支付。乙公司发生初始直接费用为5000元。

乙公司计算租赁的内含利率方法如下：

23000*（P/A，r，5）+10000*（P/F，r，5）=100000+5000

得r=5.79%

其中，未担保余值就是租赁期末，属于出租人的这部分价值；如果余值均被承租人担保，则担保余值包括在“租赁付款额”中。在上述案例中也可理解为“残值”。

要注意的是，在上述确定内含利率的过程中，未担保余值并不好确认。内含利率往往和融资租赁密切相关。因此在设备的融资租赁中，我们通常采用内含利率作为折现率。

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如何来考虑增量借款利率？

但实务中，存在很多不动产租赁，比如商铺、厂房等租赁。

不动产租赁通常采用经营租赁方式，因为一般来说，不动产在租赁结束后，仍能具有和租赁期开始日的价值，而且有可能会出现增值。因此，不动产租赁中很难确定内含利率，那就采用增量借款利率。

我们先来看看这个词的定义：

增量借款利率，是指承租人在类似经济环境下，为获得与使用权资产价值接近的资产，在类似期间以类似抵押条件借入资金需支付的利率。

从定义来看，确认增量借款利率的原则在于：尽可能模拟以抵押方式获得一笔“现金流支出和这项租赁在时间和金额上都类似”的借款。

所以，这个利率并不是随意确定的，而是需要充分考虑下述事项：

① 承租人自身情况，即承租人的偿债能力和信用状况；

② “借款”期限，即租赁期；

③ “借入”资金的金额，即租赁负债的金额；

④ “抵押条件”，即租赁资产的性质和质量；

⑤ 经济环境

对于同一项租赁，承租人不同，增量借款利率就有可能不同，因为①中提到的承租人本身的信用状况都不同。

对于同一承租人，租金不同、租赁期不同、租赁资产不同，增量借款利率也有可能不同，因为②、③和④中的提到的几点原因。

第⑤种情况，则有可能出现在境外主体租赁的核算中。境外的经济环境和国内相差较大，很有可能需要更换评估的基础要素。

前述定义中的四个“类似”（其中一个是“接近”），是后续评估的要把握的原则。

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增量借款利率确定：案例说明

在实务中，我们如何确认增量借款利率？可以先将“可观察的利率”作为参考基础，然后再结合承租人的自身情况、标的资产情况、租赁期和租赁负债金额等具体业务情况，对参考基础进行调整，得出合适的增量借款利率。

这个确定的过程，需要做好记录。也就是所谓的会计责任。我们用案例来看看这个确定的过程，应该是怎样的：

2019年1月1日，承租人甲公司签订了一份为期10年的不动产租赁协议，并拥有5年的续租选择权。每年的租赁付款额固定为人民币90万元，于每年年末支付。

在租赁期开始日，甲公司评估后认为，不能合理确定将行使续租选择权，因此将租赁期确定为10年。甲公司无法确定租赁内含利率，需采用增量借款利率作为折现率来计算租赁付款额的现值。

甲公司现有的借款包括：

① 一笔为期6个月的短期借款，金额50万元，借款起始日为2018年10月1日，到期日为2019年3月31日，利率为4%。每季末支付利息，到期一次性偿还本金，无任何抵押。

② 一笔为期15年的债券，金额为5000万元，发薪日为2017年1月1日，到期日为2031年12月31日，票面利率为9%，每年末支付利息，到期一次性偿还本金，无任何抵押。

乍眼一看，这两项可观察的借款利率都不合适，第一项期限太短，金额也过小；第二项时间较长，金额过大，且无任何抵押。那我们应该如何来确定折现率呢？不由犯愁。

方法总是有的，我们接着往下看：

相对来说第②个参考利率更为合适，我们就以此出发来找合理估计数，那么在甲公司发行的债券有公开市场的情况下：

如何确定合适的折现率？

1

确定15年期债券的目前的市场利率；

2

考虑借款金额的不同，对利率的影响。租赁付款总额为900万，15年期债券的金额为5000万，金额不同对利率的影响大概是多少，可以从市场情况中获取。比如找市场上15年期债券不同金额的利率呈现的规律或趋势。

3

考虑本息偿付方式的不同，对利率的影响。租赁是每年末支付固定金额，而15年期债券是每年末付息并到期一次性偿还本金。还款方式的不同，会影响到利率，因此也要对此进行调整。

4

考虑借款期间的不同，对利率的影响。租赁期为10年，而15年债券的剩余期间是13年，不同年份下利率有可能会不同，因此要考虑对利率的影响。也可以从市场情况中获取类似的参照案例。

5

考虑抵押情况的不同，对利率的影响。15年期债券不需要任何抵押，而租赁是将租赁资产作为抵押而获得借款。这一点也要做出调整。

大概率合适的折现率，在4%和9%之间。这个确定的过程中，会涉及到很多的管理层判断，而波动范围也较大，因此不是一件容易的事情。

那么，在甲公司发行的债券没有公开市场可参考的时候，怎么做呢？可以考虑与甲公司信用评级相同的企业所发行的公开市场利率为基础，按照上述的步骤来考虑。

当甲公司发行的债券没有公开市场可参考，甲公司也没有可观察的信用评级时，在市场利率水平和甲公司的信用状况等没有发生重大变化的情况下，可以采用15年期债券发行时的实际利率来确定参考利率，然后按照上述的步骤来考虑。

再来想一种情况，如果甲公司都没有任何借款，如何来确定折现率？可以通过银行询价的方式获取同期借款利率，然后进行适当的调整。

综上，我们也摸索出了如何来确定增量借款利率的不二“心法”：

① 寻找到合适的可观察的参考利率

② 结合不同的情况，对参考利率逐步做出调整

总的来说，利率一般和市场利率水平、承租人的信用情况、借款的方式、借款还本付息的方式、借款的期限等各个要素有关；因此确认的过程很重要，不能直接将参考利率拿来，就作为增量借款利率。

尤其是对价值重大的租赁，我认为，必须要有确认增量借款利率的过程记录。

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总结（划小黑板）

有关折现率是什么，如何来确定，我们就聊到这里了。简单帮大家总结一下：

① 首先理解租赁的折现率的内涵意义

② 租赁折现率一般首选内含利率，如果没有，则按照增量借款利率来确定。通常融租租赁会有内含利率，而不动产经营租赁，则较多采用增量借款利率；

③ 融资租赁的内含利率确认较为简单，不动产经营租赁的增量借款利率确认较为复杂。具体的步骤是先找到可以观察的参考利率，然后结合各种情况，对参考利率做出调整，从而确定增量借款利率。这个确定的过程，必须保留下来。

上述的难点在于，如何做出合理的调整过程。这个过程需要沟通能力，寻找资料的能力和分析预估的能力。人和人之间的不同，就是通过从这些小事体现出来的。

而作为会计师，要明确认识到会计责任和审计责任的不同之处，我们可以给建议，但这是会计责任。切勿“越俎代庖”，包揽一切。

最后，你以为新租赁准则的讲解就结束了吗？

当然不是，后续我们会继续探究新租赁准则的方方面面，相信认真看这3篇的朋友们，对新租赁准则的理解，一定会多于大部分人的。欢迎大家关注，星标审计汪，后续的文章，走过路过不要错过！

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