这些政策不改变，大城市房价还会涨

文 | 凯风

最近，有几条新闻引人关注：

一是北京表示，十三五期间，城乡建设用地规模要控制在2800平方公里，而目前北京建设用地规模已经达到2921平方公里，这意味着什么？未来三年，北京供地非但不会增加，每年还要减少存量30平方公里。此前北京就已明确表示，五环内严禁新增建设用地。

二是最近刚刚印发的《全国国土规划纲要(2016-2030年)》指出，建设用地规模将进一步收紧。对于京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区，将以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地。

其实，这两条新闻说的都是同一件事情，那就是大城市未来将严控新增用地，北京上海等城市不增反减。

人口还在不断涌入，建设用地规模却已受到严格限制，房价焉有不继续上涨的道理？

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供地少了人口多了，房价不涨就怪了

当然，按照有关部门的说法，大城市之所以要限制新增供地，一个最重要的原因就是要纾解人口，解决“大城市病”问题。所以，限制供地背后都有限制人口规模的政策，譬如北京要求人口总量控制在2300万人以内，上海是2500万人以内，广州则是1550万人，深圳是1480万人。

问题在于，由于土地垄断，限制土地供给可谓是立竿见影的。因为国家掌握了建设用地指标的分配权利。所以我们看到，很多大城市一边宣称土地资源枯竭，另一边城市区域内却还有大量农田存在，这些农田甚至与高楼大厦比邻而居。这种奇观的产生，正是土地垄断的结果。

相比于可被操控的土地，人口却不是那么容易控制的。很简单，人口跟着资源走，只要大城市仍旧集聚着最为核心的资源，人口就不会减少。

北京早在很多年前就宣称要控制人口规模，可谓软硬手段一起上。不仅严格限制北京户籍，导致户口一纸难求，普通人想要拿到北京户口难如登天，而且当地又是清理批发市场，又是清理污染企业，又是取消地下室，又是取缔群租房，结果又怎样？到现在北京人口减少了吗？

再如广州深圳，两地的官方公布人口分别是1350万人和1190万人，但实际上两地的人口都已经突破1500万人。如果整个城市的规划都按照统计人口规模进行配置，那么无论是学校、医院，还是住宅用地规模，都是严重不足的。

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这些政策在变相鼓励房价上涨

过去这么多年，在全国层面的土地供给，一直都是严格限制大城市，而对中西部小城市极尽慷慨之能事。人口流入的地方，供地规模在不断收缩，人口流出的地方，供地规模却在放大，造成大量工业园空置、大量新城沦为鬼城，这难道不是资源的错配？

同样的资源错配还存在于城市内部。既然房价供需矛盾，那么就应该多增加住宅用地。但令人困惑的是，很多大城市都将用地给了工业和商业项目，住宅用地所占的比例普遍不足30%。本来供地规模就在减少，而住宅用地的比例又如此之低，这不是变相鼓励房价上涨是什么？

从城市未来发展的角度来看，资源错配还在继续。现在城市群战略已经成为主导方向，长三角、珠三角和京津冀的目标都是建设世界级的城市群，但我们人口和土地规划却还停留于一城一地的局限里。

深圳土地资源枯竭了，当地说要大肆填海。其实相比于填海，为什么不能将发展效应溢出到邻近的东莞和惠州？北京说要减少新增用地，但为什么不能从京津冀一体化的层面进行统筹？

所以，这些政策不改变，未来房价还是只有继续涨的道理。

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