过去20年，中国房价是怎样涨起来的？
文|凯风
如果说中国三十年的经济增长对于世界来说是一个不解之谜，那么近二十年来中国房价的狂飙突进更是一个难以理解的奇迹。
从1998年住房市场化改革开始，中国房价就步入一条不归路。这20年里，中国商品房价格翻了将近三倍，北上广深等一线城市更是翻了六七倍。1998年全国均价刚突破2000元，2015年均价为7571元，增幅高达279%。
至于北上广深，1998年-2001年之间，均价基本在3500元-5000元之间徘徊，而2016年9月四地均价已蹿升到4.0万、4.5万、1.87万和5.5万，涨幅在4-9倍之间。
这20年的房价上涨，可以分为三个阶段：从1998年到2007年是第一阶段，房价一直上涨，未有消停；从2009年到2013年为第二阶段，房价从08年世界金融危机的谷底一路反弹；第三波则是2015年至今，楼市不仅一转2014年的下行趋势，甚至开始了令人瞠目结舌的暴涨。
这三个阶段，其实对应着中国经济发展的三个不同阶段。要想理解这20年中国房价暴涨之谜，就必须探寻中国经济增长的路径及其问题。
▎房地产总市值与GDP之比。图/泽平宏观。
众所周知，中国住房市场化改革开始于1998年，当时一纸文件废除了延续数十年的福利分房制度，从此所有人都走上买房的不归路。
这一波房价上涨是见者有份，所有城市都享受到房价红利。大背景是经济增长、居民收入增长、城镇化推进、人口红利和全民住房改善的需求。
当时，中国经济增长一骑绝尘，居民收入随之水涨船高，由此产生对于住房改善的需求；城镇化增长飞速，人口增长还未出现危机，劳动力红利仍在滋补加工产业，为城市提供源源不断的人口和劳动力增量。
数据显示，从2003年开始，中国GDP增速连续五年保持在10%以上，居民收入增速虽然不及GDP增速，但增长同样强劲，1998年全国城乡人均可支配收入仅为5425元，2007年则达到13786元，增长将近2倍。同时，在城镇化方面，1998年中国的城镇化水平33.35%，2008年为46.99%，10年提升13个百分点。
良好的经济基本面，与经济增长同步增长的居民收入，无疑为房价上涨提供了坚实的支撑。这十年间，除了最开始的几年，受金融危机余波和政策滞后效应影响，房价出现反复之外，随后的几年房价均是一路暴涨，其中2004年、2005年和2007年的涨幅都达到了15%左右。
▎1998-2008年全国房价涨跌表。
2008年，全球陷入金融危机，依赖于出口贸易的中国经济随之下滑，经济政策在年初还是“防过热”，到年中已经变成“保增长”。经济下滑，房地产业感受最为深刻，从年初就开始传出房地产中介关闭门店的消息，上海、深圳土地因报价过低或无人报价而流拍的消息不绝于耳，地王退地，房地产商宣布降价，引发业主愤怒抗议。
这不是中国面临的第一次房价危机，早在1993年，国人就体现过海南房地产泡沫破裂时的惊心动魄。然而，与1993年相比，2008年则让人感到一股寒冬的味道。地方政府拼命救市，给予购房者补贴，下调契税，暂停征收楼市印花税，放宽信贷……十八般武艺用尽，然而无济于事。
▎万科业主抗议房价下调。
真正的救命稻草终于来了。2008年底，四万亿计划横空出世，本意为扩大内需，但资金大多进入房地产、地方融资平台及产能过剩行业，最终导致整体的信贷规模扩大为10万亿级别。
2008年房地产行业还是一片哀嚎，2009年又陷入一片狂热，当年全国房价涨幅高达23.2%，创住房市场化改革之后的新高。随着房价暴涨，经济过热，房地产调控政策再次降临。
2009年底，为遏制房价过热，“国四条”出台；不到半年，国务院又发布了“史上最严厉的调控政策”——“国十条”，限购逐步向46个城市铺开；时隔一年，2011年，“新国八条”出台，限贷政策加码，限购政策向全国铺开。然而，房价仍旧疯狂，2013年，“新国五条”面世，二手房交易个税提升到20%，楼市出现避税离婚潮。
▎2009-2015年全国房价上涨情况。
从“国四条”到“国十条”，从“新国八条”到“新国五条”，短短四年间，楼市调控政策不断加码，然而房价却一路上扬。房价为何陷入越调越涨的怪圈？
一个重要的原因在于，楼市调控政策只是为了防止楼市过热，而非降低房价，相反，房价一旦出现下跌势头，救市政策就会随之而来；另一个重要的原因在于，货币超发，信贷宽松，市场上资金涌动，房价随之上扬。四万亿带来的信贷规模高达10万亿，大部分流入房地产行业，房价焉能不涨？
其实，货币超发，伴随着近20年房价上涨的整个过程，在2009年之后体现的最为明显。事实上，2015-2016年最新一波的房价暴涨，正是信贷宽松的结果。
▎货币增速与GDP增速、居民收入增速对比。图/泽平宏观。
2014年，中国房价下行，市场一片悲观之声，关于楼盘降价倾销的消息不绝于耳。然而，2016年的楼市，却让唱空者大跌眼镜，中国房价非但没有陷入谷底，反而一跃而起，以超出之前的上涨幅度，震惊了所有人。
为什么房价能够从谷底弹起？往大了说，中国楼市上涨的远期因素仍未消失，城镇化刚刚完成了56%，未来还有巨大的上升空间，尤其是一二线城市，经济转型的优势迅速转化人口竞争的优势；往小了说，经济对于房地产的依赖，决定了楼市短期在国民经济中依旧有着举足轻重的作用，适逢货币宽松，一二线城市房价迎来新一波上涨。
然而，城镇化尚有空间，只能解释房价有远期上涨的可能，但一二线城市房价在短期内出现暴涨，则更多是地方托市、资金荒和货币宽松的结果。
2014年以来，楼市新政密集轰炸，2014年刚出台930新政，不到半年，2015年又加码330新政，伴随着取消限购、放松限贷、鼓励房地产开发、放宽公积金贷款，托市的动机一目了然。与此同时，从2014年开始，连续三次降息、两次降准，让市场上资金涌动。
这一轮暴涨，说到底是房地产拉动经济的产物。无论是政策放松还是货币宽松，都服务于这一基本目的。然而，房价暴涨带来两大负面效果：一是普通居民不堪重负，房价成为严重社会问题；二是实体经济仍旧一蹶不振，信贷宽松效果走偏，房地产业无法独善其身。
正是在这种背景下，2016年十一期间，楼市调控政策密集出台。但同样，楼市调控意在稳定楼市，而非降房价；房地产业依旧被视为支柱行业，托底经济增长的用意犹在。所以，不难想象，这一轮史上最严楼市调控会有什么结果？然而，未来会怎样？
作用于过去二十年房价暴涨的经济红利所剩无几：人口增长出现危机，老龄化已见端倪，经济高速增长阶段终结，实体投资一蹶不振，只有城镇化还有部分上升空间。
显然，见者有份的时代已经过去，除了拥有转型优势和公共资源溢价的一二线热门城市，大多数城市都无法再共享房价上涨的红利。
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