越限越涨，楼市限购为什么没有用？
文|凯风
继苏州厦门武汉开启限购限贷之后，杭州近日重启限购。限购前夜引发疯狂交易，一夜成交量超过5100套，创下杭州历史单日新高。
二线城市在房价狂欢半年之后，纷纷步入限购通道。限购政策，于国人并不陌生。作为楼市调控的利器，被寄予厚望，然而这么多年的实践证明，限购政策不仅没有用，反而成了房价暴涨助推剂。
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北上广深限购六年，房价一路飙升
2014年，楼市下行，全国各地纷纷取消限购，北上广深成为例外城市。然而，恰恰就是坚守限购的北上深，带起楼市上涨的第一波热潮，并将楼市虚火传导到其他二线城市。
从2015年初至今，深圳楼市涨幅高达76％，北京上海涨幅也在30%以上，广州涨幅也有20%之多。实际上，从2010年开启限购之后，北上广深房价就一直处在上涨渠道之中。尤其是北上深，房价整体涨势完全未受到限购政策影响。
2016年3月，深圳上海限购政策同时加码。深圳将外地购房者社保要求由1年改成3年，二套房首付提高到4成；上海则将外地购房者社保要求由3年改成5年，二套房首付最低提高到5成。
限购政策加码之后，深圳上海房价应声而落了吗？显然没有，两地房价非但没有下降，反而一路高涨，成交量也是节节高升。深圳新房均价从5万向6万攀升，2016年6月，深圳新房成交均价高达61756元/平方米，创造历史新高。
同样滑稽的是，8月底，网传上海9月份将升级离婚限购政策，离婚一年内购房资格仍按照结婚时处理，结果上海民政局被挤破门槛，不得不闭门谢客。与此同时，8月30日上海新房成交量破2000套，冲上年内单日成交三甲，而31日和9月1日的成交量亦冲破千套。
▎上海楼市成交量。网传离婚新政的几天，成交量一路暴涨。
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限购为什么没用？因为政策本身就错了
两个原因。
一个重要的原因是，限购传达了错误的市场信号。限购的本意是遏制需求，但限购恰恰给人以相反的印象：只有楼市旺盛，才会存在限购；没有哪个库存高企的城市，敢轻易恢复限购。所以，在这种反向预期之下，楼市限购反而成了房价上涨的助推剂。
譬如上文提到的网传上海离婚新政，非但没有遏制房价，反而成了市场争抢的信号，乃至制造离婚潮的奇观。最近杭州重启限购，同样如此，限购前夜成交量创历史单日新高，网上有人调侃，“杭州终于挤进一线城市了”。
▎北上广深离婚潮，2013年为最，当年新国五条出台，对房产转让征收20%所得税，离婚避税成为潮流。图表/21世纪经济报道
另一个重要且更为本质的原因是，近年以来的房价上涨，归根结底不是需求旺盛所致，而是货币超发和人为限制供给导致的结果。
所谓货币超发，在2016年这一波楼市上涨中最为明显。货币超发其实不是问题，问题在于超发的货币都流到楼市当中。今年7月新增贷款中，超过98%都是住房贷款，这足以说明货币之水蜂拥而入楼市。为什么会出现这种局面？原因在于，经济基本面不行，实体投资回报率不高，楼市成为资金首选避嫌地。
所谓人为限制供给，这是政府操纵楼市的利器。纵观北京、上海、合肥、苏州、厦门等暴涨城市，它们拥有一个共同特征：土地供给连年下降。土地供给下降，导致地王频出，房价不断飙升。
▎合肥土地供给，从2012年开始逐年下降。其他城市类似。
显然，这两个根本因素，都不是限购所能化解的。限购政策更像是罚酒三杯的游戏，只是在形式上给社会一个交代，告诉被房价折磨的人们，我们正在想办法，至于这个办法有没有用，则不在考虑范围之内。
说到底，只要政府不想让房价下降，任何政策都只是掩饰。
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