新租房时代来临？现实已经啪啪打脸
文|凯风
租房VS买房，这个国民话题最近热度逆转，租房赢回更多关注。
先是广州等地推出“租购同权”，随后江苏无锡推出“租房可入户”，继而阿里巴巴宣告进入租赁市场，再接着北京、上海等地推出只租不售地块……于是有人惊呼，“新租房时代”来了。
然而，政策还没落地，就已遭遇现实啪啪打脸。
先说租购同权。
广州出台租购同权政策没不久，天价“占坑费”就横空出世。
人人都知道广州越秀区是教育大区，有家长想租学位房获得名校入读资格，房东则明确提出，合同要一次性签6年，而且每年涨租5—10%，同时还必须另行缴纳“学位占用费”：假如最终上了省一级小学，必须给房东12万元；假如是市一级小学，则需8万元；假如是区一级小学，也要支付6万元。
原以为租房可“围魏救赵”，谁知房东来个“釜底抽薪”。
无论政策如何翻出新花样，优质教育资源稀缺就是稀缺，那么无论是买学区房还是租学区房，家长该承担的成本一点都不会少。
租购同权带来的教育利好，就这样被轻而易举地巧妙回避。
比广州这起“成本乾坤大挪移”更严重的，有城市则完全弃用了“租购同权”。
武汉有关人士直接辟谣称，租购同权可读名校系误读。按照当地的说法，武汉在多年前就已出台相关政策，租房子女本来就可就近入读，唯一的条件是先要满足人户一致的地段生的需求，租房者子女才能获得统筹资格。
这种解释从道理上说没错，但完全将“租购同权”的意义弱化。人们理所应当认为，当租房和购房都享有同等的入学权利，才叫租购同权，而不是必须排个先来后到，猪肉都分完了，才想到租客子女。
其实，不仅武汉，包括北京、广州、深圳在内的大多数城市，对于无房但有户籍的租客，早就开放了统筹入学，条件也是人户一致的优先，有户籍没有房子的只能靠后站，至于那些无户籍无房子的，则完全被排除在外。
如此，租购同权不过是新瓶装旧酒，完全失去了意义。
2
再来看租房可落户。
这又是一个把旧政策当大新闻的典型案例。
要明白，包括北上广深在内的绝大多数城市，落户的门槛限制，根本就不在于房子。
你就是买了房子，也未必能够落户；如果你符合人才引进要求或者积分入户要求，没房也可以落户。
以最近首提“租购同权”的广州为例，早在十多年前就设立人才市场接受大学生毕业生落户，几年前又通过“积分入户”为外来务工人员开辟通道，去年起又在各个区街设立“公共集体户”，满足无房人士的落户和入学需求……这些政策，都不以是否有房作为基础。
就是提出“租房可落户”的江苏无锡，也明确了一系列前提条件：参加城镇社会保险、申领居住证双双满五年，才有落户机会。而无锡同时规定，有房产的，居住证只要满一年就可申请落户，可见房产的作用在这些地方仍然难以低估。
退一步讲，落户即便真没了房产限制，还有居住年限限制、学历限制、紧缺工种限制、特殊人才限制，远不是少了住房就能一劳永逸的。
3
接着是，机构纷纷抢滩住房租赁市场。
住房租赁市场看似一片蓝海，有数据说这个市场的规模即将超过1万亿元。所以阿里巴巴才与杭州市住房管理部门合作，强势介入租赁市场。
而且，包括万科在内的一系列大地产商，都毫无犹豫地拿出真金白银，去拍卖只有70年使用权而且只能租不能卖的地块。
有人就此认为，如果说住房租赁市场没有前途，为何这些标杆企业都纷纷投入其中？
这话没错，但要一分为二。首先，我们必须承认，住房租赁市场是一片蓝海，不可能每个人都买得起房子，随着租房法律法规的完善，长租公寓必然会有庞大的市场需求。
其次，你必须明白，房地产商的主场仍然在商品住宅领域，租赁市场只是少量地产商的试水之作，而阿里巴巴的介入只是为了先行布子，离真正的发展壮大和成熟，还有很长的路要走。
而且，按现在各地的租金回报率，一套房子仅靠收租，70年都未必能回本，没有房地产商会把未来全部赌在租赁市场上。
要知道，各地在推进租赁体系建设的文件里，都提出让国有企业出面承担租赁房建设，这里的言外之意，就是担心市场动力不足。
4
最后说说租房与买房。
先抛出结论，只要房价不跌，租房就不会成为最优选择。
现实里，为什么那么多人宁愿跑到郊区买一间二居室，忍受上下班四个小时的路上成本，也不愿用一点钱在市中心租上一套高级公寓？
答案很简单，一个原因是，租来的房子永远都是别人的，而买来的房子再不堪也是自己的。无恒产就无恒心，这在中国再现实不过。更不用说，租房还要遭受中介骗钱、房东随意涨租等方面的摧残。
另一个原因更为根本，这二十年，房价涨幅远远超过房租本身，谁都不愿错过这辆高速飞驰的顺风车。但凡有上车的机会，没有人会接受一辈子租房的命运。
同样，对于炒房团来说，宁愿房子空置，也懒得用于出租。这是因为房价未来上涨的收益，就足以覆盖掉没有用于出租的损失，这就是中国空置房数据一直讳莫如深的原因所在，因为数字可能很惊人。
所以，只要房价不跌，租房就不会成为大多数人的主动选择。不管你提供多少长租公寓，也不管出台多少利好的租房政策，买房仍旧是这个时代最无奈也是最理性的选择。
然而，当房地产拉动经济、卖地收入补足地方财政的动力仍旧存在时，房价下降就是一件遥不可及的事情。同理，新租房时代也是一个遥不可及的传说。
-END-