「共有产权房」成房价大杀器？其实是政府稳赚不赔的游戏
文|凯风
最近房地产市场的创新可谓接连不断，广州推出了“租购同权”，江苏无锡出台了“租房可落户”，成都出台了“人才公寓租5年后可按5年前价格购买”，北京则推出了“共有产权房”。
共有产权房听起来很新鲜，但实际上早在2007年就有试点，而且与过去经济适用房也有一定的相似之处。
那么，共有产权房能不能真正减轻购房负担，能不能降房价，会不会重蹈“开着宝马申请经适房”的覆辙？
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所谓共有产权房，实际上就是购房者以低价购买房子，政府按照房价与商品房房价之间的差额，折算自己的入股比例。
换句话说，政府让渡一部分土地出让收益，买房人享受低于市场价的房价，政府空手套取其中一部分产权比例。
举个例子，北京某商品房市场价为6万，100平方总值600万，作为共有产权房按照4万进行售卖，买房人只需拿出400万就能买得起600万的房子，但天上不会掉馅饼，这两百万的差额，就相当于政府凑份子（实际并没有掏钱），最终结果是个人产权占比2/3，政府占比1/3。
如果5年之后（5年内不得转让），市场价升到8万，个人可以按照8万的价格从政府手里买回全部产权，也可以进行专卖，当然政府要从中抽走1/3的收益。
同样，转让也是有条件的，同等出价下，政府有权优先购买，只有政府不愿购买的，才能卖给其他有共有产权房资格的人（这倒不用担心买家少，因为符合条件的大有人在）。
当然，房价也有可能下跌。房价下跌，理论上个人仍旧只是承担2/3比例的损失，但政府的实际损失并没有1/3那么多，这是因为政府出资并非真金白银，只是让渡一部分土地出让收益，房价下跌，损失的也只是部分土地出让收益而已。
通过这种方式，政府实际已经深入参与房地产市场，相比于以前只是一锤子买卖拿走土地出让金，现在则是让这部分土地出让金折算成产权，牺牲一点土地出让金，从而从房价上涨中分一杯羹。
既然政府能够从房价上涨中直接获益，那么容忍房价下跌的可能性只会更小。而且，由于更多人有能力以400万的出资买到价值600万的房子，相当于降低了购房门槛，那么市场成交就更活跃，房价被托底的可能就更大。
无论如何，这都是一个稳赚不赔的游戏。
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有人说，共有产权房只是经适房的翻版，其实两者有相同点也有不同之处。
相同点是，经适房同样是以低于市场价的方式出售，持有人同样是5年内不得出售，政府同样是享有优先收购权，但关于溢价的分配，共有产权房是政府按产权比例享受涨价收益，而经适房则是由业主补足土地出让金而获得完整产权。
经适房的问题就在于，只是以收入作为限定条件，结果开着宝马申请经适房的案例层出不穷；加上只要补缴出让金就能转正，而出让金本身的评估是有操作空间的，这就为权贵寻租提供了简洁易行的通道。所以，这种模式最终被淘汰。
共有产权房会否重蹈经适房覆辙？可能性极大。
原因在于，首先，共有产权房一开始就存在价差，到最后收购时仍然要评估价差，这就会带来套利空间和寻租可能；
其次，虽然共有产权房把关较经适房更严格，但在僧多粥少的情况下，也充满弹性操作的空间。
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如何来评价共有产权房政策？
其实政策的初衷不难理解。从性质上看，保障房只租不售，面对的是低收入人群，这需要财政实打实的付出；商品房按照市场价格调节，满足的是高收入人群的购房需要；所以共有产权房就是为了解决夹心层的住房问题而来，以更少的投入让更多人住得起房，这无疑是值得肯定的。
但是，经适房当初也是面向夹心层的，但由于套利空间的存在，最终果子被权贵所攫取。共有产权房也不得谨防这一点。
不过，共有产权房的真正问题，还在于政府深度参与其中。一方面通过政府凑份子，降低了刚需购房门槛，虽然只拥有部分产权，但对于整个市场也起到搅热作用。
另一方面，既然政府能够从房价上涨中获得更多收益，那么就更有动力保证房价不下跌。这对于未来房地产市场的改革，未必是件好事。
所以，共有产权房有其积极意义，但指望它一劳永逸明显不现实。
房地产市场的改革，还是要坚守去土地财政化的总体方向，减少人为对于市场的过度干涉，同时以保障房来满足广大低收入者的住房需求，以真正落实租购同权来满足租房者的权益，这比什么花式创新都有效。
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