人民币十连跌，这一次保汇率还是保房价？

撰文|凯风

2018年注定不平静。

近日，人民币兑美元汇率连续走低。离岸人民币连跌10天，跌破6.60的关口，创2017年12月以来的新低。人民币中间价（加权平均价）也面临6连跌，累计跌幅高达1334点，同样创下半年来新低。

市场普遍预测，人民币破7是大概率事件。

两年前，人民币兑美元汇率曾经一路狂泄，从最高点的6.2跌到最低点的6.97，险些破7，当时就引发保汇率还是保房价之争。

当时，依靠外汇储备托底，加上限制资本外流，以及涨价去库存政策的狂飙突进，汇率与房价暂时都安保无虞。

然而，风水轮流转，人民币再次陷入鱼与熊掌不可兼得的境地。

这一次到底是保汇率还是保房价？还能再度实现汇率与房价皆赢的格局吗？

1人民币汇率为何十连跌？

人民币汇率下跌，并非始自今日。从今年4月开始，人民币就步入下行渠道，到6月后变本加厉，两个多月时间，人民币兑美元贬值3.4%。

人民币持续贬值的原因是多层面的。

其一，美国正处于加息周期，而我们还在定向放水。一个收水，一个放水，必然导致人民币汇率下行。

6月14日，美国进行年内二次加息，本年度还有两次加息，2019年还有三次加息。美国联邦基准利率有望2015年前的0.5%，上调,2019年的3%以上。

与此对比，从今年1月开始，我们就开启了四次宽松。从1月25日的面向普惠金融的定向降准，到4月25日的定向降准置换MLF，再到6月1日的扩大MLF抵押品范围，再到6月24日的面向中小企业的定向降准。

金融周期完全背离，中美之间的利差不断收缩，人民币汇率面临持续贬值得压力。

其二，贸易争端常态化，国际贸易顺差有所收窄，人民币汇率难以维持。

过去十多年，强大的贸易顺差，是维系人民币汇率长期坚挺的根本所在。人民币该升值而不升值，一度引发国际对我国“操纵人民币汇率”的质疑。

然而，贸易顺差正在扭转，今年前5个月我国贸易顺差相比去年同期缩窄了300多亿美元。未来随着贸易争端的常态化，贸易顺差还会进一步收缩，人民币汇率必然承压。

其三，经济基本面下行，消费、投资增速均不如预期，社会消费品零售总额增速甚至创下15年新低。

汇率在某种程度上可以反映出基本面。与美国经济强势复苏、接连加息不同，我国经济再度面临下行的严峻压力。

最新发布的数据显示，2018年5月，全国社会消费品零售总额增速只有8.5%，创下自2003年5月以来的15年最低。同时，固定资产投资增速也创出2017年以来新低。

其四，从主观层面看，决策层对人民币贬值容忍度提升，不乏利用贬值对冲贸易争端影响的考虑。

人民币持续贬值的坏处很多。

一则，会导致资本外流，进而影响股市、楼市等资产价格。

二则，企业外债成本高企，美元升值，企业以美元计价的外债相当于变相增加，企业负担增重。

从目前来看，资本外流和企业外债的影响还不是太严峻，决策层可以容忍一定程度的人民币贬值。

同时，贬值也有一个好处，那就是以美元计价的出口商品实际价格变低，从而有利于促进出口，从而对贸易争端形成一定程度的对冲。

2保房价VS保汇率

还记得两年前的保汇率与保房价之争吗？

房价与汇率到底有何关系？这个问题要联系整个国际市场来解释。

首先，房价与汇率之间面临着截然不同的政策选择。想要支撑房价上涨，就必须有一个宽松的货币和信贷环境。而要保住汇率，人民币就不能放太多的水，否则票子毛了，汇率自然难以支撑。

其次，房价泡沫过高，会带来套利和资本流出风险。北上深的房子贵过纽约东京，自然会激发人们卖掉国内资产换取国外资产的动机。“卖掉北上深可以买下半个美国”，资产泡沫膨胀，人民币汇率靠什么维持？

再次，汇率贬值，中美利差收缩，也会带来资本外流风险，进而影响房价。国际资本都是逐利的，哪里给更高的利率，哪里有更高的回报，就奔往哪里。

十年前中国经济一路狂奔，国际热钱蜂拥而至；现在经济下行压力加大，加上美国经济强势复苏、美联储持续加息等影响，资本外流的压力日益增大。资本外流了，房价也会受到一定影响。

换句话说，保房价就要宽松货币环境，保汇率就得跟随加息，两者不可兼得。

当然，汇率与房价并非简单的有你有我的关系，两者都还受其他因素的影响。汇率贬值有市场因素、基本面因素的影响，而房价则受金融因素、土地供给和人口流动的影响，不可一概而论。

换句话说，只有作用在金融和资本层面时，汇率与房价才会面临选A选B的冲突。

32014-2016，为何房价汇率都保住了？

第一次面临这个选择，是在2014年到2016年。

2016年12月，离岸人民币兑美元一度跌破6.97关口，最低至6.9755元，创出8年新低。

从2015年开始，人民币就进入下行渠道。短短两年时间，人民币汇率从最高点的6.2跌到最低点的6.97，贬值幅度高达12%以上。

当时人民币汇率下行，一方面是受经济下行和资本外流影响，另一方面是受2015年811汇改影响，人民币逐渐向市场接轨。

以往人民币挂钩美元，随着美国经济复苏、加息到来，其他货币兑美元都出现贬值，而人民币岿然不动，这一格局显然无法维持。随着汇改到来，贬值压力迅速释放出来。

当时，保汇率与保房价之争甚嚣尘上。两年过去，我们突然发现：

汇率从破7的边缘回归，变得貌似十分坚挺，而房价同样在一路高涨，这是为什么？到底采取了怎样神奇的手段，终结了这一两难选择？

其实，这只手并不神奇。要害在于，这不是一个资本可以自由流动的市场，而且只要弹药充足，是可以维持短期的双平衡的。

一方面，出动外汇储备稳定汇率。20多年的贸易顺差，为中国积累了天量的外汇储备，这些外汇储备就是稳定汇率的基本盘，更是危急关头自救的神器。

2014年，我国外汇储备曾经达到4万亿美元的高度，然后两年过去，到2017年时，外汇储备仅剩下3万亿美元。这几年实际上仍有贸易顺差流入，实际消失的外汇储备超过1万亿美元。

另一方面，直接限制资本外流和对外投资。监管部门明确发文要求，加强对外投资真实性的审核，同时出台文件，限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域的对外投资。

当然，这也与当时经济企稳、基本面向好有关。

通过非市场化的手段，既暂时稳定了汇率，又没有对楼市产生实质性影响。所以，2017年以来，人民币汇率相对企稳，而房价继续高涨。通过外汇和资本管制的代价，暂时实现汇率与房价的双保。

4汇率与房价压力再来，这一次怎么办？

时间进入2018年，国内外环境异常复杂，汇率与房价再度面临抉择。

于国际而言，美联储加息缩表，欧洲年底退出量化宽松，加上贸易争端日益白热化，人民币面临更加强烈的贬值危机。这种情况下，加息就是不可避免的。

于国内而言，消费、投资增速放缓，贸易顺差有所收窄，去杠杆仍在路上，而企业债违约、中小企业融资成本高企的问题愈发突出。这就需要用定向降准等手段进行对冲，防范经济体内部出现风险。

显然，加息有利于稳定汇率，但还贷成本随之增加，对于房价形成利空。而降准等对冲手段，虽然有利于减少经济体内部的风险，但汇率下行压力进一步扩大，而楼市又会劫走本来分给中小企业的货币之水。

更关键的是，随着外汇储备从4万亿降低到3万亿，动用外汇出现双保的可能性变得越来越小。世界不可能永远两全其美，这些外汇储备要应对更大规模的危机，如果再拿来进行汇率维稳，代价过于高昂。

因此，想要在稳定经济增速、减少流动性风险以及避免资本外流之间寻得平衡，越来越难了。

或许，在汇率、房价以及经济稳定之间，汇率与房价都是可以牺牲的对象，关键是要维持经济体的安全与平稳增长。

但这都有前提。牺牲汇率的前提是防止资本外流，牺牲房价的前提是楼市不能大跌。这又回到既要又要的局面。

现在能接受汇率下跌，但能容忍到何种程度，破7之后怎么办？

同样，在内外环境压力之下，房价真能实现不涨不跌的稳控吗？

鱼和熊掌终究不可得兼，总要做出选择的。

-END-

欢迎加入房屋屋的交流社群：凯风聊楼市。

一对一解答，把握时局，读懂楼市。

『索引』美国再度加息，中国楼市还能挺多久