楼市下半场怎么走？这位地产大佬说透了
文|凯风
“安全第一”。
在2018中期业绩会上，孙宏斌毫不犹豫地说。在孙宏斌看来，宏观调控政策在短期内不会放松，购买预期也会发生变化，融创要做到安全第一。
市场惊呼，孙宏斌变了。
在人们的印象里，无论是与联想长达二十多年的是非恩怨，还是“挥泪斩乐视”的悲情，抑或对垒王石宣言挑战万科霸主地位，还是在“摔杯子声中”快意接盘万达文旅，孙宏斌和融创一直都被认为“狼性房企”的代表。
2017年，融创更是坐上中国房企第四把交椅，2018年中期的净利更是暴增288%。
为何突然之间，孙宏斌变得“保守”了？
1两个判断：调控不会放松，预期发生变化
孙宏斌的变化，不是突然发生的。
2015年和2016年，融创成为中国房地产市场最耀眼的明星。就在这两年，融创在一二线城市大举并购，堪称“并购之王”；融创出没之处，更是地王频出，转而收获“地王收割机”的名号。
然而，2016年之后，融创拿地步伐全面放缓。原因是，孙宏斌预测楼市即将发生变化：
第一，这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧。
第二，随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。
这是2016年的判断，如今这些预测正在一一应验。
自从2016年史上最严楼市调控开启以来，调控的态势一直都在收紧，从未放松。楼市调控之严，前所未有；官方态度之坚决，也是前所未有。正是在这种强势调控预期之下，消费预期也正在发生变化，多地市场已经开始横盘调整。
面对这种形势，融创早已停止在公开市场拿地。事实上，今年以来，全国土地流拍已经超过800宗，其中不乏上海广州杭州南京等热点城市，对前景谨慎的显然不只融创一家。（更多可参阅《800宗土地流拍，19万亿债务压顶，历史一幕正在重演》）
当然，前两年的疯狂并购，让融创收益颇丰。目前，融创的土地储备规模达到2.31亿平米，总货值3.29万亿，足够未来两三年的开发，这也是孙宏斌不用冒险的底气所在。
2未来五年：不会大涨也不会大跌
楼市已经进入冰封期，这是所有人的共识。
在今年3月的亚布力论坛上，孙宏斌就对此有了更加通俗的解释：
这个行业不存在大幅度上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的。
政府的干预只能让波动显得窄，如果政府不管话，前年、去年一直涨，然后下到很低。现在政府在管，是让波动变窄，今后五年甚至十年里面都是在波动区间，在波动向上。
所谓政府干预让波动显得窄，其实就是政府以限购限售冰封楼市，既要遏制房价上涨，又要防止房价下跌。
近可，以时间换空间，防止金融风险叠加；远可，为房地产税的出台腾挪空间。
3一二线VS三四线：三四线不会碰
对于一二线与三四线的选择，不同房企的态度截然不同。
恒大碧桂园是三四线战略的最大受益者，借助这一波棚改货币化的狂飙突进，三四线楼市绝地翻身，恒大碧桂园借此双双超越万科，先后登上中国房地产一哥的宝座。
不久前，恒大表示，未来只会覆盖一二线、发达三线城市，四线不打算去。
身处第四把交椅的融创更彻底。早在2015年，孙宏斌就明确表示：
不会进入三四线城市，即便二线城市，也需要优选进入。
在这次中期业绩会上，孙宏斌更是直言不讳：
市场变化后，三四线凉的最快。很多开发商之所以感到焦虑，是因为他们布局有问题。
的确，正如我们在《棚改货币化退潮，三四线房价注定凉凉》一文中所论证的，棚改货币化一旦退潮，三四线的房价上涨就难以持续。以三四线作为主要布局的房企，显然要开始面临大幅调整的压力。
4买房子VS买股票：买房不如买股
买房还是炒股，对于许多投资者一直都是两难选择。
在过去长达二十年的房地产大牛市里，买房的收益远远超过炒股。然而，随着楼市冰封、行情逆转，买房的优势变得不那么明显。
孙宏斌的建议是：
有购房需求的，比如结婚，可以买。如果投资，还是买股票好，比买房子好很多。
的确，从估值上看，楼市正处于二十年的大顶，而股市正处于这一轮的底部。
但是，到底买房还是炒股，其实没有固定答案。有必要指出的是，买房是专业活，炒股也是个专业活。有太多的人跟着行情跑，追涨杀跌，到头来成为滋养别人的韭菜。
显然，无论买房还是炒股，都要有自己的判断。没有永远只涨不跌的市场，要守好自己手中的钱。
5房企大分化：两年后见真章
2018年中报，无论是内股房企，还是港股房企，业绩都一片爆红。然而，与此对比，房地产股价却在一路下行，甚至跑输大盘。
这背后的道理在于，由于销售回款的原因，房企的业绩都有滞后性。这方面，孙宏斌说的很清楚：
今年你看大家的业绩都不错，是因为今年反映的都是2015年、2016年或者一部分2017年的业绩反映在今年，所以大家今年的业绩都不错。
在孙宏斌看来，两年以后，业绩分化会比较严重，是因为两年后会反映出今年的业绩和明年的业绩。
今年的业绩、明年的业绩分化就比较大了，因为在前年买的地如果按限价卖，一定是亏钱的。
制约房企未来的因素有二，一是限价，限价是强制让房企让利于刚需，房企不得不通过双合同、茶水费来弥补这一差价，但随着摇号的普及，房企已无多少投机空间。
另一方面，面粉贵过面包，在2017年高位拿地的房企，必然要面临业绩走低的未来。
6孙宏斌的忠告
孙宏斌半生戎马，90年代在联想一度被定为接班人，后来却被柳传志亲手送进监狱。出狱后，孙宏斌创立顺驰，进军房地产，大举拿地，令行业侧目，2006年，顺驰因资金链断裂，无奈割肉。
出师未捷，孙宏斌并不气馁。2010年，孙宏斌携融创归来，以并购玩法到处抄底，一举将融创送往中国房企第四把交椅。
这样一位地产大佬，如果说靠着赌性一次次绝地重生，显然并不客观。在激进背后，还有着对于政策、市场极其敏锐的判断。
所以，不妨把孙宏斌的忠告，作为楼市冰封期的买房参考。
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