房贷利息抵个税，楼市迎来大利好？想多了

文|凯风

楼市一进入下行区间，各种小道消息开始满天飞。

这两天，有媒体报道，目前有关部门正在紧锣密鼓，制定房贷利息等6项个税专项附加扣除的细则。

这条消息本来中规中矩。既然在8月份个税改革方案已经尘埃落定，制定房贷利息抵扣细则也在情理之中。但在一些人眼中，这条消息俨然成了楼市的大利好，又是A股大反攻，又是楼市大反弹，极尽鼓吹之能事。

如果真了解这一轮个税改革的初衷，就不会轻易得出如此贻笑大方的结论：个税改革的用意，在于通过家庭抵扣，减轻个税负担，让家庭有多少余钱用于消费。

无论是教育抵扣、赡养老人抵扣还是房贷利息抵扣，其着眼点都在于减负，在于刺激消费，跟楼市真没多大关系。

退一步讲，不问改革初衷，只看政策所能带来的实际影响，楼市刺激效果也没有想象中的那么大。

其一，这一政策的覆盖范围相对有限，大多数人都享受不到政策实惠。

目前我国缴纳个税的人数仅有3000万人，这一次个税起征点从3500元提高到5000元，覆盖人群进一步减少。

换言之，另外10多亿人根本就不必缴纳个税，房贷利息是否抵扣个税，有什么影响？

其二，房贷利息抵扣个税，高收入者比低收入者更受益，中低收入者的优惠额度可以忽略不计。

先澄清一个误区，房贷利息抵扣个税，并不是拿房贷利息与个税直接进行扣减，而是将房贷利息作为税前扣减项，与五险一金一样进行专项扣除，然后再计算个税。

举个简单例子，一套总价500万的房子，贷款350万，按照4.9%基准利率计算，月供1.85万元，月均还款利息8852元，只考虑房贷利息扣除。

不难发现，收入越高，节省的个税就越多，相比而言，中低收入者的受惠力度十分有限。

对于月收入5000元的来说，本来就不用缴纳个税，房贷利息抵扣毫无影响。

对于月收入7500元的来说，每月仅仅节省25元个税，聊胜于无。

对于月收入10000元的来说，每月节省83元，买不了一份全家桶。

对于月收入20000元的来说，每月可省793元，优惠力度明显。

对于月入4万和10万的来说，每月分别可省1988元和3984元，不过与收入相比，也相对有限。

显然，房贷利息抵扣个税，即便全额进行抵扣，对于大多数收入在2万元以下的家庭来说，效果十分有限。

即便是收入2万元以上的家庭，靠每年省下来的1万元个税，用于提振消费倒还可以，买房，恐怕连九十牛一毛都不够？

至于月入4万元以上的高收入家庭，虽然省下来的个税更多，但这点钱相比于收入来说，影响也不大。

其三，房贷利息抵扣个税必然存在限制。

显然，全额抵扣的可能性并不大。

按照发达国家的惯例，房贷利息抵扣，要么存在首套房的限制，要么有贷款上限的限制，这样以来，抵扣力度更是有限。

此前，财政部有关负责人也明确指出：

初步考虑对专项附加扣除设置一定限额或定额标准，既要保障纳税人方便纳税，相关支出得到合理扣除，又要体现政策公平。

显然，在中国现实国情下，如果一个家庭拥有10套住房，并非全部都能拿来抵扣个税。在一线城市，豪宅动辄上千万，如果贷款700万，每月光是利息支出就有几万元之多，显然不可能全部纳入抵扣范围。

其四，六个钱包被掏空，省下几百元个税对楼市用处不大。

普通家庭所能抵扣下来的个税顶多只有几百元，在六个钱包被掏空的背景下，这省下来的几百上千元，还不足以让更多的刚需入场。

换句话说，如今的楼市，最缺的不是房票，也不是那几百上千元的政策让利，而是几十万数百万的首付款，是每月动辄几万元的还款月供。

这显然不是房贷抵扣个税就能加以挽回的。

其五，影响房价的因素千千万万，房贷利息抵扣只是其中不太重要的一个。

在影响房价的诸多因素中，诸如货币放水、金融政策、土地供给乃至市场预期，都比房贷利息抵扣这个小小的利好要重要的多。

更关键的是，目前楼市冰封期已经到来，市场预期正在发生变化，无论是刚需还是投资者，都在持币观望，即使房贷利息能带来一定利好，但其分量还太小，不足以产生实质影响。

换句话说，在楼市上行期，房贷利息抵扣个税，算得上锦上添花；在楼市下行期，这一政策谈不上雪中送炭，顶多是雪中送火柴，温暖一下就没了。

其六，对政策走势要有辨别力，不要人云亦云，陷入标题党式的恐慌。

最近，无论是广州放宽落户门槛，还是房贷利息抵扣个税，这些政策都有其本身的正常用意，政策出发点本就不在房价，一点微利对楼市的影响也十分有限，但在好事者眼中，一个个都成了楼市的大利好。

有道是，越是内心虚弱，越需要寻找东西来壮胆。越是对小道消息声嘶力竭，越说明市场行情不堪。

大放水并没来，小利好激不起几点浪花，一根火柴能温暖几秒钟？

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